Esto se debe en gran medida a que la gran mayoría de las subastas públicas se celebran hoy en día de manera telemática, a través de una plataforma online llamada portal de subastas del BOE, lo que garantiza una participación mayor y mucha más transparencia.
Si te encuentras entre los interesados en comenzar a invertir en subastas públicas, tienes ante ti una guía completa sobre como participar en subastas del BOE y de la Seguridad social, diseñado específicamente para explicarte cada concepto y cada proceso de forma llana y accesible.
En las siguientes líneas encontrarás la información esencial que necesitas conocer antes de lanzarte a pujar.
Como siempre, ante la duda, te recomendamos consultar a un profesional antes de dar ningún paso.
En este curso aprenderás:
Conceptos básicos sobre subastas públicas que debes conocer antes de pujar
Cargas de un inmueble en subasta pública: qué son y por qué es tan importante conocerlas
Procedimiento de puja: claves para participar en una subasta
Checklist para pujar en tu primera subasta de un inmueble en el BOE
Cuadro resumen: a qué precio puedes adjudicarte un bien en cada tipo de subasta
Pasos que debes seguir tras adjudicarte un inmueble en una subasta
Cómo inscribir el decreto de adjudicación de la subasta en el Registro de la Propiedad
El primer paso antes de participar en una subasta pública consiste en conocer y manejar a la perfección el lenguaje con el que te encontrarás a lo largo de este tipo de proceso. Enfrentarte al pliego de una subasta y a toda la información legal que se generará a lo largo del camino será mucho más sencillo si cuentas con conocimientos acerca de los entresijos de los diferentes tipos de subasta.
Ten en cuenta que existen conceptos clave, como el de reserva de postura o el de cesión de remate, que pueden influir, y mucho, en la gestión de tu liquidez y en el resultado de la subasta. Para que lo tengas claro todo y puedas consultar cualquier duda en cualquier momento, toma nota de estos 39 términos sobre subastas públicas que debes conocer.
Si estás adentrándote en el mundo de las subastas y no tienes claro por dónde empezar, este diccionario puede ser un buen punto de partida: tenlo a mano y utilízalo como guía mientras investigas acerca de todos los tipos de subasta que existen y la forma en que se celebran. Nuestra recomendación es que, antes de pujar por primera vez, dediques un tiempo a estudiar casos reales y a enfrentarte al lenguaje de las subastas como si de tu primera inversión se tratara.
Puede que te hayas parado a pensar en cuáles son las ventajas de adquirir un inmueble mediante subasta pública y por qué elegir esta vía frente a la compraventa tradicional. Lo cierto es que participar en una subasta puede entrañar ciertos riesgos, especialmente si no controlas este tipo de proceso y te arriesgas sin tener clara toda la información acerca del procedimiento. Por eso debes tener claro cuáles son los puntos fuertes y cuáles son los puntos débiles de esta forma de adquirir bienes y/o derechos.
Invertir en subastas no es para todo el mundo: por eso te invitamos a consultar las ventajas de la subasta pública y a valorar también los contras de esta opción.
Además de conocer el lenguaje relacionado con las subastas, otro elemento imprescindible que debes estudiar y conocer al dedillo es el funcionamiento del Portal de Subastas del BOE. Ten en cuenta que, desde 2015, la inmensa mayoría de las subastas públicas se celebran a través de este portal, con la única excepción de las iniciadas por la Seguridad Social, que se celebran físicamente. Por tanto, este instrumento es prácticamente el único espacio en el que acceder a subastas públicas, incluyendo las notariales.
Te contamos cómo funciona el Portal de Subastas del BOE y repasamos su regulación básica, así como el concepto de subasta pública, para que puedas enmarcar cada vez mejor el ámbito de actuación en el que te moverás.
Al hilo del punto anterior, debes saber que, si bien cualquiera puede acceder al Portal de Subastas del BOE, es necesario cumplir con una serie de pasos que, en esencia, consisten en identificarte de manera segura para poder pujar, ya sea en tu nombre o a nombre de un tercero. Para que salgas de dudas, te contamos cómo acceder a las subastas del Portal de Subastas del BOE.
Lo único que necesitas para realizar el registro en el Portal será disponer de un certificado electrónico reconocido o cualificado que te identifique por tu DNI o NIE, o bien disponer de alguno de los mecanismos de identificación del sistema Cl@ve (Cl@ve PIN o Cl@ve Permanente).
Desde AlertaSubastas recomendamos utilizar un certificado electrónico como mecanismo de identificación. Ten en cuenta que el Portal de subastas siempre obtendrá los datos de la persona física que figuren en él, independientemente del tipo de certificado que se utilice. Si en el certificado utilizado no se identificase a ninguna persona física con un DNI o NIE, no se podrá completar el registro, ya que en el Portal de subastas solo se permite el registro de personas físicas.
Existen algunos tipos de subastas más frecuentes que otros y algunas reglas en común entre algunas de estas tipologías. Por eso es fácil dudar y pensar que no importa de dónde proceda la subasta porque las reglas del juego serán siempre las mismas.
Nada más lejos de la realidad: en función de la procedencia de la subasta (una ejecución hipotecaria, una reclamación de deuda iniciada por hacienda, una subasta notarial voluntaria…) las reglas del juego cambiarán, y también la normativa aplicable ahí donde no llegue el detalle del pliego de la subasta.
Además, no es lo mismo la subasta de un bien inmueble que la subasta de bienes muebles: en el primer caso, suelen existir medidas diseñadas para proteger al deudor que pueden afectar a la inversión, especialmente cuando lo que se subaste sea la vivienda habitual del deudor. También se manejan plazos de abono del precio o porcentajes del depósito inicial distintos y superiores.
Si quieres tener claro cuáles son los tipos de subasta que existen en España, lo primero que debes saber es que éstos se clasifican en función de cuál es el organismo o acreedor que la provoca y/o el procedimiento (judicial o extrajudicial) utilizado.
Para que salgas de dudas, en este artículo te ofrecemos un listado completo de los tipos de subasta a los que puedes acceder. Desde este contenido podrás acceder, además, a artículos específicos en los que te explicamos la normativa concreta para cada uno de ellos.
Tal y como hemos visto, la mayoría de estos tipos de subasta (excepto en el caso de las subastas de la Seguridad Social) se tramitan de forma telemática a través del Portal de Subastas del BOE, lo que significa que cualquier persona, física o jurídica, que cumpla con los requisitos que marca la normativa, puede acceder a ellas y pujar.
Uno de los conceptos imprescindibles a la hora de participar en una subasta pública de inmueble es el de sus cargas. Se trata de todas las obligaciones económicas que pesan sobre el bien: las más frecuentes son hipotecas, usufructos, servidumbres… Aquí te contamos con detalle qué son las cargas, cómo saber si existen, qué tipos de cargas hay y quién le corresponde abonarlas.
A modo de resumen, estas obligaciones pueden pasar al comprador (aunque no siempre es así, y no siempre se traspasan con el mismo nivel de riesgo) y convertirse en un importante lastre para tu inversión, por lo que deberás valorarlas antes de decidir si merece la pena o no pujar por un inmueble de cualquier tipo.
En general, estas cargas pueden aparecer cuando lo que se subasta es una vivienda de segunda mano (o cualquier otro tipo de bien inmueble, como un local, un trastero o una plaza de garaje), y es posible que no existan, lo que sin duda hará más sencilla tu inversión. Sin embargo, es relativamente frecuente que te encuentres con ellas: en este caso, es de máxima importancia que estudies con detalle su contenido y que, ante la duda, solicites ayuda profesional. Solo así podrás conocer con certeza si los números salen o no a la hora de invertir en una subasta concreta.
Para conocer cuáles son las cargas que pesan sobre un inmueble bastará con solicitar una nota simple actualizada del bien inmueble en el que estés interesado. Una vez dispongas de este documento, es importante que sepas cómo identificar las cargas anteriores y posteriores en una nota simple.
Otro aspecto básico que debes tener en cuenta antes de participar en una subasta pública es conocer cuáles son los impuestos a los que deberás hacer frente. Su importe no puede quedar fuera de la ecuación cuando hagas números para valorar la rentabilidad o conveniencia de tu adquisición.
En concreto, y en función del caso, nos encontraremos con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) -o Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), en el caso de Canarias- o con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
En este sentido, es muy importante conocer cómo influye el valor de referencia de catastro en la subasta de vivienda. Este concepto sustituye al valor real como referente a la hora de determinar cuál es la base imponible de distintos impuestos relacionados con las transacciones de inmuebles, en las que se incluyen las subastas:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD)
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Indirectamente, el valor de referencia de catastro afecta también a:
IRPF
Impuesto sobre el Patrimonio
Por tanto, la base imponible del ITP se calcula hoy en día utilizando el valor de referencia de catastro, lo que implica que se deje de usar el valor real (precio pagado en la subasta más el valor de las cargas anteriores) para calcular cuánto tocará pagar por este concepto. Es frecuente que el valor de referencia de catastro sea superior al precio pagado por un inmueble en subasta por lo que, en la práctica, normalmente tendrás que pagar más por este concepto que con la regulación anterior.
Para que salgas de dudas, te contamos también cómo reclamar en caso de que sea posible. Para ello, deberás demostrar a la Administración que el valor de referencia de catastro no se ajusta al valor de mercado del inmueble, utilizando medios de prueba suficientes que permitan que tu solicitud de rectificación de la autoliquidación del ITP prospere.
A estas alturas ya tendrás clara muchísima información acerca de cómo funcionan las subastas públicas, pero lo cierto es que aún queda un largo camino por recorrer… y el siguiente paso es aprender a leer el edicto de la subasta.
Se trata de uno de los documentos más importantes que debes consultar siempre y sin excepción antes de participar en una subasta pública, ya que en él consta toda la información relevante sobre el bien o lote de bienes por el que pujarás, así como las condiciones y normas concretas que se aplicarán a la subasta.
Especialmente en las subastas voluntarias, es posible que el pliego de la subasta refleje condiciones muy distintas a las habituales, ya que se trata de subastas iniciadas por voluntad de las partes, sin que existan acreedores y sin que deban aplicarse las estrictas normas que se prevén para los casos de ejecución por deudas.
En este artículo te contamos cuál es el contenido más relevante que contiene el edicto de la subasta y te damos algunas claves para interpretarlo, así como algunos consejos para asegurar tu inversión. En caso de duda, lo mejor es consultar a un profesional especializado para pujar con la máxima certeza.
Ya tienes claro cuál es el inmueble por el que quieres pujar, cuáles son las condiciones de la subasta, qué cargas pesan sobre el inmueble… y has calculado la rentabilidad de tu operación y el precio máximo que estás dispuesto a pagar. Ya solo falta participar en la subasta pero, antes de hacerlo, debes conocer cómo funciona el sistema de puja en el Portal de Subastas del BOE.
Sobre ello hablamos en este artículo, que resume las claves para pujar en una subasta: en él encontrarás información sobre los pasos previos antes de pujar en una subasta pública, así como sobre la forma de pujar en el Portal de Subastas del BOE.
Es importante que revises varias cuestiones relacionada con este punto clave en la participación en una subasta:
Constitución del depósito. El depósito de la subasta es la cantidad de dinero que debemos entregar para poder participar en ella, en concepto de fianza, y siempre se corresponde con un porcentaje del valor de subasta (es decir, del precio que se usa como referencia para el bien o lote de bienes). El depósito de la subasta se abona después de identificarte en el Portal de Subastas del BOE y elegir una subasta concreta: es un paso previo a la puja que deberás dar de forma obligatoria para poder participar. Aquí te contamos cómo realizar el depósito en el Portal de Subastas del BOE, paso a paso.
Reserva de postura. La reserva de postura te permite elegir que no se te devuelva inmediatamente la cantidad consignada para participar en una subasta, manteniéndose esta suma bloqueada a la espera de que el mejor postor cumpla con su obligación de abonar el resto del precio. En caso de que el mejor postor no cumpla, el adjudicatario pasará a ser el siguiente mejor postor que haya realizado reserva de postura. En caso de no hacerlo, no existirá posibilidad de adjudicarte el bien: solo los participantes con reserva de postura podrán acceder a esta ‘segunda vuelta’ y sucesivas, en su caso.
Cesión de remate. Más complejo es el concepto de cesión de remate: se trata de la transmisión a un tercero del derecho a adjudicarse el bien por parte del ejecutante (es decir, de la persona física o jurídica acreedora que inició el procedimiento de reclamación de la deuda a su favor). La cesión de remate es especialmente frecuente en los casos de ejecución hipotecaria y puede ser una buena opción si deseas hacerte con un inmueble a precio reducido (incluso más reducido que en subasta).
Ya lo tienes todo listo para participar en tu primera subasta pero, antes de lanzarte a pujar, es buena idea comprobar que dispones de toda la información necesaria y de que has dado todos los pasos previos necesarios para presentar tu postura con toda la seguridad posible. Compruébalo con este checklist para pujar en tu primera subasta de inmueble en el Portal del BOE.
El momento de pujar es el más esperado y, con toda la información de la que ya dispones, hacerlo te resultará mucho más sencillo. A modo de recordatorio, y para que puedas tener a mano las reglas del juego que se aplican por defecto en cada caso, en este artículo te contamos a qué precio puedes adjudicarte un bien en cada tipo de subasta, así como cuál es el porcentaje de depósito en cada caso, cuánto dura el periodo de admisión de pujas o posturas, cuál es el plazo para pagar la totalidad del precio en caso de resultar adjudicatario…
Eso sí, no olvides estudiar a fondo el pliego de la subasta: en este documento encontrarás la información más relevante sobre cada procedimiento.
Si te has convertido en adjudicatario en una subasta pública, ¡enhorabuena! Todavía quedan algunas cosas por hacer antes de que puedas cerrar la operación y declararte formalmente propietario del bien por el que has pujado. La principal de tus tareas tras ‘ganar’ la subasta es, lógicamente, pagar el resto del precio, restando la suma que ya hayas entregado en concepto de depósito. Sin este paso no solo perderás el derecho a adjudicarte el bien, sino que podrás ser penalizado y perderás el importe de tu depósito.
Pagar el precio te permitirá obtener el decreto de adjudicación, una resolución judicial que permite la inscripción de la transmisión de cualquier derecho real adquirido en el Registro de la Propiedad, e implica la transmisión del dominio o de cualquier otro derecho subastado a quien definitivamente se ha adjudicado el bien. Con esta resolución, además, se pone fin al procedimiento de subasta.
Además, deberás afrontar el pago de los impuestos correspondientes, así como inscribir el inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Es posible que debas dar algunos pasos extra, como lidiar judicialmente con posibles okupas o inquilinos que mantengan su derecho a arrendar el inmueble durante un tiempo determinado.
El último paso (no obligatorio, pero sí muy recomendable) que deberás dar es proceder a la inscripción del decreto de adjudicación de la subasta en el Registro de la Propiedad. Hacerlo es muy sencillo pero necesitarás recopilar una serie de documentos y abonar previamente los impuestos que corresponda. Por eso te recomendamos informarte para agilizar este proceso y cerrarlo lo antes posible.
Aunque la entrega del propio decreto de adjudicación implica, según el propio Tribunal Supremo, que se ha producido la transmisión del bien, para que esa transmisión surta efectos frente a terceros es importante que se eleve a público y, para hacerlo, deberás pasar por este trámite registral.
Esperamos que esta guía te haya servido como guion y fuente de consulta para todas tus dudas en torno a las subastas públicas.
Te invitamos a seguir aprendiendo sobre subastas públicas visitando periódicamente nuestro blog y nuestra área de Preguntas frecuentes, así como a probar gratis AlertaSubastas para comenzar a invertir.
