Para que salgas de dudas, en este artículo te explicamos cuáles son los impuestos en la subasta de vivienda, para que puedas calcular tu factura fiscal previamente y valorar si te conviene o no una determinada inversión. Además, te explicamos qué es el nuevo valor de referencia de catastro y cómo afecta a la hora de determinar la base imponible de ciertos impuestos.
En este artículo te contamos:
En el caso de la adquisición de un bien inmueble de cualquier tipo mediante subasta (un piso, una casa, una plaza de garaje, un trastero, un terreno…) deberemos hacer frente necesariamente a una serie de impuestos.
En concreto, y en función del caso, nos encontraremos con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) -o Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), en el caso de Canarias- o con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Estas son las reglas aplicables, tal y como explica Hacienda:
La venta de viviendas nuevas por el promotor (primeras entregas de viviendas) tributan por el IVA.
La venta de viviendas usadas por parte de empresarios (segundas y ulteriores entregas de viviendas) tributan por el ITP.
La venta de viviendas por particulares tributan por el ITP.
En general, cualquier transmisión de vivienda que no se corresponda con la primera por parte del promotor, tributará por el ITP.
El IVA es un impuesto indirecto que grava el consumo, y la vivienda no queda fuera de su paraguas: en caso de que el inmueble que adquieras mediante subasta sea de obra nueva, te tocará abonarlo, teniendo en cuenta, eso sí, que los tipos que se aplican a la vivienda son más reducidos de lo habitual.
En el caso de los locales comerciales, plazas de garaje que excedan las dos unidades… el IVA será del 21 por ciento, y lo mismo se aplica a la vivienda nueva no finalizada (todavía en construcción).
Ten en cuenta que en Canarias se aplica el IGIC, que asciende al 7 por ciento, si bien existen algunos casos en que se abona un tipo inferior. Por ejemplo, del 5 por ciento al comprar vivienda habitual por valor de 150.000 euros como máximo, sin ser propietario en cualquier medida de otra vivienda.
En cuanto a la definición de “vivienda nueva”, Hacienda nos dice que ésta es la que se adquiere al promotor cuando la construcción o rehabilitación está terminada (es decir, cuando se expide el certificado de fin de obra).
Existe una excepción: en caso de cesión de remate por parte del banco al adjudicatario, esto significa que la propiedad pasará directamente del deudor hipotecario al adjudicatario en la subasta, sin que el banco llegue a ser propietario en ningún momento, por lo que, si el deudor es una promotora y el bien que se subasta es vivienda nueva, como adjudicatario quedarás sujeto a IVA y no a ITP.
En el caso de comprar mediante subasta vivienda de segunda mano, tocará desembolsar el ITP en lugar del IVA o IGIC. Se trata de un tributo que grava, entre otras cosas, la transmisión de bienes inmuebles en el mercado, siempre que se trate de una segunda transmisión.
En general, suele existir un tipo general del ITP en cada comunidad autónoma y un tipo reducido para la adquisición de vivienda habitual, entre otras particularidades.
El resultado es que en comunidades como Madrid, Navarra o Canarias se paga menos (6 por ciento en los dos primeros casos como tipo general y 6,5 en el caso de Canarias), mientras que en otras como Cataluña, Comunidad Valenciana o Extremadura se manejan tipos que llegan hasta el 11 por ciento.
Lo podemos ver en el siguiente cuadro, elaborado por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
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Tipos de ITP para transmisión de inmuebles |
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CCAA |
ITP Tipo general |
ITP vivienda habitual |
Tipo AJD |
AJD vivienda habitual |
|
Andalucía |
7% |
6% (2) |
1,2% |
1% (2) |
|
Aragón (1) |
8-10% |
Mismo |
1,5% |
Mismo |
|
Asturias (1) |
8-10% |
Mismo (3) |
1,2% |
Mismo |
|
Baleares (1) |
8-11,5% |
5% (4) |
1,5% |
1,2% (4) |
|
Canarias |
6,5% |
5% (2) |
0,75% |
Mismo |
|
Cantabria |
10% |
8-10% (1) |
1,5% |
Mismo |
|
Castilla y León (1) |
8-10% |
Mismo |
1,5% |
Mismo |
|
Castilla-la Mancha |
9% |
6% (5) |
1,5% |
0,75% (5) |
|
Cataluña |
10-11% |
Mismo |
1,5% |
Mismo |
|
C. Valenciana |
10% |
Mismo |
1,5% |
0,1% |
|
Extremadura |
8-11% |
7% (6) |
1,5% |
0,75% (6) |
|
Galicia |
9% |
7% (4) |
1,5% |
1% (4) |
|
C. Madrid |
6% |
Mismo |
0,75% |
0,4-0,75% (1) |
|
Murcia |
8% |
Mismo |
1,5% |
Mismo |
|
C.F. Navarra |
6% |
5% (7) |
0,5% |
Mismo |
|
País Vasco (8) |
7% |
4% |
0,5% |
Mismo |
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La Rioja |
7% |
Mismo |
1% |
Mismo |
Notas:
El porcentaje de ITP varía en función del valor del inmueble adquirido. A más valor, mayor tipo aplicable.
Tipo reducido para compra de la vivienda habitual cuyo valor no supere 150.000 euros, con condiciones, en Andalucía y Canarias.
Tipo del 6 por ciento para vivienda habitual en zonas rurales en riesgo de despoblación.
Tipo reducido para vivienda habitual cuyo valor no supere 200.000 euros, con condiciones.
Tipo reducido para vivienda habitual cuyo valor no supere 180.000 euros, con condiciones.
Tipo reducido para vivienda habitual cuyo valor no supere 122.000 euros, con condiciones.
Tipo reducido para vivienda habitual cuyo valor no supere 180.304 euros, con condiciones.
Para viviendas en general el tipo es del 4 por ciento. El tipo es del 2,5 por ciento para vivienda habitual de hasta 120 m2 construidos, y en Álava del 1,5 por ciento en zonas en riesgo de despoblación.
Un aspecto clave que ha modificado la forma de tributar en caso de compra de un inmueble en subasta pública es el concepto de valor de referencia de catastro. En vigor en 2022, determina la base imponible de tributos como el ITP o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).
Así, en el caso del ITP, aplicar el valor de referencia de catastro a la hora de determinar la base imponible del impuesto supone que el contribuyente no pague en función del precio que ha pagado por su inmueble, sino por su 'valor de mercado', que se corresponde con el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Éste se basa en un cálculo hecho a partir de precios de mercado de compraventas de inmuebles, precios que son facilitados por Notarios y Registradores.
Normalmente el precio que pagamos por un inmueble en subasta o valor de adquisición es muy inferior al valor de referencia de catastro, por lo que actualmente quien adquiere un bien de segunda mano (el caso más frecuente) en subasta deberá pagar más en concepto de ITP.
Es posible presentar prueba en contrario ante la Administración para corregir la suma liquidada, pero ésta aplicará de forma automática el valor de referencia de Catastro, y será el contribuyente el que tenga que dar los pasos para reclamar posteriormente.
Solo cuando el precio pagado por el inmueble (incluyendo las cargas) sea superior al valor de referencia de catastro, el contribuyente tributará tomando como referencia el primero de estos valores. Es decir, siempre tomaremos como base imponible el valor más alto entre los dos.
La propia Dirección General de Tributos (DGT) ya ha dejado claro a través de más de una consulta vinculante que “en las transmisiones de bienes inmuebles realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, la base imponible será el valor de referencia del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, salvo que el valor de adquisición del bien inmueble, el valor declarado por los interesados, o ambos sean superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.”
Si por cualquier motivo no existiera valor de referencia de catastro o si éste no pudiera ser certificado por la Dirección General del Catastro, entonces sí será aplicable, excepcionalmente, el criterio de valor de mercado.
Si quieres reclamar, existen dos vías para hacerlo:
Declarar conforme al valor de referencia de Catastro y solicitar luego rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.
Declarar conforme al valor de adquisición en subasta y recurrir cualquier liquidación que la Administración pudiera notificar imponiendo el valor de referencia de Catastro. Esta segunda vía puede acarrear sanciones, ya que habrás declarado una base imponible inferior a la que Hacienda considera válida.
Por último, en cuanto a quién paga la plusvalía municipal (menos conocida como impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), su pago corresponde a la parte que se beneficia del incremento de valor del terreno urbano, que sería, en este caso, el vendedor.
Por tanto, como comprador, cualquier reclamación por parte del Ayuntamiento correspondiente hacia ti irá en contra de la normativa del impuesto.
