Pasos que debes seguir tras adjudicarte un inmueble en una subasta judicial

Lectura 9 minutos · 10 Jun 2024
Nada mejor que el momento en que recibes el decreto de adjudicación de un bien tras haber participado en una subasta pública y ofrecido la mejor puja. En el caso de los bienes inmuebles, existen una serie de pasos que deben darse una vez recibido este documento para hacer efectiva la posesión del bien, así como para asegurar tus derechos a nivel registral y administrativo.

Estos pasos resultan un poco más complejos que en el caso de los bienes muebles y, en general, podemos decir que existen mayores riesgos asociados cuando adquirimos un bien raíz. Por eso en este artículo repasamos todos los pasos que debes seguir tras la adjudicación de un bien inmueble en subasta pública para dejar bien atada la operación y asegurar la rentabilidad de tu inversión.

En este artículo encontrarás la siguiente información: 

Qué es el decreto de adjudicación de un bien inmueble y para qué sirve 

El decreto de adjudicación en una subasta pública es el documento que dicta el órgano correspondiente en el marco de una subasta, en el que se determina la transmisión del inmueble. Se trata de una resolución judicial que permite la inscripción de la transmisión de cualquier derecho real adquirido en el Registro de la Propiedad, e implica la transmisión del dominio o de cualquier otro derecho subastado a quien definitivamente se ha adjudicado el bien. Con esta resolución, además, se pone fin al procedimiento de subasta. 

El propio Tribunal Supremo ha aclarado que, “una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio, este será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil”.

En definitiva, el decreto de adjudicación declara la transmisión de la propiedad del bien o derecho subastado a quien es el adjudicatario, independientemente de la inscripción o no de este título en el Registro de la Propiedad. Es, además, el único título que permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de esta transmisión vía subasta judicial, y es en sí mismo título de propiedad. 

En cualquier caso, si queremos protegernos y que la operación tenga efectos frente a terceros, el decreto de adjudicación deberá ser inscrito.

En el marco de las subastas judiciales, el decreto de adjudicación se dicta una vez el juez constate la consignación del remate por parte del mejor postor o adjudicatario del inmueble. Antes de este momento procesal se generará otro documento clave: el decreto de aprobación de remate, en el que se determina quién ha sido el mejor postor de la subasta, y en el que se le requiere el pago del precio del bien en el plazo estipulado legalmente.

Es importante que los distingas y que tengas muy claro el plazo en que debes abonar el resto del precio del bien para no perderlo, dado que el decreto de aprobación de remate no garantiza la transmisión, sino que da por válido el resultado de la subasta y lo condiciona al pago del resto del precio. 

El plazo más generoso para abonar este precio lo encontrarás en las subastas judiciales: tendrás 40 días hábiles para hacerlo, sin contar sábados ni festivos. En el caso de las subastas de hacienda y otras agencias tributarias, tendrás 15 días hábiles y, en el caso de las subastas de la Seguridad Social, el plazo es muy reducido: de tan solo cinco días. 

Cómo inscribir el decreto de adjudicación del inmueble en el Registro de la Propiedad

La inscripción del decreto de adjudicación del inmueble en el Registro de la Propiedad pasa por presentar tanto el decreto de adjudicación como el mandamiento de cancelación de cargas. Este último documento se genera junto con el decreto de adjudicación, tal y como exige el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). 

Como adquirente, podrás pedir que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. Del mismo modo, el letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores. 

El artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) deja claro que, de cara a la inscripción de la adquisición, será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, “comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada”.

En él se expresará, en su caso, que se ha consignado el precio, así como “las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.”

Por su parte, el artículo 674, sobre la cancelación de cargas, nos dice que, a petición del adquirente, “se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.”

Además, el letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

A instancia de parte, el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se remitirán electrónicamente al Registro o Registros de la Propiedad correspondientes.

Liquidación de impuestos: TPO y AJD

Otro de los pasos necesarios una vez adjudicado el inmueble es presentar las correspondientes autoliquidaciones de los impuestos que te toque abonar en cada caso. 

Tanto el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) como el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) vienen regulados a nivel autonómico y deben liquidarse en un plazo máximo de 30 días. Los modelos que debes presentar son el 600 y el 601, respectivamente.

Tras la entrada en vigor del nuevo valor de referencia de catastro, la Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado que este valor de referencia debe constituir la base imponible de estos impuestos, por encima del precio de remate, en subastas públicas de inmuebles. 

La base imponible del ITP y el AJD en subastas de inmuebles es el mayor entre el valor de referencia y el valor de adquisición.

Normalmente el precio que pagamos por un inmueble en subasta o valor de adquisición es muy inferior al valor de referencia de catastro. Esto se traduce en que, debido al uso del valor de referencia de catastro como referencia, actualmente quien adquiere un bien de segunda mano (el caso más frecuente) en subasta deberá pagar más en concepto de ITP. 

Estos son lo casos en los que, como nuevo propietario, te tocará abonar cada uno de ellos:

  • ITP en caso de venta de viviendas usadas por parte de empresarios (segundas y ulteriores entregas de viviendas), así como en caso de venta de viviendas por parte de particulares. En caso de vivienda nueva, se abonará IVA. 

  • AJD siempre que deban formalizarse documentos notariales.

Puedes saber más sobre los impuestos de la subasta en este enlace

¿Qué pasa si hay inquilinos u okupas en el inmueble?

En las subastas judiciales, una vez traspasada la propiedad a tu favor gracias al decreto de adjudicación, podrás solicitar la posesión del inmueble, siempre que no se encuentre ocupado. 

El artículo 675 de la LEC nos dice que, si el adquirente lo solicita, se le pondrá en posesión del inmueble que no se encuentre ocupado. En caso de que se encuentre ocupado, el Letrado de la Administración de Justicia “acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto (…) que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él.” 

Eso sí, los ocupantes desalojados podrán ejercer los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda. 

Además, cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera notificado la ejecución a arrendatarios y ocupantes de hecho, también podrás pedir al tribunal, como adquirente, la ejecución el lanzamiento de “quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente.” 

Tendrás un plazo de un año para solicitar el desalojo: una vez transcurra ese plazo, te tocará acudir al juicio ordinario que corresponda en función del tipo de ocupación de que se trate.

En el caso de que exista un ocupante con contrato de alquiler, lo más relevante es la fecha del contrato:

  • Si es anterior al 6 de marzo de 2019 y está inscrito en el Registro de la Propiedad, deberás respetar su duración (si no fue inscrito, quedará extinguido).

  • Si es posterior al 6 de marzo de 2019, deberás respetar la duración del contrato (5 años desde la fecha del contrato en el caso de un particular y 7 en caso de empresa).

En caso de okupas, en principio se podrá proceder al lanzamiento, ya que los ocupantes no tienen derecho a vivir en el inmueble. 

Posesión del inmueble en el caso de las subastas administrativas 

Recuerda que en las subastas de Hacienda o la Seguridad Social (en general, en las celebradas por cualquier administración) no es posible entregar la posesión al nuevo propietario y, por lo tanto, estos organismos tampoco podrán ordenar el lanzamiento de los inquilinos u okupas. Por tanto, deberás acudir directamente a la demanda que corresponda según el caso. 

Mientras que los oficiales en las subastas judiciales tienen capacidad para poner el bien a tu disposición, no ocurre lo mismo con las subastas de la Administración (Hacienda, Seguridad Social, Ayuntamientos…). 

Así, en las subastas de la Administración deberás negociar con los ocupantes, si existen, y en caso de que no llegues a un acuerdo, tendrás que recurrir a procedimientos judiciales como el desahucio por precario, la resolución del contrato de alquiler y desahucio o una denuncia por usurpación.

Por eso las subastas judiciales resultan más sencillas a la hora de que puedas entrar en el inmueble y disponer de él. En ocasiones podemos encontrarnos con sorpresas desagradables y potenciales riesgos legales en las que emanan de deudas con la Administración. 

Ten siempre en cuenta que el estado posesorio de cualquier bien inmueble subastado es un misterio: es posible que su ocupación se produzca incluso durante el proceso de subasta y adjudicación, que ya sabemos que puede dilatarse mucho en el tiempo. Se trata de un riesgo inherente a la compra de vivienda en subasta pública que no puedes esquivar, aunque acudir a una subasta judicial puede ofrecerte más garantías. 

En cualquier caso, debes valorar que la autoridad gestora encargada de desarrollar la subasta no está obligada a indicar si el inmueble adjudicado está ocupado o no. Muchas veces, todo lo que se menciona en los artículos 646.3, 661.1 y 668.2 de la L.E.C. acerca de informar a los postores sobre la situación posesoria no se cumple y se suele indicar que "se desconoce la situación posesoria”.

Por eso es importante que averigües por su cuenta el estado posesorio del inmueble subastado, independientemente de la obligación de que la situación posesoria del inmueble deba ser siempre anunciada en los edictos de la subasta en alguno de estos momentos procesales:

  • Antes de la subasta, si un participante solicita que el tribunal se pronuncie sobre la legitimidad de la posesión del ocupante (artículo 661.2 de la LEC).

  • Después de la adquisición del bien por el adjudicatario de la subasta, cuando solicita que el tribunal declare si se trata de un ocupante de mero hecho y puede desalojarlo o bien si el tribunal declara que el ocupante tiene derecho a permanecer (artículo 675.3 de la LEC). 

En ambos casos, el órgano judicial le requiere al ocupante que, en el plazo de 10 días, aporte la documentación que legitime su ocupación. El mismo juzgado encargado de la subasta decidirá si se trata de un ocupante de mero hecho o sin título suficiente capaz de justificar su situación posesoria, o si tiene derecho a permanecer.

Nuestro consejo es que tengas siempre en cuenta que, por mucho que todo parezca bien atado, es posible que la toma de posesión efectiva se dilate en el tiempo. Este factor sorpresa debe valorarse y cuantificarse, ya que puede suponer un coste económico importante, tanto por la imposibilidad de rentabilizar el bien como por los gastos asociados a procesos judiciales y desalojos. Si lo que buscas es un inmueble para entrar a vivir de forma inmediata, es probable que una subasta no sea la mejor opción.

 

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