Para que aprendas cómo funciona la cesión de remate, cuándo es posible y quiénes pueden participar en ella, en este artículo te contamos:
Cuando hablamos de cesión de remate nos referimos a la transmisión a un tercero del derecho a adjudicarse el bien por parte del ejecutante, es decir, de la persona física o jurídica acreedora que inició el procedimiento de reclamación de la deuda a su favor.
Existen dos partes en esta relación:
Cedente: el que cede el remate, es decir, el acreedor adjudicatario.
Cesionario: el tercero que se adjudicará finalmente el bien gracias a la cesión del remate a su favor.
En la práctica, la cesión de remate es especialmente frecuente en los casos de ejecución hipotecaria: si una entidad inicia este procedimiento debido a que su cliente acumula una deuda con garantía hipotecaria y se subasta el bien para satisfacerla, puede ocurrir que no haya postores o que las pujas resulten muy débiles.
En ambos casos, el banco (que tendrá derecho a adjudicarse el bien) puede ceder este ‘derecho de adquisición’ a su favor a un tercero.
Gracias a la liquidez obtenida con la compra por parte del tercero, el banco recuperará su dinero y verá satisfecho su crédito.
La nueva regulación de la cesión de remate tras la reforma operada por la Ley 1/2025, que se encuentra en el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), nos dice que “el ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa.”
Por tanto, son solo estas dos figuras quienes pueden ceder el remate a un tercero, quedando clara la posibilidad de hacerlo sin necesidad de declararlo previamente, una aclaración que no existía en la normativa anterior.
Lo habitual es que sea el ejecutante quien haga uso de esta facultad, y es el supuesto en el que nos centramos en este artículo. La posibilidad de que puedan hacerlo también los acreedores posteriores es fruto de una reforma operada en la LEC en 2015.
El remate puede cederse, en el caso que nos ocupa, únicamente cuando el acreedor resulte adjudicatario del inmueble, bien porque nadie haya pujado en la subasta, bien porque las pujas no cumplan con los requisitos mínimos con respecto al porcentaje del valor del bien que deben representar.
Por ejemplo, en el marco concreto de una ejecución hipotecaria, si se dan ciertos requisitos (que ninguna puja cubra una cantidad mínima establecida legalmente), el ejecutante o acreedor podrá acceder a la adjudicación del bien con preferencia sobre las pujas ya existentes, siempre que se superen ciertos porcentajes.
Tal y como hemos visto, esta especie de derecho de adquisición preferente puede cederse a un tercero. Así, la persona que reciba este derecho será quien abone el precio del inmueble y se adjudique el bien en lugar de, en este caso, el banco acreedor. El precio pagado por este tercero se destinará, en todo o en parte, a cubrir la deuda de la entidad bancaria.
Ten en cuenta también que el precio pactado para el bien en el marco de la cesión de remate puede ser inferior o superior al de la adjudicación, en función de los intereses de las partes. Entre otras cosas, es posible poner precio al derecho a adjudicarse un bien.
En caso de que el precio pactado sea inferior, la entidad estará aceptando estas condiciones más desfavorables a cambio de librarse de la propiedad del bien, sin que ello pueda perjudicar al deudor. La nueva normativa aclara que, si bien el precio de la cesión de remate podrá ser inferior al del remate o adjudicación, la minoración de deuda para el ejecutado deberá corresponderse con el importe total del remate o adjudicación.
En caso de que el precio pactado sea superior,según la nueva normativa, “se aplicará a los fines de la ejecución, y así se hará constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación.” Si, como consecuencia de ese sobreprecio, existiera sobrante respecto al crédito total reclamado, “se requerirá al ejecutante para que proceda a su ingreso en la cuenta del juzgado en el plazo de 10 días.” La norma también especifica que, si no efectuara el pago en el plazo de 10 días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en esa subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.
Para que se desarrolle la cesión de remate es necesario que el adjudicatario acuerde con un tercero cederle la posibilidad de adjudicarse el bien a cambio de un precio negociado por las partes. Esto se llevará a cabo a través de la firma de un contrato.
Además, este acuerdo deberá materializarse antes de que se cumpla el plazo para abonar el resto del precio una vez se haya comunicado por parte del adjudicatario tanto su voluntad de adjudicarse el inmueble como la de ceder el remate a un tercero.
Se da la particularidad de que el banco no estará vendiendo el inmueble en sí mismo (ya que todavía no se ha cerrado su adjudicación), sino su derecho a adquirirlo. Por tanto, no habrá una transmisión del deudor al banco y, posteriormente, a un tercero, sino que el bien pasará directamente del deudor al tercero.
En este sentido, desde el punto de vista procesal, la nueva versión de la LEC asegura que, si no se hubiera efectuado desde un principio la voluntad de ceder el remate a un tercero, la cesión se verificará en un plazo de 5 días “que deberá conferir el letrado o letrada de la Administración de Justicia cuando queden los autos pendientes de dictar el decreto de adjudicación y tras haberse pagado, en su caso, el precio de remate.”
Para ello, se presentará un “escrito firmado por cedente y cesionario al que se adjuntarán los documentos que permitan acreditar la identidad, facultades y representación de los firmantes, si no constaran ya en el expediente.”
Por último, la LEC nos dice que, si la cesión ha sido mediante precio, se acreditará documentalmente el pago de la cantidad total por la que el cesionario hubiera obtenido la cesión.”
La cesión de remate puede ser una buena opción si deseas hacerte con un inmueble a precio reducido (incluso más reducido que en subasta) ya que, en ocasiones, es posible que la entidad esté dispuesta a asumir un precio inferior al de adjudicación a cambio de no quedarse con el bien y sacarlo de su cartera de inmuebles.
Esto es especialmente frecuente en el caso de inmuebles cuya subasta ha quedado desierta o no han despertado un gran interés entre los postores. Es frecuente que la banca lleve a cabo contratos de cesión de remate en los que, en su condición de adjudicataria, pacte con un tercero que sea éste quien se quede con el inmueble.
Los motivos para hacerlo pueden ser muchos pero principalmente puede que a la adjudicataria no le interese hacerse con la propiedad del bien y que prefiera obtener liquidez, incluso aunque ésta resulte inferior a la esperada.
Es importante saber que la LEC guardaba silencio en cuanto a si era posible pactar un precio superior o inferior al de adjudicación entre cedente y cesionario. Por este motivo, se viene reconociendo históricamente esta posibilidad.
Otra ventaja de conseguir un bien gracias a una cesión de remate es que no tendrás que participar en la subasta (con el riesgo y el tiempo que ello implica) ni consignar cantidad alguna.
Ten en cuenta que muchas veces el acreedor no tiene que consignar depósito alguno para participar en la subasta y puja únicamente para asegurarse el derecho a ceder el remate en caso de que el resto de pujas no lleguen a cubrir el mínimo legal.
Por eso es frecuente que, incluso antes de que se celebre la subasta o mientras se celebra, la entidad ya haya pactado la cesión con un tercero para asegurarse la transmisión en caso de que finalmente resulte adjudicataria.
En cuanto a los impuestos asociados a la compra de un inmueble vía cesión de remate, es posible que quedes sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o bien al IVA, alternativamente. Ello dependerá de si se trata de una segunda transmisión (o sucesivas), en cuyo caso te tocará abonar el ITP, o de si se trata de una primera transmisión, en cuyo caso pagarás IVA.
Puedes saber más sobre los impuestos relacionados con la adquisición de un bien en subasta pública en este artículo.
Actualiza el 8 de Julio de 2025.
