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La subasta judicial es la venta forzosa de uno o varios bienes ordenada por un juzgado para satisfacer una deuda pendiente. Desde la Ley 19/2015 se celebran de forma electrónica en un portal único, el Portal de Subastas del BOE, donde también se publican las subastas de la Agencia Tributaria (AEAT), las notariales y las administrativas. Prácticamente la única excepción son las subastas de la Seguridad Social, que se celebran en su propia plataforma.
Su gran atractivo no es solo el precio inferior al de mercado, con descuentos que pueden alcanzar el 30-40% según el bien y la competencia. También es la puerta a bienes que rara vez encontrarás por los canales habituales: viviendas en zonas exclusivas, hoteles, locales comerciales céntricos o naves que, tras procesos de embargo largos, han quedado abandonados y se convierten en oportunidades de inversión poco accesibles de otro modo. A cambio, exigen preparación: hay plazos estrictos, depósitos elevados y riesgos que conviene conocer antes de pujar.
En el Portal del BOE encontrarás una gran variedad de bienes. Cada tipo tiene reglas propias y una guía específica:
En AlertaSubastas puedes buscar fácilmente todas las subastas de cualquiera de estos bienes, filtrar por zona, tipo y precio, y recibir alertas con los datos clave ya procesados.
No todas las subastas judiciales siguen las mismas reglas. Las más habituales proceden de:
Además de estas, en el mismo Portal del BOE se publican subastas de otros orígenes con reglas propias: las subastas concursales (bienes procedentes de un concurso de acreedores), las subastas notariales (venta forzosa extrajudicial o venta voluntaria ante notario), las subastas administrativas generales (bienes patrimoniales de las administraciones públicas), las tributarias de la Agencia Tributaria y las de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos (bienes decomisados en procesos penales). Cada una tiene particularidades, pero el procedimiento de acceso y puja en el portal es común.
La reforma de la LEC de 2025 ha cambiado reglas relevantes (depósitos, pujas y plazos). Te resumimos las claves en Subastas Judiciales 2025: la reforma que cambia las reglas, y puedes comprobar si una subasta concreta se rige por la nueva LEC o por la anterior.
Para pujar necesitas estar registrado en el Portal e identificarte con un certificado digital o con el sistema Cl@ve. El certificado es la opción más cómoda una vez instalado; te explicamos cómo conseguirlo (incluso de forma online, sin ir a una oficina) en los pasos para obtener tu certificado digital.
El registro se hace una sola vez desde la web del Portal eligiendo la opción de registro con certificado, rellenando tus datos personales y creando una contraseña. Solo se admiten personas físicas: el certificado debe identificarte por tu DNI o NIE. Si tienes dudas, mira cómo crear tu cuenta en la web de subastas del BOE.
En resumen, para pujar necesitas:
Lo repasamos al detalle en cuáles son los requisitos para participar en una subasta pública.
Puedes participar de tres formas, cada una con sus particularidades:
Para poder pujar tienes que constituir un depósito previo, que se bloquea como garantía y se devuelve si no resultas adjudicatario. Es uno de los cambios más relevantes de la reforma:
El depósito se constituye a través de la pasarela de pagos de la AEAT, por lo que tu cuenta debe estar en una de sus entidades colaboradoras. El listado es corto:
Cada uno tiene su propio horario operativo; los detalles, en desde qué bancos puedes realizar un depósito en las subastas del BOE.
Es un salto importante de liquidez que debes planificar, y necesitarás cuenta en una de esas entidades. Te explicamos cómo constituirlo paso a paso en cómo realizar un depósito en el Portal del BOE y en lo que debes saber sobre el depósito. Si no resultas adjudicatario, consulta cuándo te devuelven el depósito.
Es uno de los puntos más decisivos: el precio mínimo por el que puedes adjudicarte un bien depende del procedimiento de origen y del tipo de bien. Resumen rápido de los casos que se publican en el Portal del BOE:
Cuando hay pocos postores o las ofertas son bajas es posible adjudicarse el bien por un porcentaje inferior, con límites (cubrir al menos la cantidad reclamada más intereses y costas).
Pujar por debajo del precio de adjudicación firme demora el proceso de adjudicación (se abren trámites adicionales) y, en ese escenario, el acreedor ejecutante puede tener derecho preferente a quedarse el bien.
Tienes el desglose completo por procedimiento en a qué precio te puedes adjudicar un bien según el tipo de subasta y la puja mínima en cuál es la puja mínima en una subasta judicial.
El edicto es el documento que recoge las condiciones de cada subasta y la pieza clave antes de pujar: ante cualquier duda, prevalece lo que diga el edicto sobre cualquier resumen.
Te enseñamos a interpretarlo en la guía para comprender el edicto, y a entender un concepto que suele generar confusión: qué es la cantidad reclamada.
Antes de pujar tienes que comprobar qué cargas arrastra el bien y cuánto vale realmente. Conviene distinguir tres tipos de cargas:
Las cargas posteriores al gravamen que se ejecuta se cancelan con la adjudicación: no las heredas. El bien te llega libre de ellas.
Valoración y fiscalidad. Calcula el precio real con cómo calcular el valor de mercado, ten en cuenta el valor de referencia de catastro y los impuestos de la subasta. Para ahorrarte el trabajo, en AlertaSubastas mostramos el valor de mercado estimado de las viviendas a partir de datos de idealista, junto a cada subasta. Una duda muy frecuente: si pagas ITP o IVA al adjudicarte el inmueble (el ITP varía según la comunidad autónoma).
Con el bien analizado, estos son, de forma general, los pasos para participar en una subasta judicial del BOE:
Conoce el detalle de cada fase en las claves del procedimiento de puja.
Si tu puja es la mejor, se te adjudica el bien. Hay dos figuras que conviene dominar: la reserva de postura, que permite a otros postores quedarse el bien si el adjudicatario no paga, y la cesión de remate, que permite ceder la adjudicación a un tercero.
La elección es irreversible y, si la activas, tu depósito no se te devuelve de inmediato: queda bloqueado a la espera de que el mejor postor pague, y puede seguir bloqueado durante meses si el proceso se alarga. Solo es recomendable si tienes claro que querrías quedarte el bien como segundo postor y puedes asumir esa retención. Repasa los efectos en qué es la reserva de postura y cómo funciona.
Una vez ganada la subasta, si no consignas el resto del precio normalmente perderás el depósito (y puede haber consecuencias adicionales). Te lo detallamos en si ganas una subasta y luego te echas atrás, ¿tiene algún coste?
En cuanto a la cesión de remate, es la herramienta que permite trasladar a un tercero el derecho a adjudicarse el bien: el adjudicatario (cedente) cede la adjudicación a otra persona (cesionario), que será quien finalmente lo escriture. No todos pueden ejercerla y está sujeta a requisitos, plazos y tributación propios, con novedades desde la reforma del 3 de abril de 2025. Resulta útil sobre todo para inversores: te lo explicamos en qué es la cesión de remate y cómo funciona.
La adjudicación no es el final. Tras ella se dicta el decreto de aprobación del remate y tienes un plazo improrrogable para consignar el resto del precio: consulta el plazo exacto en cuánto tiempo tienes para pagar y formalizar la compra.
Después vienen la inscripción y la toma de posesión. Te lo detallamos en los pasos tras adjudicarte un inmueble, cómo inscribir el decreto en el Registro de la Propiedad y qué hacer si el piso está ocupado. Una duda habitual: cuánto tiempo pasa hasta que accedes al inmueble.
Cuando no hay postores o las ofertas no alcanzan los mínimos legales, la subasta puede quedar desierta. En ese caso, el ejecutante puede pedir la adjudicación del bien por un porcentaje del valor según el tipo de bien y de procedimiento. Te lo explicamos en qué pasa con las subastas finalizadas sin pujas.
Invertir en subastas judiciales es rentable, pero no está exento de riesgos. Tenlos presentes antes de pujar:
No todas las subastas públicas son judiciales. Las de la Agencia Tributaria y las de la Tesorería General de la Seguridad Social tienen normas propias (modalidades de puja, depósitos, adjudicación y riesgos distintos). Si te interesan, conoce cómo funcionan las subastas de Hacienda (AEAT) y las subastas de la Seguridad Social.
Si ganas una subasta, ¿cuánto tiempo tienes para pagar?
Tras la adjudicación se dicta el decreto de aprobación del remate y se abre un plazo improrrogable para consignar el resto del precio (la parte no cubierta por el depósito). Su duración depende del procedimiento y del tipo de bien. Si no pagas dentro de ese plazo, pierdes el depósito y la subasta puede continuar con otros postores. Ver respuesta completa.
¿Cuánto se tarda en acceder al inmueble?
No es inmediato. Primero consignas el precio y se dicta el decreto de adjudicación; después se inscribe en el Registro de la Propiedad y se solicita la posesión. Si el inmueble está libre suelen ser semanas; si está ocupado, hay que pedir el lanzamiento y el proceso puede alargarse meses. Ver respuesta completa.
¿Qué pasa con las subastas finalizadas sin pujas?
Si no hay postores o no se alcanzan los mínimos legales, la subasta queda desierta. El acreedor ejecutante puede pedir que se le adjudique el bien por el porcentaje del valor que marca la ley según el tipo de bien. Si no ejerce ese derecho, la subasta puede archivarse o volver a convocarse más adelante. Ver respuesta completa.
¿Cuál es la puja mínima en una subasta judicial?
No existe un importe único. En el procedimiento de apremio, el umbral habitual es el 70% del valor en inmuebles y el 50% en muebles. Con pocos postores u ofertas bajas puede aprobarse una adjudicación por debajo de esos porcentajes, siempre con límites (cubrir la deuda, intereses y costas). Ver respuesta completa.
¿Cuándo te devuelven el depósito de una subasta?
Si no resultas adjudicatario, el importe bloqueado se libera automáticamente al cerrarse la subasta y vuelve a estar disponible en tu cuenta. La excepción es la reserva de postura: si la activaste, el depósito sigue retenido por si el ganador no paga y el bien pasa al siguiente postor. Ver respuesta completa.
¿Puedo pedir una hipoteca para pagar un bien adjudicado en subasta?
Sí, no hay impedimento legal, pero el plazo de pago es muy corto e improrrogable y tramitar una hipoteca convencional en ese tiempo es difícil. Lo recomendable es llevar la financiación preaprobada antes de pujar, o contar con liquidez y refinanciar después. Ver respuesta completa.
Al adjudicarme un inmueble, ¿pago ITP o IVA?
Por regla general, la adquisición en subasta tributa por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma. Solo se aplica IVA cuando el ejecutado es empresario o profesional y el bien estaba afecto a su actividad. Conviene confirmarlo antes de calcular la rentabilidad. Ver respuesta completa.
¿Qué sucede con los inquilinos que residen en la vivienda subastada?
Depende de cuándo se firmó el contrato de arrendamiento. Si es anterior al gravamen que se ejecuta y reúne ciertos requisitos, puede subsistir y tendrás que respetarlo. Si es posterior, normalmente se extingue con la adjudicación, aunque para recuperar la posesión puede ser necesario un procedimiento de lanzamiento. Ver respuesta completa.
La mejor estrategia para no perder ninguna oportunidad es configurar tus alertas en AlertaSubastas para que rastreen las subastas judiciales del BOE según tus criterios. Te enviamos cada subasta relevante con mapa, información catastral y los datos clave ya procesados, para que decidas rápido y con seguridad.
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