Ten en cuenta que la compra en subasta del mismo tipo de bien (un piso, una plaza de garaje, un coche…) se regirá por reglas distintas en función del procedimiento de origen de esta venta forzosa. Por ejemplo, adquirir un piso en subasta vía ejecución hipotecaria puede resultar más arriesgado para ti que hacerlo en el contexto de un proceso iniciado por Hacienda, ya que en el primer caso existen más garantías protectoras de cara al deudor cuando lo que se subasta es su vivienda habitual.
Además de un cuadro resumen comparativo (que encontrarás al final de este artículo), hablaremos por separado de las características principales de cada tipo de subasta pública en cuanto a los porcentajes por los que puedes adjudicarte un bien, destacando también algunas particularidades que debes tener en cuenta.
Es importante analizar esta información con detalle, más allá del recurso del cuadro comparativo: las subastas son procedimientos complejos y existen pequeñas reglas que debes conocer y tener en cuenta.
A continuación tienes el detalle del precio que te puedes adjudicar una subasta por tipo de subasta y bien si es el caso:
Precio de adjudicación en subasta en procedimiento de apremio (bienes muebles)
Precio de adjudicación en subasta en procedimiento de apremio (bienes inmuebles)
Precio de adjudicación en subasta por deudas con la Seguridad Social
Precio de adjudicación en subasta por concurso de acreedores
Precio de adjudicación en subasta por división de cosa común (voluntarias)
Podemos decir que la subasta en procedimiento de apremio es el tipo de subasta genérico que se aplica en todos aquellos casos en que no existe un tipo de subasta especial. Así, existe un procedimiento concreto para las ejecuciones hipotecarias (pensada para los deudores hipotecarios), para los concursos de acreedores (en caso de que el deudor sea una empresa o profesional autónomo, existiendo también un concurso para la persona física)…
Hay que tener en cuenta que, si bien casi todas las reglas del procedimiento de apremio son comunes para la subasta de bienes muebles e inmuebles, existen algunas características que las distinguen. Por eso las vemos por separado.
Estos son los principales datos que debes tener en cuenta en caso de subasta en procedimiento de apremio de bienes muebles.
Dónde encontrarlas. En AlertaSubastas y el Portal de Subastas del BOE.
Dónde se celebran. En el Portal de Subastas del BOE (online).
Quién puede pujar. Cualquier persona física o jurídica (representada en este último caso por una persona física) con capacidad de obrar y mayor de edad, no inhabilitada por resolución judicial, incluyendo al acreedor ejecutante. No pueden participar las personas directamente relacionadas con el procedimiento (funcionarios, etc.). Es necesario darse de alta en el Portal de Subastas del BOE y contar con algún medio de identificación (Cl@ve, certificado digital…).
Depósito. 5 % del valor que se le haya dado al bien o lote de bienes (tipo de subasta).
Periodo de admisión de posturas. 20 días naturales, ampliables por un máximo de 24 horas.
Precio al que puedes adjudicarte el bien. La mejor postura debe ser igual o superior al 50 % del avalúo. Si solo existen posturas superiores al 50 % mediante pago a plazos, al acreedor ejecutante (es decir, el que inicia la subasta) podrá adjudicarse el bien por el 50 % del avalúo en un plazo de cinco días. La mejor postura es inferior al 50 %, el acreedor ejecutante podrá pedir adjudicación por la mitad del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que dicha cantidad supere la mejor postura.
Plazo para pagar el resto del precio. 10 días desde la notificación del decreto. En caso contrario, se perderá el importe del depósito.
A tener en cuenta. En caso de declaración de concurso del deudor, se suspenderá la ejecución y se dejará sin efecto la subasta, aunque ya se hubiera iniciado. Además, en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, el deudor podrá liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al acreedor ejecutante por principal, intereses y costas, suspendiéndose así la subasta o dejándose sin efecto.
La subasta de bienes inmuebles en procedimiento de apremio se rige por las mismas reglas y definiciones del caso anterior, solo que en este caso se aplicarán determinados puntos específicos para la subasta de inmuebles. Es el caso de viviendas, locales, plazas de garaje, oficinas, terrenos…
Estos son los principales datos que debes tener en cuenta en caso de subasta en procedimiento de apremio de bienes inmuebles.
Dónde encontrarlas. En AlertaSubastas y en el Portal de Subastas del BOE.
Dónde se celebran. En el Portal de Subastas del BOE (online).
Quién puede pujar. Cualquier persona física o jurídica (representada en este último caso por una persona física) con capacidad de obrar y mayor de edad, no inhabilitada por resolución judicial, incluyendo al acreedor ejecutante. No pueden participar las personas directamente relacionadas con el procedimiento (funcionarios, etc.). Es necesario darse de alta en el Portal de Subastas del BOE y contar con algún medio de identificación (Cl@ve, certificado digital…).
Depósito. 5 % del valor que se le haya dado al bien o lote de bienes (tipo de subasta).
Periodo de admisión de posturas. 20 días naturales, ampliables por un máximo de 24 horas.
Precio al que puedes adjudicarte el bien. La mejor postura debe ser igual o superior al 70 % del avalúo. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 %, el deudor podrá, en el plazo de 10 días, presentar a un tercero que mejore la postura, siempre que ofrezca una cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del acreedor ejecutante.
Si transcurre ese plazo sin que el ejecutado presente a un tercero que cumpla estos requisitos, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 % de su valor de tasación y a la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso.
En caso de que no participe ningún postor, el acreedor, en el plazo de los 20 días tras el cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien. Si no se trata de la vivienda habitual del deudor, podrá pedir la adjudicación por el 50 % del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 % del valor o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 %.
Plazo para pagar el resto del precio. 40 días desde la notificación del decreto. En caso contrario, se perderá el importe del depósito.
A tener en cuenta. En caso de declaración de concurso del deudor, se suspenderá la ejecución y se dejará sin efecto la subasta, aunque ya se hubiera iniciado. Además, en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, el deudor podrá liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al acreedor ejecutante por principal, intereses y costas, suspendiéndose así la subasta o dejándose sin efecto.
Las subastas en ejecución hipotecaria quedan reservadas para las subastas de bienes sujetos a hipoteca o prenda y cuentan con ciertas particularidades con respecto a las subastas en procedimiento de apremio.
Dónde encontrarlas. En AlertaSubastas y en el Portal de Subastas del BOE.
Dónde se celebran. En el Portal de Subastas del BOE (online).
Quién puede pujar. Cualquier persona física o jurídica (representada en este último caso por una persona física) con capacidad de obrar y mayor de edad, no inhabilitada por resolución judicial, incluyendo al acreedor ejecutante. No pueden participar las personas directamente relacionadas con el procedimiento (funcionarios, etc.). Es necesario darse de alta en el Portal de Subastas del BOE y contar con algún medio de identificación (Cl@ve, certificado digital…).
Depósito. 5 % del valor que se le haya dado al bien o lote de bienes (tipo de subasta).
Periodo de admisión de posturas. 20 días naturales, ampliables por un máximo de 24 horas.
Precio al que puedes adjudicarte el bien. Si la mejor postura es igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se aprobará el remate en favor del mejor postor.
Cuando la mejor postura ofrecida fuera inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun siendo inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Si transcurre ese plazo sin que el ejecutado presente a un tercero que cumpla estos requisitos, el acreedor ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del bien por el 70 % de ese valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 % del valor de tasación y a la mejor postura.
Si el acreedor ejecutante no utiliza esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
En caso de subasta en ejecución hipotecaria sin ningún postor, el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 % del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos si no se trata de la vivienda habitual del deudor.
Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 % del valor o, si la cantidad que se le debe es inferior a ese porcentaje, por el 60 %.
Plazo para pagar el resto del precio. 40 días desde la notificación del decreto. En caso contrario, se perderá el importe del depósito.
A tener en cuenta. La subasta en ejecución hipotecaria ofrece unas mayores garantías para el deudor. Una de ellas, similar a la existente para el procedimiento de apremio en general, consiste en la posibilidad de cancelar la subasta pagando las cuotas pendientes más los intereses correspondientes, siempre que se trate de la vivienda habitual del deudor. Esa posibilidad existe hasta el momento en que se produzca el cierre de la subasta.
También existe la posibilidad de oponerse a la subasta por la existencia de cláusulas abusivas. Aunque lo más habitual es que el deudor se ponga a la subasta antes de que el juez decida su celebración, es posible presentar el incidente de abusividad hasta la finalización del procedimiento de ejecución hipotecaria, que se produce con la entrega de la posesión del bien al adjudicatario. Así lo determinó en 2019 una sentencia dictada por el Tribunal Constitucional.
Las subastas de Hacienda tienen su origen en la ejecución de deudas contraídas con la Agencia Tributaria. Se encuentran reguladas en el Reglamento General de Recaudación, al contrario de lo que ocurre en los tres casos anteriores, cuya principal referencia normativa es la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
También se las denomina subastas en procedimiento de apremio (lo que puede resultar algo confuso) pero, en este caso, la institución encargada de iniciarlas es Hacienda, y así deberá constar en la documentación correspondiente.
En realidad, este tipo de subasta guarda muchas similitudes con las que ya hemos visto y se celebran también en el Portal de Subastas del BOE. Estas son sus características principales:
Dónde encontrarlas. En AlertaSubastas y en el Portal de Subastas del BOE.
Dónde se celebran. En el Portal de Subastas del BOE (online).
Quién puede pujar. Cualquier persona física o jurídica (representada en este último caso por una persona física) con capacidad de obrar y mayor de edad, no inhabilitada por resolución judicial. No pueden participar las personas directamente relacionadas con el procedimiento (personal adscrito al órgano de recaudación competente, tasadores, depositarios de los bienes y los funcionarios directamente implicados en el procedimiento). Es necesario darse de alta en el Portal de Subastas del BOE y contar con algún medio de identificación (Cl@ve, certificado digital…)..
Depósito. 5 % del valor que se le haya dado al bien o lote de bienes (tipo de subasta) en el caso de bienes inmuebles y 10 % en caso de bienes inmuebles. En caso de lote de bienes, el porcentaje de depósito será del 10 por ciento cuando todos los bienes sean muebles y del 5 por ciento en caso contrario (bienes exclusivamente inmuebles o cuando al menos uno de los bienes del lote sea inmueble).
Periodo de admisión de posturas. 20 días naturales, ampliables por un máximo de 24 horas.
Precio al que puedes adjudicarte el bien. En las subastas de Hacienda existe una Mesa encargada de controlar el proceso de adjudicación: una vez finalizada la fase de presentación de ofertas, la Mesa se reunirá en el plazo máximo de 15 días naturales para adjudicar los bienes o lotes conforme a las siguientes reglas:
En caso de que la mejor oferta presentada fuera igual o superior al 50 % del tipo de subasta del bien, la Mesa adjudicará el bien o lote al licitador que presentara esa postura.
Cuando la mejor oferta presentada fuera inferior al 50 %, la Mesa, atendiendo al interés público y sin que exista precio mínimo de adjudicación, decidirá si la oferta es suficiente, acordando la adjudicación del bien o declarando desierta la subasta.
Plazo para pagar el resto del precio. 15 días desde la notificación del decreto. En caso contrario, se perderá el importe del depósito.
A tener en cuenta. En cualquier momento anterior al de emisión de la certificación del acta de adjudicación de los bienes, o, en su caso, al de otorgamiento de la escritura pública de venta, podrán liberarse los bienes embargados mediante el pago de las cantidades debidas, incluyendo no solo la deuda sino los intereses devengados, los recargos del periodo ejecutivo y las costas del procedimiento de apremio. Por tanto, es posible que el proceso se dé por finalizado si esto ocurre.
Además, cuando, según la legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u otro de adquisición preferente, se les comunicará. La adjudicación quedará en suspenso durante el plazo en el que los interesados puedan ejercer su derecho de adquisición.
Las subastas de la Seguridad Social son la excepción más sonada a las reglas generales que se aplican al resto de subastas públicas. No solo se celebran de forma presencial, sino que se publicitan en propia web de la seguridad Social (y no en el Portal de Subastas del BOE). También es distinta la cantidad que debe consignarse para poder pujar. El plazo para pagar el resto del precio una vez adjudicado el bien o lote de bienes es también más breve de lo habitual, y las consecuencias de no hacerlo son potencialmente más gravosas.
Sin embargo, se trata de subastas muy interesantes en las que puedes conseguir activos procedentes principalmente de profesionales y empresas a precios muy reducidos. Basta con conocer bien sus reglas para pujar con tranquilidad.
Dónde encontrarlas. En AlertaSubastas y en la web de subastas de la Seguridad Social. Se trata de una excepción a la regla general según la cual las subastas públicas se publicitan y celebran telepáticamente en el Portal de Subastas del BOE. Estas subastas no se publican en boletines oficiales, incluyendo el BOE.
Dónde se celebran. Presencialmente, en la sede de la Seguridad Social que indique la publicidad de cada subasta, y en la fecha y hora indicadas. Para más información, los interesados pueden dirigirse a la Dirección Provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social donde vaya a ser subastado. En la ficha del bien que se va a subastar (o, en su caso, lote) se indicará la fecha, lugar y hora de celebración de la subasta.
Quién puede pujar. Con excepción del personal de la Unidad de Recaudación Ejecutiva, de los tasadores, de los depositarios de los bienes y de los funcionarios directamente implicados en el procedimiento de apremio, cualquier persona, por sí o por medio de representante, que posea la capacidad de obrar con arreglo a derecho y no esté incursa en las excepciones e incompatibilidades que marcan las leyes, puede participar en las subastas de la Seguridad Social. Es necesario identificarse (basta DNI o NIE, al tratarse de subastas presenciales) y consignar la cantidad necesaria.
Depósito. 25 % del valor que se le haya dado al bien o lote de bienes (tipo de subasta).
Periodo de admisión de posturas. Las pujas se pueden presentar antes de la celebración de la subasta, en sobre cerrado, desde la convocatoria hasta el día hábil inmediatamente anterior a la celebración, ante la Dirección Provincial donde vaya a ser subastado el bien o bienes. También se podrán presentar en el acto de la subasta, de viva voz, siempre que superen el 75 % del tipo de tasación y que se consigne, en este caso, el 30 % del tipo de la subasta. Las posturas verbales que se vayan formulando deberán guardar una diferencia entre ellas de al menos el 2 %.
Precio al que puedes adjudicarte el bien. Se aprobará el remate a favor de la mejor postura si supera el 60 % del tipo de subasta o, siendo inferior, si cubre al menos el importe de la deuda. Si la postura es inferior al 60 % y no cubre la deuda, siempre que supere al menos el 25 % del tipo de subasta, el Director Provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social podrá aprobarla mediante resolución motivada.
Plazo para pagar el resto del precio. 5 días hábiles desde la notificación al adjudicatario, que se produce en el propio acto de la subasta. En caso contrario, se perderá el importe del depósito y se quedará obligado a “resarcir a la Tesorería General de la Seguridad Social de los mayores perjuicios que del incumplimiento se deriven”.
A tener en cuenta. Los deudores tienen la posibilidad de paralizar el procedimiento, en cualquier fase anterior a la adjudicación de los bienes, mediante el pago de la deuda que mantienen con la Seguridad Social. Además, si la mejor postura fuera inferior al 75 % del tipo de subasta y no cubriese el importe de la deuda, el deudor podrá presentar a un tercero que la mejore al menos hasta dicho límite y que acredite el ingreso del importe ofrecido en el plazo de tres días hábiles, en cuyo caso se aprobará el remate a favor de tercero..
Las subastas procedentes de concurso de acreedores tienen sus propias reglas. En ellas suelen concurrir distintos acreedores (entidades bancarias, particulares, empresas, Hacienda, Seguridad Social…) que concurren para ver satisfechos sus créditos a través de la subasta de los activos del deudor, siguiendo un orden de privilegio de créditos fijado por ley (por ejemplo, los salarios de trabajadores van por delante de los créditos contraídos con financieras o con la banca).
Es, quizás, el tipo de subasta en el que más te verás obligado a investigar sus reglas específicas (junto con las subastas voluntarias), ya que, aunque existen normas generales, el juez del concurso cuenta con un amplio margen para diseñar un plan de liquidación específico. De forma supletoria, se aplican las normas que recoge la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para la subasta de bienes muebles o inmuebles (según el caso) en procedimiento de apremio.
En ocasiones estas subastas se celebran fuera de entorno del Portal de Subastas del BOE, a través de empresas especializadas, precisamente para maximizar la liquidez obtenida y poder pagar así al máximo de acreedores posible.
Dónde encontrarlas. En AlertaSubastas y en el Portal de Subastas del BOE.
Dónde se celebran. En el Portal de Subastas del BOE (online), salvo cuando el juez del concurso decida la subasta o venta directa a través de empresas especializadas.
Quién puede pujar. Cualquier persona física o jurídica (representada en este último caso por una persona física) con capacidad de obrar y mayor de edad, no inhabilitada por resolución judicial, incluyendo al acreedor ejecutante. No pueden participar las personas directamente relacionadas con el procedimiento (funcionarios, etc.). Siempre que se celebren en el Portal de Subastas del BOE, será necesario darse de alta en dicho Portal y contar con algún medio de identificación (Cl@ve, certificado digital…).
Depósito. 5 % del valor que se le haya dado al bien o lote de bienes (tipo de subasta), salvo que el juez del concurso establezca algo distinto
Periodo de admisión de posturas. 20 días naturales, ampliables por un máximo de 24 horas, salvo que el juez del concurso establezca algo distinto.
Precio al que puedes adjudicarte el bien. Los bienes se enajenarán, según su naturaleza, conforme a las previsiones contenidas en el plan de liquidación y, en su defecto, por las disposiciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para el procedimiento de apremio. Cabe recordar que la normativa sobre el procedimiento de apremio establece normas distintas en función de si lo que se subasta es un bien mueble o inmueble. Puedes encontrarlas en los dos primeros apartados de este artículo.
Plazo para pagar el resto del precio. 10 días desde la notificación del decreto en el caso de bienes muebles y 40 en el caso de inmuebles (LEC), salvo que el juez del concurso fije algo distinto. En caso contrario, se perderá el importe del depósito.
A tener en cuenta. Tal y como indica la LEC para el caso de las subastas en procedimiento de apremio, ya sea de bienes muebles o inmuebles, en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, el deudor podrá liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al acreedor ejecutante por principal, intereses y costas, suspendiéndose así la subasta o dejándose sin efecto.
Las subastas notariales voluntarias resultan muy interesantes desde el punto de vista normativo: no existe acreedor alguno y suelen regirse por las reglas que definen quienes están interesados en vender el bien. Además, la norma que se aplica es la Ley de Jurisdicción Voluntaria, complementada por la LEC donde existan lagunas.
En concreto, “la publicidad y celebración de la subasta se ajustará a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares. En los edictos se expresará el pliego de condiciones.”
Como inversor, puede que estas subastas resulten menos interesantes, ya que las reglas las definen en mayor medida el propietario o propietarios. Por ejemplo, puede definirse el precio de salida de forma libre, e incluso reservarse el derecho a no aceptar la puja más alta aunque supere esta cantidad. También se puede definir la cantidad que será necesario consignar para poder pujar.
Cuanto menor sea la premura por vender por parte del propietario, lo normal será que las condiciones sean peores para quienes concurran.
Aun así, es importante que conozcas las reglas generales básicas sobre la subasta notarial voluntaria para que, en caso de encontrarte con una de ellas, sepas a lo que te enfrentas y puedas pujar con tranquilidad y certeza si así lo consideras conveniente.
Dónde encontrarlas. En AlertaSubastas y en el Portal de Subastas del BOE.
Dónde se celebran. En el Portal de Subastas del BOE (online).
Quién puede pujar. Cualquier persona física o jurídica (representada en este último caso por una persona física) con capacidad de obrar y mayor de edad, no inhabilitada por resolución judicial, incluyendo al acreedor ejecutante. No pueden participar las personas directamente relacionadas con el procedimiento (funcionarios, etc.). Es necesario darse de alta en el Portal de Subastas del BOE y contar con algún medio de identificación (Cl@ve, certificado digital…).
Depósito. 5 % del valor que se le haya dado al bien o lote de bienes (tipo de subasta), salvo que se estipule otra cosa. Si el solicitante quisiera participar en la subasta, no le será exigida la constitución de esa consignación. Tampoco le será exigida a los copropietarios o cotitulares del bien o derecho a subastar (cuidado con una posible quiebra de la subasta). En principio, existe libertad a la hora de fijar el precio mínimo del bien, aunque el juzgado podrá marcar unos límites para asegurar que la subasta no quede desierta o que el bien no se venda muy por debajo de su valor.
Periodo de admisión de posturas. 20 días naturales, ampliables por un máximo de 24 horas (se aplican la reglas de la LEC para las subastas en procedimiento de apremio).
Precio al que puedes adjudicarte el bien. Habrá que atender a las reglas marcadas por los propietarios del bien y, en su defecto, a las reglas de la LEC para la subasta en procedimiento de apremio, bien de bienes muebles, bien de inmuebles.
Plazo para pagar el resto del precio. Salvo que se estipule lo contrario, 10 días desde la notificación del decreto de adjudicación o 40 en el caso de bienes inmuebles. En caso contrario, se perderá el importe del depósito.
A tener en cuenta. Si el titular del bien o un tercero que se considerara con derecho a ello comparece oponiéndose a la celebración de la subasta, el notario deberá hacer constar su oposición, con reserva de las acciones que fueran procedentes. Se deberá suspender el expediente cuando se justifique la interposición de una demanda, procediendo a su reanudación si no se admitiera ésta.
Las subastas por división de cosa común parten de la falta de acuerdo entre varios propietarios acerca de la venta o no de un bien. Dado que legalmente nadie puede quedar obligado a permanecer en una comunidad de bienes, existe una vía que permite forzar la venta del bien para repartir la liquidez en función de la cuota de participación de cada propietario. Este es el origen de la subastas en división de cosa común.
Este tipo de subasta resulta muy frecuente en el caso de parejas que se divorcian o separan, en caso de herencia en la que varios hermanos heredan un inmueble y no se ponen de acuerdo en su venta. Al igual que en el caso de la subasta notarial voluntaria, no existe en estos casos acreedor alguno ni deuda pendiente de saldar.
Es importante saber que no existe un procedimiento específico de subasta para la división de cosa común. Se aplicarán, en general, las reglas de la subasta en procedimiento de apremio (LEC), y también pueden aplicarse (cuando las partes lo acuerden) las reglas que marca la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV). Es frecuente que los copropietarios se pongan de acuerdo en las condiciones de la subasta y diseñen un ‘pliego de condiciones’ cando exista acuerdo. Así, aunque se trata de una subasta judicial, las partes pueden proponer un pliego de condiciones de la subasta.
Dado que se trata de un procedimiento sujeto a reglas más o menos flexibles en función del caso, es extremadamente importante leer con detalle el edicto de la subasta para tener toda la información posible y, si es necesario, acudir a un profesional que pueda despejar cualquier duda.
Dónde encontrarlas. En AlertaSubastas y en el Portal de Subastas del BOE.
Dónde se celebran. En el Portal de Subastas del BOE (online).
Quién puede pujar. Cualquier persona física o jurídica (representada en este último caso por una persona física) con capacidad de obrar y mayor de edad, no inhabilitada por resolución judicial, incluyendo al acreedor ejecutante. No pueden participar las personas directamente relacionadas con el procedimiento (funcionarios, etc.). Es necesario darse de alta en el Portal de Subastas del BOE y contar con algún medio de identificación (Cl@ve, certificado digital…).
Depósito. 5 % del valor que se le haya dado al bien o lote de bienes (tipo de subasta), salvo que se estipule otra cosa. Si el solicitante quisiera participar en la subasta, no le será exigida la constitución de esa consignación. Tampoco le será exigida a los copropietarios o cotitulares del bien o derecho a subastar (cuidado con una posible quiebra de la subasta). En principio, existe libertad a la hora de fijar el precio mínimo del bien, aunque el juzgado podrá marcar unos límites para asegurar que la subasta no quede desierta o que el bien no se venda muy por debajo de su valor.
Periodo de admisión de posturas. 20 días naturales, ampliables por un máximo de 24 horas (se aplican la reglas de la LEC para las subastas en procedimiento de apremio).
Precio al que puedes adjudicarte el bien. Habrá que atender a las reglas marcadas por los propietarios del bien y, en su defecto, a las reglas de la LEC para la subasta en procedimiento de apremio, bien de bienes muebles, bien de inmuebles.
Plazo para pagar el resto del precio. Salvo que se estipule lo contrario, 10 días desde la notificación del decreto de adjudicación o 40 en el caso de bienes inmuebles. En caso contrario, se perderá el importe del depósito.
A tener en cuenta. Si el titular del bien o un tercero que se considerara con derecho a ello comparece oponiéndose a la celebración de la subasta, el notario deberá hacer constar su oposición, con reserva de las acciones que fueran procedentes. Se deberá suspender el expediente cuando se justifique la interposición de una demanda, procediendo a su reanudación si no se admitiera ésta.
Por último, te facilitamos este cuadro resumen que puede serte de gran utilidad para identificar los aspectos básicos de cada tipo de subasta. No olvides que existen muchas particularidades que debes tener en cuenta antes de pujar.
Esperamos que toda esa información te sea de ayuda a la hora de participar en tu próxima subasta.
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