Cómo identificar las cargas anteriores y posteriores en una nota simple

Lectura 5 minutos · 02 Abr 2024
A la hora de participar en una subasta de inmueble debemos tener en cuenta cuáles son las cargas que pesan sobre el bien subastado, valorando cómo pueden influir en tu inversión en cada caso. Ya hemos dedicado un artículo completo a explicar cuáles son las cargas más frecuentes en una subasta pero, para que tengas claros todos los extremos, en este artículo nos aproximamos a las cargas en la nota simple desde un enfoque práctico, mostrándote cómo identificarlas e interpretarlas

En este artículo te contamos:

¿Qué significa que una subasta tiene cargas?

Cuando hablamos de las cargas de una vivienda o de cualquier otro tipo de inmueble nos referimos a las obligaciones que pesan sobre él. Por ejemplo, un préstamo con garantía hipotecaria (siendo el inmueble la garantía en caso de ejecución), un usufructo, una servidumbre, un arrendamiento… 

Las anotaciones preventivas de embargo o una posible ejecución hipotecaria son otros dos ejemplos clásicos que deben llamar nuestra atención al analizar la documentación de una subasta. 

La clave para valorar las cargas de un inmueble consiste en conocer cuándo subsisten tras la adjudicación del bien a tu favor y, por tanto, en qué casos pueden afectarte a futuro. Para ello es importante conocer las reglas generales sobre la subsistencia de cargas:

  • Las cargas anteriores (es decir, las que fueron inscritas en el Registro de la Propiedad antes del embargo del bien) las asume el adjudicatario.

  • Las cargas posteriores (es decir, las inscritas tras la obligación que dio lugar a la subasta) desaparecen automáticamente al adjudicarte el inmueble. Por tanto, los acreedores posteriores perderán su derecho a cobrar a través del inmueble.

  • Las cargas preferentes, a pesar de ser posteriores a la subasta, se encuentran en una categoría especial y, por ello, subsisten y pasan al adjudicatario. Son dos: deudas en materia de IBI y deudas con la comunidad de propietarios. 

¿Cómo saber las cargas de un inmueble en subasta?

La forma más sencilla de consultar las cargas de un inmueble en subasta consiste en analizar la nota simple actualizada referente a dicho bien. Puedes acceder a ella acudiendo al Registro de la Propiedad, sin necesidad de desplazarse físicamente si no lo deseas, ya que esta consulta puede tramitarse y pagarse online. 

Para hacerlo deberás entrar en el portal del Colegio de Registradores de la Propiedad y seleccionar la opción ‘Solicitar una nota simple de propiedad’. Luego despliega la opción ‘Accesos’, pincha en ‘Pago con tarjeta’ y rellena el formulario. Ten en cuenta que necesitarás identificar la finca usando una de estas opciones:

  • Sus datos registrales

  • Su IDUFIR (identificador único de finca registral)

  • Su titularidad o datos de localización 

Por último, deberás indicar el motivo por el que deseas realizar esta consulta. Por ejemplo, tu interés en su compra. Recibirás tu nota simple por correo electrónico. 

Además, no olvides solicitar certificación de cargas tanto a la comunidad de propietarios como a la Agencia Tributaria, ayuntamiento o administración que corresponda: tanto las cargas de IBI como de comunidad de propietarios podrían no constar en la nota simple, y correrán de tu parte en caso de existir. 

Cómo leer las cargas en la nota simple

Para identificar las cargas en la nota simple (o en cualquier otro documento registral que hayamos solicitado) y valorar cómo nos influyen a la hora de pujar, debemos atender al orden en que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad y, por tanto, el orden en el que aparecen en la nota simple. 

Al leer la nota siempre deberás: 

  • Identificar la fecha de la anotación del embargo de la carga ejecutada para conocer qué cargas son anteriores y cuáles posteriores.

  • Centrarte en las cargas anteriores y en las preferentes (IBI y comunidad) para su estudio, ya que son las que subsistirán tras la subasta y adjudicación a tu favor. 

Ten en cuenta que, una vez te adjudiques un inmueble, el juzgado u órgano encargado de la ejecución y subasta del inmueble dará la orden de cancelar todas las cargas posteriores del expediente registral, con excepción, en su caso, de las cargas preferentes.

Recuerda también que, si existe una cantidad sobrante en la subasta, se utilizará para saldar las deudas posteriores (siempre que existan) o irá a parar al demandado, en su defecto. Este sobrante no irá a parar nunca a los acreedores anteriores. 

Es frecuente que en la nota simple conste la descripción de la finca y su titularidad actual. A continuación aparecerán las cargas anotadas por orden cronológico: por ejemplo, es frecuente que conste la afección de la finca durante 5 años a la revisión por autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, una hipoteca (incluyendo información sobre su vigencia o no) o incluso varias. 

  • Si aparecieran dos hipotecas y la primera diera lugar a una ejecución hipotecaria, la hipoteca posterior se vería anulada, salvo en caso de que tenga igualdad de rango. Esto ocurre cuando una segunda hipoteca, a pesar de ser posterior a otra, tiene una relación de igualdad con respecto a la anterior. En ese caso, la segunda hipoteca subsistirá y podrás ser responsable de un impago por parte del anterior propietario, que seguirá siendo el responsable de su pago.

  • Si la hipoteca que da lugar a la ejecución es la segunda, la garantía hipotecaria anterior permanecerá vigente a pesar de la ejecución, al ser una carga anterior a la que origina la subasta. En caso de un hipotético impago por parte del acreedor (que seguirá siendo el mismo, es decir, el anterior propietario) de esta hipoteca previa, tu inmueble seguirá funcionando como garantía de dicha deuda. 

Estos ejemplos nos sirven para comprender la importancia de acudir a un asesoramiento legal especializado antes de pujar en caso de encontrar cargas anteriores. En caso de que no existan cargas, este hecho se reflejará en la nota simple, una situación que lo hará todo más sencillo de cara a tu inversión. 
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