Checklist para pujar en tu primera Subasta BOE de un inmueble

Lectura 8 minutos · 08 Nov 2022
Pujar por primera vez en la subasta de un inmueble es un paso importante y es probable que, si estás pensando en hacerlo, te surjan muchas dudas en el camino. Analizar toda la documentación referente a la vivienda, local, plaza de garaje… que quieres adquirir es básico para una operación exitosa, así como hacer bien tus números y calcular si la inversión que tienes en mente es lo bastante segura como para participar en este proceso.

Por eso desde AlertaSubastas hemos preparado este checklist de pasos previos antes de pujar en tu primera subasta de inmueble.

Y es que la subasta de este tipo de bienes suele ser especialmente delicada, tanto por la cuantía que invertimos como por la complejidad del mercado inmobiliario y sus vaivenes, así como por la existencia de más factores que tener en cuenta.

Por ejemplo, si vas a comprar vivienda en subasta como inversión, es importante valorar la duración estimada del proceso de adjudicación (que puede prolongarse durante meses), así como el tiempo necesario para volver a poner en el mercado este bien y venderlo. También el precio del inmueble, los impuestos asociados, el coste de su reforma… y el precio al que puedes vender.

Si se trata de una compra de vivienda en subasta como primera vivienda o como residencia para nuestro disfrute, deberemos calcular cuánto nos costará acondicionar el inmueble para valorar si se trata de una buena compra, así como conocer con el máximo detalle en qué estado se encuentra, lo que supondrá toda una labor de investigación.

También la documentación asociada a la subasta de inmuebles es más amplia y complicada que la de otro tipo de bienes, especialmente en lo referente a las posibles cargas que pesen sobre este bien, más allá de la que haya causado la ejecución y subasta.

Estos son los pasos que debes realizar antes de pujar por un inmueble:

  1. Comprueba de qué tipo de procedimiento procede la subasta del inmueble
  2. Analiza las cargas del inmueble 
  3. Estudia el Edicto de la subasta
  4. Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta
  5. Comprueba que el inmueble existe 
  6. Comprueba el estado posesorio del inmueble
  7. Valora el inmueble de forma realista
  8. Ante la duda, no pujes

 

1. Comprueba de qué tipo de procedimiento procede la subasta del inmueble

Si un inmueble se encuentra en proceso de subasta es porque se va a utilizar su enajenación como vía para obtener liquidez. Este dinero líquido irá destinado a saldar una o varias deudas pendientes.

La naturaleza de esa deuda y el procedimiento legal elegido para la ejecución definirán qué normas se aplican en ese caso concreto.

Por ejemplo, es posible que el inmueble se subaste en el marco de un procedimiento concursal (liquidándose los bienes de una sociedad para satisfacer la deuda de los acreedores), o bien que se trate de una ejecución hipotecaria (debido al impago de cuotas hipotecarias a un banco), de un procedimiento iniciado por Hacienda o por la Seguridad Social debido a deudas con estas instituciones…

Además, la subasta puede realizarse por la vía judicial o extrajudicial (notarial), a través del portal BOE o de una empresa especializada…

En AlertaSubastas hemos preparado una guía específica para cada uno de estos procedimientos:

Consulta los detalles del procedimiento de que se trate y evita así sorpresas durante el proceso.

2. Analiza las cargas del inmueble 

Ya hemos hablado acerca de los tipos de cargas de un inmueble pero, de forma resumida, se trata de aquellas obligaciones económicas vinculadas a él, como puede ser el caso de hipotecas, usufructos, servidumbres… Las puedes encontrar en el llamado Certificado de Cargas.

Estas obligaciones pueden pasar al comprador (aunque no siempre es así, y no siempre se traspasan con el mismo nivel de riesgo) y convertirse así en un lastre para tu inversión, por lo que deben valorarse antes de decidir si merece la pena o no pujar por un inmueble de cualquier tipo.

La norma general nos dice que el comprador se subroga en las cargas anteriores a la carga que ocasiona la subasta, y que se cancelan las posteriores. Sin embargo, la casuística es variada, y existen las llamadas cargas preferentes , que debes tener muy en cuenta.

Ante la duda, nuestra recomendación es que hables con tu abogado/a habitual para que te asesore o recomiende a un profesional en tu zona. También puedes contactar con nuestro equipo de soporte y te pondremos en contacto con una empresa que analice por ti las cargas del inmueble.

Para analizar las cargas de un inmueble basta con acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple del inmueble en el que estés interesado. En él aparecerán las cargas existentes pesen sobre él en el momento de la expedición de este documento.

Además, te recomendamos solicitar certificación de cargas tanto a la comunidad de propietarios como a la Agencia Tributaria o Administración que corresponda, ya que existen posibles cargas que, aun no constando en el Registro de la Propiedad, afectarán a la finca. Las más habituales son deudas de cuotas de la comunidad de propietarios, o las relativas al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Si existen cargas anteriores a la que provoca la ejecución, ten cuidado y piénsatelo antes de avanzar. Ponte en lo peor y calcula si la operación seguirá siendo rentable en ese escenario: por ejemplo, si se trata de cargas pequeñas, puede que siga mereciendo la pena pujar.

3. Estudia el Edicto de la subasta

Al hilo de lo anterior, el Edicto de la subasta es un documento que debes consultar siempre. En él se explican las condiciones generales y particulares de la subasta, tales como la identificación de la finca o fincas, sus datos y referencia catastral, el tipo de la subasta (con la minoración de cargas preferentes), la situación posesoria del inmueble, las cargas y asientos anteriores que continuarán subsistentes (es posible que te subrogues en ellas si te adjudicas el inmueble)…

Precisamente en el Edicto de la subasta obtendrás información sobre el tipo de subasta de que se trata y sus reglas de celebración. Por ejemplo, pueden variar los plazos, la cantidad mínima que consignar…

Con todo, no te conformes solo con la información del Edicto: en los siguientes puntos encontrarás determinados aspectos que debes comprobar por tu cuenta.

4. Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta

Siempre que sea posible, analiza con detalle el Expediente judicial que da lugar a la subasta, ya que no estamos ante una compraventa de vivienda tradicional, sino ante una venta forzosa que puede conllevar para ti asumir responsabilidades futuras con respecto a otros acreedores. En este sentido, insistimos en que el análisis de las cargas existentes es muy importante, aunque no es el único.

Ten en cuenta que es posible que durante el procedimiento judicial se hayan cometido errores que te repercutan en el futuro y que lastren el resultado de tu inversión. Por eso es mejor investigar por tu cuenta todo lo posible: si los juzgados no facilitan acceder al expediente judicial completo, siempre puedes intentar investigar por tu cuenta, incluso contactando con el ejecutado, pidiéndole toda la información relevante que pueda afectar tu compra.

Conocer el vínculo entre el deudor y el acreedor, la naturaleza de la deuda y su cuantía, el estado en que se encuentra el bien (si es habitable o no, reformas pendientes…), el estado posesorio real del inmueble… son puntos clave. Por ejemplo, es posible que no conste ningún arrendamiento o usufructo que afecte al estado posesorio del inmueble pero que el propio acreedor viva en él, lo que puede dificultar en la práctica que accedas desde un primer momento.

También puede ser interesante conocer si la subasta de este bien ha quebrado anteriormente o si ha sido suspendida en el pasado… Lógicamente, en la medida en que puedas visitar el inmueble, hazlo.

5. Comprueba que el inmueble existe

Puede parecer mentira, pero no sería la primera vez que se subasta un inmueble con errores en algo tan básico como su existencia o localización. A veces se producen discordancias entre el mundo real y lo que recoge el Registro de la Propiedad, de forma que una finca registral podría no existir, o puede que su configuración, descripción o lindes no tengan que ver con los que efectivamente existen.

Para evitar cualquier problema o inversión fantasma, acude físicamente a la finca e infórmate in situ. Si hablas con el ejecutado para obtener información realista, mejor que mejor.

6. Comprueba el estado posesorio del inmueble

Aunque un inmueble se encuentre en subasta, existen derechos que pueden subsistir, como un alquiler o arrendamiento previo. Además, no hay que descartar la posibilidad de la presencia de ocupas.

Cuidado también con la existencia de usufructos, y ten en cuenta también que el propio ejecutado puede ser el peor ocupante posible de cara al éxito de tu operación.

También es posible que exista la llamada prohibición de disponer, que consiste en una limitación o restricción impuesta que impide vender, gravar o disponer de un determinado bien. Estas prohibiciones pueden aplicarse a bienes inmuebles y deben ser necesariamente temporales. Además, pueden afectar a todas las posibles formas de disponer del inmueble o solo a una (por ejemplo, la venta)..

Todo este catálogo de tipo de situaciones pueden lastrar tu inversión e incluso provocar pérdidas. Tenlas muy en cuenta antes de pujar.

7. Valora el inmueble de forma realista

Mucho mejor que actuar con optimismo e imaginar que tenemos entre manos el negocio del siglo es ponernos en el peor escenario posible, actuar con cautela y tener en cuenta factores como las tendencias del mercado inmobiliario; el tiempo que tardaremos en tomar la posesión del inmueble, reformarlo y volver a venderlo…

Especialmente si tu objetivo es comprar para vender al poco tiempo o para arrendar, debes valorar todos los costes a los que tendrás que hacer frente (también en forma de impuestos), los plazos (que pueden multiplicarse muy fácilmente) de posesión y reforma, el tiempo que el inmueble puede estar en el mercado en función de la demanda en la zona de que se trate, el coste que supondrá el acondicionamiento del inmueble y la gestión de su compraventa o puesta en alquiler…

En el caso de la compraventa, lo mejor es que tomes como punto de partida el concepto de valor real actual, que es el precio real al que podemos firmar la venta en un plazo de cuatro a seis meses desde el inicio de la puesta en venta del inmueble. Si quieres poner el inmueble en alquiler, estudia los precios de mercado en este ámbito.

En ambos casos es aconsejable consultar a distintas agencias inmobiliarias, analizar los precios de la zona, valorar cuánto tardan en venderse o alquilarse inmuebles similares y a qué precio… Ten en cuenta que el precio de venta final del inmueble (y, a veces, también el del alquiler) puede ser inferior al marcado en los anuncios, por lo que deberás estar preparado para asumir esa pérdida.

8. Ante la duda, no pujes

Lanzarnos a la aventura y pujar sin tener claro si es una buena idea o no puede salirnos muy bien… o muy mal. Todo depende de tu situación económica y de tu amor por el riesgo, pero lo más prudente es echarte atrás cuando no lo veas claro. Si nadie se interesa por una subasta determinada, sospecha. Si puedes consultar a un especialista de confianza antes de pujar, hazlo. Cuanta más información tengas en tu mano, mucho mejor.

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