Esta inscripción pasa por presentar varios documentos más allá del propio decreto, algunos de ellos relacionados con el pago de tributos, pero también con posibles derechos de terceros, como los arrendatarios que puedan existir en el inmueble.
Para que salgas de dudas, en este artículo te contamos:
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El decreto de adjudicación de la subasta es un documento que tiene como función acreditar la transmisión del inmueble, abriendo la puerta a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Lo dicta la autoridad responsable de la subasta, normalmente el juez, y se emite una vez se haya consignado por parte del adjudicatario el precio completo del bien.
Es importante no confundir el decreto de adjudicación de la subasta con el decreto de aprobación del remate. Ambos documentos se generan al final de la subasta y tienen que ver con la adjudicación del bien y su transmisión, pero su función es distinta, así como el momento en que se emiten.
El decreto de aprobación del remate es un documento que se genera una vez cerrado el periodo de pujas en una subasta, y en él se determina quién ha sido el mejor postor, requiriéndole el pago del precio del bien en el plazo estipulado legalmente. Dado que lo normal es que exista una cantidad consignada para poder participar en la subasta, el adjudicatario deberá pagar el resto del precio hasta completar el valor de su puja.
Existe un plazo legal para dictar el decreto de aprobación del remate: debe hacerse el mismo día o al día siguiente al del cierre de la subasta, siempre en favor del mejor postor.
En las subastas judiciales, el secretario judicial es la autoridad encargada de emitirlo, quedando con ello resuelta la cuestión de quién ha sido el mejor postor o adjudicatario oficial del bien o lote de bienes.
Sin embargo, y a pesar de que la adjudicación ya se ha producido, esto no quiere decir que el inmueble pueda inscribirse en el registro de la propiedad: si el adjudicatario no abona el resto del precio, entonces la posibilidad de adjudicarse el día en pasará al siguiente mejor postor.
En definitiva, pagar en tiempo y forma la cantidad necesaria es un requisito imprescindible para poder pasar al siguiente nivel, que es el decreto de aprobación del remate.
Esta posibilidad la encontramos regulada en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que nos dice que en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante “podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.”
En estos casos, el secretario judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta, o bien dejarla sin efecto, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas.
Una vez que el secretario judicial o cualquier otra autoridad competente emita el decreto de aprobación del remate, el deudor ya no podrá mantener la propiedad del bien pagando su deuda.
El siguiente paso consiste en obtener el decreto de adjudicación de la subasta, lo que sucederá una vez que el adjudicatario pague el precio completo del bien.
Encontramos la regulación del decreto de adjudicación de la subasta en el artículo 670.8 de la LEC, que nos dice que, una vez aprobado el remate y consignado, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, ”se ordenará al Portal de Subastas la devolución de los depósitos de los postores que han reservado postura y se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.”
Por otro lado, en las subastas por deudas con Hacienda, el plazo para pagar es de 15 días, mientras que para las de la Seguridad Social el plazo es mucho más reducido, de tan solo 5 días. La reforma de 2025 no afecta a este tipo de procedimientos.
Un último consejo: muchos juzgados en España se saltan el contenido de la LEC y no dictan el decreto de aprobación del remate, pasando directamente a emitir el decreto de adjudicación de la subasta una vez abonado el precio completo del bien. Esto supone que puedan surgir problemas en caso de que el deudor pague su deuda en cualquier momento previo a la emisión del decreto de adjudicación.
Recuerda que el decreto de aprobación del remate pone fin a la posibilidad de que el deudor se quede con su inmueble a través del pago de su deuda, una previsión legal que permanece intacta con la reforma de 2025.
Si te ocurre y la autoridad competente no dictase decreto de aprobación del remate dentro del plazo estipulado, no dejes de reclamar. También es recomendable abonar el resto del precio para cumplir así con tu obligación como adjudicatario cuanto antes.
Ten en cuenta que, con la reforma de las subastas de 2025, llegan algunos cambios que tratan de aportar una mayor seguridad jurídica:
El plazo para pagar el resto del precio comenzará a correr desde la fecha del cierre de la subasta, y no desde la fecha de notificación del decreto de adjudicación de remate. El objetivo de esta modificación es precisamente agilizar el pago y terminar con el procedimiento lo antes posible, por lo que es importante que dispongas de la liquidez suficiente para pagar con rapidez.
La reforma también insta a que, “terminada la subasta y recibida la información, el letrado o letrada de la Administración de Justicia” deje “constancia de su resultado en el expediente, expresando el nombre del mejor postor y de la postura que formuló. Si la mejor postura cumpliera los requisitos necesarios para la adjudicación del bien o lote, dictará inmediatamente decreto de aprobación de remate”.
Una vez contemos con el decreto de adjudicación del inmueble subastado, el siguiente paso consiste en la inscripción del inmueble a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad. Es precisamente el decreto de adjudicación el documento que nos permite esta inscripción, si bien no es el único que necesitaremos aportar para dar este paso definitivo y convertirnos en el nuevo propietario.
Estos son los documentos que necesitarás para acceder al Registro de la Propiedad:
La transmisión de un bien inmueble conlleva casi siempre el pago de determinados tributos, que pueden variar en función de quién transmita la vivienda y de si se trata de vivienda nueva o usada, entre otros factores.
Deberás aportar, para la inscripción en el Registro de la Propiedad, la liquidación de los impuestos correspondientes, tratándose de una obligación legal establecida por Hacienda para evitar que se realicen transmisiones o se constituyan, modifiquen o extingan derechos sin pagar los impuestos correspondientes.
Te recomendamos leer nuestro artículo sobre cuáles son los impuestos de una subasta pero, para que tengas claras algunas pinceladas, ten en cuenta lo siguiente:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA/IGIC
Como adjudicatario, deberás abonar bien el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) - en Canarias, Impuesto General Indirecto Canario (IGIC)-, bien el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
En general, salvo en caso de transmisión de vivienda nueva por el promotor (primera entrega), deberás abonar el ITP (modelo 600), cuyo importe se regula a nivel autonómico, variando entre porcentajes inferiores al 6 % en comunidades como Madrid, Navarra o Canarias y el 11 % en Cataluña, Comunidad Valenciana o Extremadura.
El plazo para pagarlo es de 30 días hábiles desde la fecha del decreto de adjudicación a tu favor, y deberás aportar este decreto para pagarlo.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
La generación de determinados documentos dará lugar al abono del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), del que será responsable el adjudicatario siempre que se trate del interesado en la generación de dicho documento. En concreto, el sujeto pasivo del AJD es el adquirente del bien o del derecho y, en su defecto, quien solicite los documentos notariales o aquellos en cuyo interés se expidan.
Este impuesto grava los actos formalizados en escrituras públicas o documentos notariales y va de la mano del ITP, regulándose en la misma norma. También en este caso, el plazo para autoliquidar y, en su caso, ingresar el impuesto es de 30 días hábiles desde que se celebre el acto o contrato.
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía)
Otro tributo asociado a las transmisiones de vivienda es la plusvalía municipal, cuyo pago corresponde a la parte que se beneficia del incremento de valor del terreno urbano, que sería, en este caso, el transmisor del bien, que no es otro que el deudor o ejecutado.
Sin embargo, para la inscripción del inmueble a nombre del adjudicatario es necesario registral justificar, declarar o comunicar, en un plazo de 30 días, la liquidación de la plusvalía municipal, “siempre y cuando el documento presentado a inscripción contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias impuestas por dicho impuesto”, tal y como recuerda el Colegio de Registradores de la Propiedad.
Este documento tiene su razón de ser en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que nos dice que “el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales (…).” Se trata de una especie de derecho de adquisición preferente.
El mismo artículo indica que, para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos.”
Cuando la vivienda no estuviese arrendada, para que pueda inscribirse la transmisión, el adjudicatario deberá declararlo así en la escritura.
La ausencia de este documento supondrá que te expongas a la suspensión de la inscripción por no haber constancia de la situación arrendaticia de las fincas en el momento del remate y adjudicación.
El artículo 674 de la LEC nos indica que, “a instancia del adquirente”, se expedirá el mandato de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación, así como “de todas las inscripciones y anotaciones posteriores”. Es lo que se conoce como mandato de cancelación de cargas.
Este documento, junto con el decreto de adjudicación, deberá remitirse al Registro de la Propiedad. También a instancia de parte, tanto el testimonio del decreto de adjudicación como el mandamiento de cancelación de cargas “se remitirán electrónicamente al Registro o Registros de la Propiedad correspondientes” desde el órgano gestor de la subasta.
Participar en una subasta pasa necesariamente por conocer ciertos conceptos básicos, y el de decreto de adjudicación es uno de los más importantes cuando se trata de una subasta de bien inmueble.
Hacer bien tus deberes implicará evitar problemas y retrasos a la hora de formalizar la operación en el Registro de la Propiedad, un paso que, si bien no resulta obligatorio, sí es muy recomendable para que cualquier tercero interesado tenga claro a quién pertenece el inmueble a raíz de la subasta.
