En este artículo te contamos cómo funciona el depósito en cada tipo de subasta y a cuánto asciende en cada caso, así como cuáles son las precauciones que debes tomar.
El depósito de la subasta es una cantidad de dinero que debemos entregar para poder participar en ella, en concepto de fianza,, y siempre se corresponde con un porcentaje del valor de subasta, es decir, el precio que se usa como referencia para el bien o lote de bienes, que viene definido por el perito del organismo que la organiza.
El depósito de la subasta se abona después de identificarte en el Portal de Subastas del BOE y elegir una subasta concreta. Una vez seleccionada la subasta en la que deseas participar, deberás seleccionar si actúas en nombre propio o en representación de un tercero, o si actúas en régimen de gananciales, en su caso.
El siguiente paso consiste en constituir de forma obligatoria el depósito previo para participar en la subasta.
Tendrás que indicar los datos bancarios de la cuenta en la que se llevará a cabo el depósito (existe una casilla que debes marcar en caso de que el titular de la cuenta sea una sociedad y tú estés autorizado para pujar utilizándola).
Los datos de tu depósito que deberás facilitar son tu NIF, tu nombre, el importe y el código IBAN de la cuenta que vayas a utilizar. Ten en cuenta que el código IBAN deberá corresponder a una de las entidades bancarias colaboradoras con el portal de subastas del BOE.
En este artículo puedes saber más sobre cómo pujar en una subasta dentro del Portal BOE.
Una excepción son las subastas de la Seguridad Social: en este caso, se trata de procedimientos que se celebran físicamente, y no de forma telemática, como ocurre en el resto de subastas públicas. Esto implica que deberás presentar tu oferta antes del día de la subasta en sobre cerrado, e incluyendo otro sobre con el depósito correspondiente, indicando en su interior el bien o lote de bienes al que se refiere.
El depósito, en las subastas de la Seguridad Social, se llevará a cabo mediante cheque certificado, visado o conformado por el librado, a nombre de la Tesorería General de la Seguridad Social.
El depósito se constituirá normalmente a favor del Tesoro Público, en la cuenta de depósitos de la Agencia Tributaria, con fecha del día en que la realices y por la cantidad indicada en el campo importe, si bien es posible que tu entidad bancaria te cobre alguna comisión por este tipo de operación.
La cantidad consignada quedará indisponible para ti o para el tercero el nombre del cual actúes, o bien para la sociedad de gananciales en cuyo nombre participes.
Normalmente la cuantía del depósito de la subasta ascenderá al 5 % del valor de subasta del bien o lote de bienes, aunque no siempre es así. Por ejemplo, en las subastas de la Seguridad Social, el depósito es el 25 % del tipo de enajenación. En las subastas voluntarias el porcentaje de depósito puede pactarse y, por tanto, ser distinto de las cantidades habituales.
Para que te resulte más sencillo, estos son los porcentajes de depósito para cada tipo de subasta:
Procedimiento de apremio. 5 % del valor de subasta.
Ejecución hipotecaria. 5 % del valor de subasta.
Concurso de acreedores. Habrá que atender al contenido del plan de liquidación. En defecto de una previsión específica, se aplicará la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que nos dice que el depósito será del 5 % del valor de subasta.
Hacienda. 5 % del valor de subasta.
Seguridad Social. 25 % del valor de subasta si la postura se presenta en sobre cerrado hasta el día laborable anterior al de celebración de la subasta. Si la postura es verbal durante el acto público de la subasta, el depósito será del 30 %.
Subasta notarial. 5 % del valor de subasta. Si se trata de una subasta voluntaria, es posible que el interesado elija sus propias reglas, dentro del marco de la legalidad.
De todos modos, siempre deberás leer con detalle el pliego de condiciones de ejecución de la subasta antes de pujar. En él se hará referencia a la normativa y a las condiciones aplicables.
Por ejemplo, en el caso de las subastas de bienes inmuebles, siempre que participes en ellas estarás aceptando automáticamente subrogarte en todas las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito que da lugar a la venta forzosa del bien.
Mención especial merecen las subastas voluntarias y las subastas en división de cosa común, que suelen desarrollarse por vía notarial a través del Portal de Subastas del BOE, si bien, en el caso de las subastas de división de cosa común, también pueden desarrollarse judicialmente.
En el caso de las subastas en división de cosa común, no existe deudor, ni tampoco acreedores o reclamación por su parte: simplemente existe una falta de acuerdo acerca de la venta de un bien indivisible (normalmente, un inmueble) que pertenece a varias personas. Dado que nadie puede ser obligado a permanecer en una comunidad de bienes, este principio permite a la parte o partes que deseen vender acudir a un procedimiento de venta forzosa del bien para repartir la liquidez.
Esto se traduce en que las condiciones pueden ser muy particulares y distintas de las que marca la normativa. De hecho, pueden aplicarse tanto la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) como la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV).
Lo más relevante que debes saber es que la propia sentencia que obliga a la subasta del bien en división de cosa común recogerá las reglas específicas y límites que se aplicarán en cada caso. También que los copropietarios pueden presentar una propuesta de condiciones durante el procedimiento.
En este sentido, ten especial cuidado con una posible quiebra de la subasta: si los copropietarios no están obligados a depositar fianza, es posible que pujen al alza para quebrarla y ralentizar o paralizar el proceso de venta.
Por eso es conveniente que exista un porcentaje de fianza para que las pujas sean serias. Ten cuidado cuando no sea así y ten en cuenta que, en general, si pujas con reserva de postura podrás salvar este inconveniente, ya que el bien se adjudicará al mejor postor que haya hecho reserva de postura.
Sin embargo, deberás tener muy en cuenta las reglas en relación con fianza y reserva de postura antes de pujar.
Puedes saber más sobre las subastas en división de cosa común en este enlace.
El momento en que se devolverá el dinero correspondiente al depósito de la subasta dependerá de si has realizado o no reserva de postura.
La reserva de postura te permite adjudicarte un bien o lote de bienes en caso de que el adjudicatario no pague en plazo el resto del precio. Si tu postura es la siguiente mejor de las presentadas, podrás quedarte con el bien por la puja que hayas ofrecido, siempre que abones el resto del precio en plazo. Si tampoco pagas a tiempo, este derecho pasará a la siguiente mejor puja (y perderás tu depósito como penalización).
En ocasiones, pujar por una cantidad inferior a la puja más alta puede ser una buena estrategia de inversión.
La normativa nos dice que, una vez se apruebe el remate de la subasta, el letrado de la Administración de Justicia devolverá los depósitos o consignaciones a quienes no hubiesen resultado adjudicatarios,” salvo que ellos mismos soliciten que esta suma no se devuelva hasta que el adjudicatario cumpla en plazo su obligación de pagar el precio del remate” (reserva de postura).
Por tanto, cuando hayas pujado sin reserva de postura y la subasta finalice, recuperarás tu dinero con facilidad. En principio, el depósito se devuelve en las 24 horas siguientes a la finalización de la subasta, aunque este plazo, en la práctica, puede prolongarse.
La situación se complica si has pujado con reserva de postura: el depósito será retenido, aunque tu puja máxima haya sido superada por otro postor, hasta que la subasta sea adjudicada y finalizada, para contemplar el caso de que los postores con pujas más altas no resulten finalmente adjudicatarios y pueda otro postor pueda adjudicarse el bien.
Es más, es posible incluso que la Autoridad Gestora suspenda la subasta por un periodo determinado y, en estos casos, si pujaste con reserva de postura, tampoco podrás recuperar tu dinero durante ese tiempo, ya que todos los depósitos serán retenidos para la reanudación de la subasta.
Ten en cuenta que la normativa vigente no prevé que el postor que haya reservado postura pueda renunciar a ella y solicitar la devolución de su depósito. Tampoco existe un límite legal máximo de tiempo para llevar a cabo la devolución. En definitiva, tu dinero puede quedar retenido durante meses e incluso años.
Es importante tener en cuenta el punto anterior y valorar que puede que no recuperes el dinero de tus depósitos a corto, medio o incluso largo plazo en caso de puja con reserva de postura. También en el caso de las pujas sin reserva de postura pueden producirse demoras.
Asegúrate de estar utilizando un dinero que no sea necesario a medio o a largo plazo y plantea tus límites económicos de forma previa y realista para evitar riesgos innecesarios. Si no dispones de un buen colchón de dinero que puedas utilizar específicamente para invertir, es preferible seleccionar muy bien tus inversiones y actuar de forma acorde a tu realidad financiera, apoyándote, si es necesario, en un experto que pueda asesorarte al respecto.
Es importante que tengas en cuenta cuáles son los riesgos asociados al depósito de la subasta para que puedas tomar precauciones previamente:
En caso de que consignes la cantidad exigida, pujes y resultes adjudicatario (ya sea en primera instancia o por haber realizado reserva de postura), si no pagas el resto del precio, perderás tu depósito. Esto es así porque el depósito funciona como garantía de pago, además de como parte del precio en caso de ganar la subasta.
En caso de no pagar el resto del precio, también es posible que se te reclamen daños y perjuicios, o incluso que se te fuerce a formalizar la compra. Por eso es muy importante estudiar con detalle las condiciones de cada subasta.
El plazo par pagar suele ser de entre 10 y 40 días en función del tipo de bien: en general, no es buena idea depender de financiación externa (por ejemplo, una hipoteca) para hacer frente al resto del precio del bien, ya que es muy difícil obtener financiación en tan poco tiempo y siempre correrás el riesgo de no obtenerla y perder tu depósito.
Como hemos visto, el depósito de la subasta puede tardar meses o años en liberarse si pujas con reserva de postura. Por eso es importante no abusar de esta posibilidad y utilizarla con cabeza, seleccionando muy bien cada inversión de este tipo y no poniendo en juego dinero que pueda ser necesario. Además, en función del caso puede tener más o menos sentido pujar de este modo: define tu estrategia antes de participar.
Especialmente en las subastas voluntarias, donde pueden darse condiciones especiales, atiende a cada característica del procedimiento y, especialmente, a los posibles privilegios con los que cuenten los impulsores de la subasta. Es posible, entre otras cosas, que los propietarios puedan negarse a la adjudicación del bien a tu favor a pesar de que tu puja cumpla con los requisitos definidos.
