Cómo influye el valor de referencia de catastro en las subastas de vivienda

Lectura 5 minutos · 05 Oct 2023
La referencia del catastro ha cambiado la forma en que se calculan los impuestos relacionados con las subastas públicas.

Es importante entender cómo calcularse correctamente cuál será el beneficio obtenido con una operación de compra de vivienda. Para que puedas valorar todos los factores antes de pujar, en este artículo te contamos qué es el valor de referencia de catastro y cómo influye en las subastas de vivienda.  

Qué es el valor de referencia de catastro

El valor de referencia de catastro consiste en un nuevo sistema de valoración de inmuebles que viene determinado por la dirección General del Catastro. Para calcularlo se tienen en cuenta los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, según los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Este nuevo sistema aparece definido en la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, en la que se fija que éste sustituye al valor real como referente a la hora de determinar cuál es la base imponible de distintos impuestos relacionados con las transacciones de inmuebles, en las que se incluyen las subastas: 

  •  Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD)

  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Indirectamente, el valor de referencia de catastro afecta también a:

  • IRPF

  • Impuesto sobre el Patrimonio 

Hay que tener en cuenta que el concepto de valor real se define como el precio que hipotéticamente pagaría un comprador por un inmueble determinado, por lo que se ha venido utilizado pacíficamente el precio pagado como base imponible del IPTyAJD, así como del ISD. Hasta la llegada de este cambio normativo. 

Al contrario, la entrada en vigor de la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal descarta el concepto de valor real e introduce como referencia el valor de mercado que, en el caso de los bienes inmuebles, y “en aras de la seguridad jurídica”, se corresponde con el valor de referencia de catastro. 

En este entramado de conceptos, el valor de mercado se define en la nueva Ley como el “precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas”. Su vocación es la estabilidad: se trata de un concepto que no atiende al precio pagado en un momento concreto por un bien determinado (donde múltiples factores coyunturales pueden alterar el importe de la transmisión), sino a la media de precios del mercado comparable en un periodo de tiempo más prolongado (en el caso del valor de referencia de catastro, un año). 

 

Cálculo del valor de referencia de catastro

El valor de referencia de catastro es un sistema de valoración más estable que el valor real o precio pagado por el bien, ya que este último puede variar rápidamente en función de factores como la oferta y la demanda, la coyuntura económica, la necesidad de venta por falta de liquidez (caso de las subastas)…

La Administración defiende el valor de referencia recordando que éste se elabora aplicando criterios estables, estandarizados y objetivos. Por ejemplo, la ubicación del inmueble, el valor del suelo, su antigüedad, su valor histórico o arquitectónico, su estado de conservación… Además, se actualiza anualmente por aplicación de módulos de valor medio.

Sin embargo, quedan fuera posibles mejoras o reformas en los inmuebles, ya que la Administración no realiza visitas. Tampoco afectan a este valor las fluctuaciones del mercado, lo que puede resultar beneficioso o perjudicial para el contribuyente, según el caso. 

 

Cómo afecta el valor de referencia de catastro a las subastas de inmuebles

El valor de referencia de catastro constituye desde el 1 de enero de 2022 la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo que afecta normalmente a las adquisiciones de vivienda en subasta.  

En concreto, el ITP se abona en las compraventas de vivienda de segunda mano o segunda transmisión, algo muy frecuente en caso de subasta. Este impuesto corresponde pagarlo al comprador, es decir, a quien se adjudica un bien en subasta. 

La determinación de la base imponible del ITP utilizando el valor de referencia de catastro implica que se deje de usar el valor real (precio pagado en la subasta más el valor de las cargas anteriores) para calcular cuánto nos tocará pagar por este concepto. Es frecuente que el valor de referencia de catastro sea superior al precio pagado por un inmueble en subasta por lo que, en la práctica, normalmente pagaremos más por este concepto que con la regulación anterior.

Con todo, una buena estrategia puede consistir en aprovechar las rebajas fiscales que se aplican al ITP en determinadas comunidades autónomas: al tratarse de un impuesto de gestión cedida, cada una de ellas puede definir qué tipo aplicar, dentro de unos límites legales. Por ejemplo, Madrid, Navarra o Canarias son las comunidades en las que más ‘barato’ resulta adquirir un bien inmueble de segunda transmisión, entre el 6 y el 6,5 %, frente al 11 % de Cataluña, Comunidad Valencia o Extremadura.

 

Cómo reclamar el valor de referencia de catastro en una subasta

La buena noticia es que podemos intentar demostrar a la Administración que el valor de referencia de catastro no se ajusta al valor de mercado del inmueble. Pero para ello necesitaremos medios de prueba suficientes que permitan que nuestra solicitud de rectificación de la autoliquidación del ITP prospere. 

Por ejemplo, podemos recurrir a tasaciones que demuestren que el valor de mercado del inmueble es inferior al de referencia de catastro. También fotografías que enseñen el estado real del inmueble en su interior (si existen desperfectos) o informes técnicos elaborados por peritos que certifiquen los defectos de la vivienda, ya que la Administración, como hemos visto, aplicará este valor por defecto sin visitar el inmueble. 

Por último, ten en cuenta que cuando el precio pagado por el inmueble (incluyendo las cargas) sea superior al valor de referencia de catastro, se tomará como referencia, por ley, el precio pagado por el inmueble: siempre deberemos tributar por el más alto de estos valores. 

Además, en caso de que no existiera valor de referencia de catastro (o si éste no pudiera ser certificado por la Dirección General del Catastro), “la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado”.

 

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