Esto es especialmente importante si tu objetivo es comprar una vivienda para volver a ponerla en el mercado y obtener una plusvalía. Por eso, y para ayudarte en tu próxima inversión, te contamos algunas claves para calcular el valor de mercado de un inmueble.
En este artículo encontrarás:
Cuando hablamos de valor de mercado nos referimos a la suma de dinero que estaría dispuesto a pagar un comprador por un bien concreto en un determinado momento, según las reglas de la oferta y la demanda, en este caso, aplicadas al mercado inmobiliario.
Una de las principales características del valor de mercado es que no tiene carácter estable y fluctúa con el paso del tiempo a medida que cambian los factores que determinan cuánto estamos dispuestos a pagar por un bien inmueble.
Algunos de esos factores son la demanda en la zona, la calidad de los servicios en el área en la que se encuentra la vivienda, la situación macroeconómica, la política en materia de hipotecas de la banca de cada momento, los tipos de interés, la oferta de inmuebles disponible…
Calcular el valor de mercado es, en realidad, un paso imprescindible antes de participar en una subasta pública. Por lo tanto, más que ventajas, debemos referirnos a cuáles son los motivos para hacerlo.
Si tienes dudas o aún piensas que se trata de un paso prescindible, te invitamos a tener en cuenta lo siguiente:
Si no sabes cuánto vale un inmueble en el mercado, difícilmente podrás calcular cuál es la puja máxima que debes realizar si quieres que tu inversión sea rentable. El ejemplo clásico es el de un inmueble adquirido en subasta para su posterior venta: tu plusvalía se calculará teniendo en cuenta, entre otras cosas, el precio pagado en la subasta, de un lado, y el precio al que vendas luego el inmueble en el mercado, de otro. Por tanto, conocer el valor de mercado de un bien te permitirá pujar con la cabeza fría, conociendo cuáles son tus límites y evitando dejarte llevar por el impulso del momento.
Además, conocer el valor de mercado y saber cómo calcularlo con agilidad con un margen de error mínimo te permitirá identificar rápidamente oportunidades de inversión entre todas las subastas que se publican a diario. Eso sí, es importante tener en cuenta que el valor de mercado no es estable: depende, como veremos, de muchos factores, incluyendo los movimientos de la oferta y la demanda en cada momento.
Calcular el valor de mercado de distintos inmuebles te permitirá, con el tiempo, adquirir un conocimiento profundo del mercado inmobiliario, lo que te ayudará a anticipar posibles escenarios positivos o negativos con antelación y apostar con la máxima certeza y con toda la agilidad que exigen este tipo de procesos.
A la hora de calcular el valor de mercado de un inmueble en un momento determinado deben valorarse diferentes elementos, muchas veces de carácter cambiante. Son los siguientes:
Desde el punto de vista económico / del comprador, es importante conocer datos macroeconómicos relacionados con la capacidad de ahorro de los compradores, las condiciones bancarias del momento para acceder a financiación hipotecaria, el estado de la oferta y la demanda de vivienda… la inflación, tanto la general como la referente al Marco de la vivienda, es un elemento clave: si la inflación es elevada es muy probable que el precio de la vivienda fluctúe con mayor rapidez, para bien o para mal.
Del punto de vista de las características de la propia vivienda, los principales factores que deben tenerse en cuenta son la ubicación del inmueble, la calidad de los servicios de la zona (accesibilidad, transporte, comercios, centros sanitarios, colegios…) y las características del inmueble (dimensiones, calidades, antigüedad, reformas realizadas, existencia o no de ascensor, servicios extra como garaje o piscina, cuantía de la cuota de la comunidad de propietarios…).
Lo más frecuente es acudir a una tasación profesional para calcular el valor de mercado de un inmueble. Los tasadores se basarán normalmente en los precios de compraventa cerrados en una zona determinada para inmuebles con características similares al que se está valorando, siempre teniendo en cuenta un marco temporal reducido.
Hay que tener en cuenta que una cosa son los precios ofertados en los anuncios de los distintos portales y agencias inmobiliarias y otra (a veces, muy distinta) son los precios que finalmente se cierran: es frecuente que se acuerden rebajas que se mueven entre el 5 y el 20 % en función del caso, pudiendo ser mayores en el caso de inmuebles con escasa demanda.
En el caso de la subastas, hay que tener en cuenta que el valor de subasta no es lo mismo que el valor de mercado, aunque el perito que define el valor de subasta tendrá en cuenta el valor de mercado a la hora de establecerlo, y ambos pueden ser muy similares.
Por eso es importante que, independientemente de cual sea el valor de subasta, analices cuál es el posible valor de mercado de un inmueble antes de pujar. Así podrás saber si el posible precio de venta que podrás pedir en el mercado servirá para generar las ganancias que deseas.
Dado que en muchos casos no será posible realizar una tasación completa (hay muchos inmuebles en subasta que no pueden visitarse), puede ser de gran ayuda analizar anuncios de inmuebles en venta en la zona con características similares, así como estudiar la evolución del mercado en los últimos meses.
No olvides intentar obtener toda la información posible sobre el estado del inmueble (por ejemplo, consultando a la comunidad de propietarios o a cualquier persona que pueda tener datos o imágenes sobre su estado actual) e incluso consultar a un tasador que pueda orientarte sobre cuáles son los precios de compraventa cerrados en la misma zona para inmuebles de similares características.
demás, a la hora de evaluar el inmueble no tengas en cuenta tan solo su estado actual, sino su potencial: es posble que una pequeña reforma eleve su valor de forma exponencial y que, con ello, tu margen de beneficio también aumente.
Existen muchos motivos por los que es importante tener en cuenta el valor de mercado de un inmueble en subasta y uno de ellos tiene que ver con los impuestos que deberás abonar por esta adquisición.
El valor de mercado no sirve como base imponible para ningún tributo en concreto. Esto aplica al impuesto sobre sucesiones y donaciones, así como al impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el impuesto de actos jurídicos documentados. En todos estos casos, el valor de referencia de catastro es el valor elegido para definir la base imponible.
En cuanto al IRPF o a la plusvalía municipal, ambos tributos se ven influenciados también por el valor de referencia de catastro, ya que éste se relaciona, a su vez, con el valor de adquisición y transmisión, que sirve para determinar la base imponible en estos casos.
Sin embargo, el valor de mercado si sirve como límite a la hora de determinar el valor de referencia: la normativa nos dice que el valor de referencia de catastro no podrá superar el valor de mercado. Por tanto, el precio efectivamente pagado por un inmueble en subasta actuará, en principio, como techo a la hora de definir el valor de referencia de catastro.
Del mismo modo, cuando el precio pagado sea superior al valor de referencia de catastro, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Esto significa que el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.
