Diccionario de términos sobre subastas públicas que debes conocer

Lectura 8 minutos · 26 Jun 2024
Las subastas públicas se han convertido en una oportunidad de inversión al alcance de cualquiera, pero es importante conocer bien cómo funcionan este tipo de procedimientos antes de comenzar a pujar. 

Si estás adentrándote en el mundo de las subastas y no tienes claro por dónde empezar, este diccionario puede ser un buen punto de partida: tenlo a mano y utilízalo como guía mientras investigues acerca de todos los tipos de subasta que existen y la forma en que se celebran. En nuestro blog encontrarás información muy variada y completa.

Y si tienes cualquier duda extra, ¡consúltanos! En AlertaSubastas te ofrecemos el asesoramiento que necesitas para que puedas comenzar a invertir con plena seguridad. 

Diccionario sobre subastas públicas

Te explicamos los conceptos básicos sobre subastas: puedes acceder a información ampliada sobre cada uno de estos conceptos en el área de Preguntas frecuentes de nuestra web.

Acuerdo de enajenación. Se trata del acuerdo de venta mediante subasta de bienes embargados al deudor y suele entrar en juego en las subastas iniciadas a instancia de administraciones públicas (Hacienda, organismos de recaudación locales…).  

Adjudicatario. Persona que se adjudica un bien o lote de bienes en una subasta. 

Cantidad reclamada. Es la suma que el acreedor o acreedores reclaman al deudor, y por la que se inicia el procedimiento de ejecución. La subasta del bien va destinada a satisfacer la deuda pendiente, gracias a la liquidez obtenida. 

Cargas. Las cargas son obligaciones que pesan sobre un bien inmueble y que, en algunos casos y bajo determinadas condiciones, pasan a ser responsabilidad del comprador. Para consultarlas, puedes solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad. Existen diferentes tipos de cargas y conocerlas es de máxima importancia antes de pujar.

Cesión de remate. Consiste en la transmisión a un tercero, por parte del ejecutante (es decir, de la persona física o jurídica que da origen al procedimiento de subasta), del derecho a adjudicarse el bien. 

Certificación de Dominio y Cargas. Se trata de un documento expedido por el Registrador de la Propiedad que certifica el estado de dominio y cargas sobre una finca determinada. Va firmado por el Registrador y su validez es superior a la de la nota simple, meramente informativa. La Certificación de Dominio y Cargas sirve como prueba frente a terceros en caso de conflicto.

Consignación. Consiste en la formalización del depósito o cantidad que debe aportarse previamente para poder participar en una subasta. 

Decreto de adjudicación. Es el documento que dicta el organismo correspondiente en el marco de una subasta, en el que se determina la transmisión del inmueble. Este documento permite la inscripción de la adjudicación del bien a favor del mejor postor en el Registro de la Propiedad. 

Decreto de aprobación del remate. Resolución que da validez a la puja realizada por el mejor postor de una subasta judicial. Con este documento la adjudicación pasa a ser firme. Se trata de un documento previo al decreto de adjudicación: una vez aprobado el remate, el adjudicatario deberá pagar el resto del precio.. 

Depósito. El depósito de una subasta es el importe que se entrega en concepto de fianza para poder participar en una subasta. Normalmente suele ser del 5 % del valor de subasta del bien o lote de bienes (en las subastas de la Seguridad Social, el depósito es el 25 % del tipo de enajenación). 

Derecho de tanteo y retracto. El retracto se define como un derecho de adquisición preferente que permite dejar sin efecto una venta hecha a favor de otro, de forma que se recupera o se adquiere para sí ese bien por el mismo precio pagado. En cuanto al tanteo, consiste en un derecho similar, pero que se ejercita en una fase previa: permite a quien cuenta con esta facultad optar o tantear en el proceso de venta antes de que ésta se produzca. 

Deuda. Es la cantidad que debe la persona (física o jurídica) y que motiva la subasta. Al no haber hecho frente a ella en la forma pactada (por ejemplo, el pago de un crédito o de las cuotas de una hipoteca), se desarrolla un procedimiento para lograr la realización o venta del bien o lote de bienes, y así poder pagar al acreedor o acreedores. 

Edicto de la subasta. Es un documento básico que siempre debes consultar antes de pujar, en el que aparece toda la información relevante acerca de esa subasta concreta. En él se definen tanto el bien o bienes que van a subastarse como las reglas que se aplican.  

Ejecución hipotecaria. Es una de las fuentes de subastas públicas más conocidas. Sucede cuando un deudor hipotecario deja de cumplir con sus obligaciones de pago y, como resultado, el banco o acreedor inicia un procedimiento de ejecución forzosa que puede terminar en subasta. 

Embargo. Se trata de ​​la retención, por orden judicial, de un bien perteneciente a una persona (física o jurídica) para asegurar el pago de una deuda, el pago de las costas judiciales o el pago de la responsabilidad derivada de un delito. Consiste en ‘bloquear’ un bien o lote de bienes en garantía del pago de la deuda.

Lanzamiento. El lanzamiento consiste en el desalojo forzoso de un inmueble como fruto de un procedimiento de ejecución (por ejemplo, una ejecución hipotecaria). 

Licitador. Es la persona que participa en una subasta pujando por un bien o por un lote de bienes. También se le conoce como postor.

Mitad indivisa. La mitad indivisa de un bien inmueble supone la existencia de dos propietarios, teniendo cada uno de ellos un 50  % de la propiedad, sin que este bien se pueda dividir. El proindiviso suele producirse en caso de divorcio o de herencia con varios hermanos.

Nota simple. La nota simple es un documento que contiene un resumen detallado de la información que tiene el Registro de la propiedad sobre el inmueble.

Ocupante. Persona que está en posesión de un inmueble, ya sea de forma legal o no.

Okupa. Persona que ocupa una vivienda sin justo título, es decir, de forma ilegal. 

Pleno dominio. Un propietario tiene pleno dominio cuando tiene todos los derechos sobre un bien, incluidas la nuda propiedad y el usufructo

Postor. Es la persona que participa en una subasta pujando por un bien o por un lote de bienes. También se le conoce como licitador.

Postura. Oferta realizada por un postor.

Prelación de créditos. Se refiere al orden en que cobrarán los acreedores de un mismo deudor respecto al dinero obtenido de la subasta.

Puja. Cada una de las ofertas realizadas por un licitador para adquirir el bien que se subasta.

Puja mínima. La puja mínima en una subasta es el importe mínimo por el que debes pujar para adquirir un bien determinado. Normalmente en todas las subastas públicas existe una puja mínima o valor de salida. 

Quiebra de la subasta. La quiebra de una subasta se produce cuando ésta termina sin que ninguno de los rematantes consigne el precio en el plazo legal, cerrándose así el proceso sin que se logre la venta del bien o lote de bienes. Si bien puede ocurrir de forma natural y no fraudulenta, también puede ser fruto de una estrategia para adquirir el bien por un precio más bajo. 

Remanente. Suma de dinero que sobra después de haber pagado la deuda al acreedor. Si no existen más acreedores, o si todo ven satisfecho su crédito, suele pasar al deudor.

Remate. El remate en un subasta consiste en la aprobación judicial de la mejor postura de las admisibles realizada en una subasta de un bien mueble o inmueble, o de un lote de bienes.

Requerimiento. Acto judicial por el que se obliga a hacer o a dejar de hacer algo.

Reserva de postura. La reserva de postura es un mecanismo que permite al postor que no ha realizado la mayor puja acceder a la adjudicación del bien subastado en caso de que el mejor postor no realice el pago del precio ofrecido por dicho bien en el plazo establecido. 

Situación posesoria. La situación posesoria nos indica en qué estado se encuentra la posesión de un bien, es decir, si existe alguien ocupándolo. En ocasiones hay personas distintas del dueño que ocupan el inmueble embargado, ya sea de forma legal (por ejemplo, inquilinos) como ilegal (okupas). Muchas veces se desconoce la situación posesoria en una subasta, por lo que debe investigarse. 

Subasta desierta. Aquella subasta a la que no concurre ningún postor, o en la que ninguno de los postores cumple con los requisitos mínimos para adjudicarse el bien (normalmente porque ninguna de las pujas cumple con el precio mínimo estipulado). 

Tasación. Es la valoración de los bienes que se van a subastar y debe realizarla un perito.

Tercería de dominio. La tercería de dominio es un procedimiento judicial que permite la intervención de un tercero como parte perjudicada por el embargo de un bien que es de su propiedad. 

Tipo de enajenación. Es el precio de salida del bien en una subasta de la Seguridad Social, una vez descontadas las cargas anteriores y preferentes. Este concepto es similar al de precio de salida en una subasta, que es el precio por el que un bien sale a subasta, y que suele fijarse antes en que esta comience. 

Tramos de puja. Cuando una subasta tiene tramos de puja significa que no se puede pujar por cualquier cantidad, sino que las pujas tienen que ser siempre proporcionales a los tramos definidos (por ejemplo, de 1.000 en 1.000).

Valor de subasta. Es el precio que suele utilizarse como referencia durante el procedimiento de subasta. Lo define el perito del organismo que la organiza y, a partir de él, se suelen calcular los porcentajes mínimos que marca la normativa para poder adjudicar el bien a un determinado postor.

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