Guía completa para comprender el edicto de las subastas del BOE

Lectura 7 minutos · 13 Sep 2023
Uno de los documentos más importantes que debes consultar siempre y sin excepción antes de participar en una subasta pública es el llamado edicto de la subasta. En él queda recogida toda la información relevante sobre el bien o lote de bienes por el que pujarás en cualquier subasta, así como acerca de las condiciones concretas que se aplicarán en ella, en función de la normativa correspondiente o las medidas concretas pactadas por vía judicial o extrajudicial.

En este artículo te contamos cuál es el contenido más relevante que contiene el edicto de la subasta y te damos algunas claves para interpretarlo. En caso de duda, lo mejor es consultar a un profesional especializado para pujar con la máxima certeza y asegurar así la viabilidad de tu inversión. 

Qué es el edicto de la subasta

El edicto de la subasta es un documento en el que queda recogida toda la información relevante acerca de una subasta concreta. Es algo así como la guía o manual sobre un procedimiento concreto, en la que debe reflejarse cada dato relevante con respecto al bien o bienes en subasta, así como acerca del propio procedimiento y sus condiciones. 

La normativa exige que las subastas públicas cuenten siempre con este documento, por lo que, cuando accedas a una subasta publicada en el Portal del BOE, encontrarás este documento  entre la documentación facilitada por este organismo.

Qué información contiene el edicto de la subasta

Existe cierto contenido mínimo del edicto de la subasta, aunque no siempre ocurre así y muchas veces es necesaria cierta labor de investigación por tu cuenta. También es posible que ciertos datos no se encuentren actualizados. Por eso es conveniente consultar detenidamente cada detalle y no dejar nada al azar. 

La norma en la que se define qué datos debe contener el edicto de la subasta es la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en concreto, los artículos 646 y 668. El primero se refiere a las subastas de bienes muebles y el segundo a las subastas de bienes inmuebles. 

Contenido del edicto de la subasta de bienes muebles

El edicto de la subasta de bienes muebles debe remitirse al Portal de Subastas para su publicación en Portal del BOE, y deberá contener la siguiente información:

  • Condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes que van a subastarse.

  • Cuantos datos y circunstancias sean relevantes sobre ella.

  • El avalúo o valoración del bien o bienes objeto de la subasta que sirve de tipo para su celebración. 

  • Referencia expresa al hecho de que todo licitador aceptará como bastante la titulación existente o que asumirá su inexistencia, así como las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de la subasta establecidos.

Si se realiza publicidad por otros medios, ésta podrá limitarse a los datos precisos para identificar los bienes o lotes de bienes, su valor de tasación, su situación posesoria y la dirección electrónica que corresponda a la subasta dentro del Portal de Subastas.

Además, en el anuncio de la subasta en el BOE se especificará la fecha del anuncio, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento de ejecución, su número de identificación y clase, así como la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas.

Contenido del edicto de la subasta de bienes inmuebles

En el caso de la subasta de bienes inmuebles, el contenido de la subasta debe ser más amplio que en el caso anterior. Se incorporarán todos los datos anteriores, además de los siguientes: 

  • La identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral, cuando existan.

  • Cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta.

  • El avalúo o valoración que sirve de tipo para la subasta, junto con la minoración de cargas preferentes, si las hubiera.

  • La situación posesoria del inmueble, siempre que conste en el procedimiento de ejecución.

  • La posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta, siempre que sea posible. 

  • El hecho de que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente en el procedimiento de ejecución o asume su inexistencia, así como las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de la subasta.

  • Además, se señalará que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del deudor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, los admites y aceptas subrogarte en la responsabilidad derivada de ellos si el remate se adjudica a tu favor.

  • La certificación registral, en su caso, que podrá consultarse a través del Portal de Subastas. En general, desde el Registro de la Propiedad se debe facilitar la certificación que se hubiera expedido para comenzar el procedimiento, así como información registral actualizada, la referencia catastral (si estuviera incorporada a la finca) e información gráfica, urbanística o medioambiental asociada a ella, cuando sea posible. 

¿Qué información debo tener clara antes de pujar?

El edicto de la subasta debe contener toda la información necesaria para que puedas pujar sin riesgo, ya que contendrá información sobre el bien o lote de bienes y remitirá a las normas que se apliquen en este caso concreto. Ten en cuenta que, en función del tipo de procedimiento del que venga la subasta, deberás ceñirte a unas reglas u otras. Por ejemplo, en materia de cuáles son los porcentajes de puja mínima para poder adjudicarte el bien. 

En este sentido, es importante que compruebes la siguiente información:

  • Debes tener claro qué órgano judicial (o extrajudicial) ha iniciado la subasta y el tipo de procedimiento que se aplica (ejecución hipotecaria, concurso, subasta de Hacienda…). También quién es el deudor y por qué. Así podrás medir posibles escollos en el proceso. Por ejemplo, en la subasta en ejecución hipotecaria de vivienda habitual, como medida para proteger al deudor, el proceso se cancelará si, en algún momento previo a su cierre, el deudor paga la deuda vencida (es decir, solo las cuotas dejadas de abonar) más sus intereses correspondientes. También conocerás así cuáles son los derechos del acreedor y qué privilegios posee legalmente si participa en la subasta.

  • Investiga todas las características del bien y su estado posesorio. Especialmente en el caso de bienes inmuebles, es posible que existan arrendamientos, usufructos… o bien varios propietarios. Puede parecer muy básico, pero muchas subastas terminan en una mala inversión por no tener clara esta información.

  • Analiza todas las cargas. Si no cuentas con ella, solicita una nota simple actualizada en la que consten todas las cargas registrales que puedan lastrar tu inversión, deteniéndote especialmente en las cargas preferentes y en las que consten inscritas con anterioridad a la carga que ha dado origen a la subasta, ya que las demás se cancelarán y no te afectarán. En esta Guía sobre las cargas de la subasta tienes toda la información que necesitas. Si tienes dudas con respecto a alguna de ellas, consulta a un especialista.

  • Detente en el certificado catastral. Se trata de un documento ofrece información detallada sobre el inmueble: sus dimensiones, situación exacta, cuota de elementos comunes… 

  • Ten en cuenta la tasación y valoración de mercado. Obtener estos datos puede merecer la pena de cara a conocer qué margen de beneficio puedes tener al adquirir un bien inmueble mediante subasta. Si bien una tasación te costará dinero, existen herramientas gratuitas que pueden ofrecerte información aproximada. Lo mismo se aplica a la valoración de mercado.

  • Analiza los impuestos que se aplican a tu operación. No es lo mismo pagar IVA o IGIC que ITP, ni es lo mismo comprar una vivienda habitual que un local a efectos fiscales. Además, determinados impuestos pueden deducirse en algunos casos, pero no siempre. Si estás sujeto a ITP, lo que sucede en la mayoría de los casos, deberás tener en cuenta que su importe es distinto en cada comunidad autónoma. Aquí (enlace a post sobre los impuestos de la subasta) te contamos todo lo que debes saber sobre los impuestos relacionados con la subasta de bienes inmuebles. 

  • Intenta visitar el inmueble siempre que sea posible. Tampoco está de más informarte sobre el inmueble poniéndote en contacto con la comunidad de propietarios e investigar posibles deudas pendientes, estado de la vivienda, funcionamiento de la comunidad, cuota actual y posibles derramas actuales o futuras, posibilidad de realizar mejoras como la instalación de ascensor en caso de que no exista... 

Por último, ten en cuenta que conocer las reglas que se aplican durante la subasta es tu responsabilidad y al pujar estarás aceptando conocer las condiciones generales y particulares de la subasta, incluso aunque falte información esencial en el edicto. 

En ocasiones el Portal del BOE no contiene toda la información que debería, o pueden aparecer errores, pero ello no te permitirá ‘deshacer’ una operación. Investiga por tu cuenta en la medida de lo posible para reducir el margen de error. También te ayudará (y te dará un plus de tranquilidad) conocer al detalle la normativa aplicable: en nuestro blog encontrarás guías específicas sobre cada tipo de subasta para cada tipo de bien.

 

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