¿Qué son las cargas de un piso en subastas del BOE?

Lectura 15 minutos · 06 Jul 2023
Conocer las cargas de la subasta es un paso imprescindible cuando participamos en la subasta de bienes inmuebles. Se trata de todas aquellas obligaciones económicas que pesan sobre el bien, como es el caso de hipotecas, usufructos, servidumbres…

Estas obligaciones pueden pasar al comprador (aunque no siempre es así, y no siempre se traspasan con el mismo nivel de riesgo) y convertirse así en un lastre para tu inversión, por lo que deberás valorarlas antes de decidir si merece la pena o no pujar por un inmueble de cualquier tipo.

Por eso en este post te ofrecemos una Guía sobre los tipos de cargas de una vivienda y cómo pueden afectar a tu inversión.

En este artículo te contamos: 


¿Qué son las cargas en una subasta?

Las cargas de una propiedad son, como hemos visto, obligaciones que pesan sobre un bien inmueble. En determinados casos pueden pasar al comprador o adjudicatario en una subasta, por lo que es imprescindible analizarlas detenidamente antes de pujar para tener claro el precio real de tu compra y calcular si te salen las cuentas.

En general, estas cargas se asocian a cualquier vivienda de segunda mano y pueden no existir, lo que sin duda será mucho más sencillo. Pero en las viviendas, locales y demás inmuebles de subasta pública es relativamente frecuente que sobre ellos pese alguna obligación económica que no haya sido cancelada.

¿Cómo saber si una vivienda tiene cargas? 

Si te preguntas cómo conocer las cargas de un inmueble, basta con acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple de la vivienda en la que estés interesado.

La forma más sencilla de acceder a una nota simple es entrar en el portal del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España y seleccionar la opción ‘Solicitar una nota simple de propiedad’. Una vez que estés en el Portal de Servicios Interactivos, despliega la opción ‘Accesos’, pincha en Pago con tarjeta y rellena el formulario.

Para identificar el bien sobre el que quieres la nota simple, puedes buscarlo introduciendo los datos registrales de la finca, o bien su IDUFIR o identificador único de finca registral. También podrás encontrarlo atendiendo a su titularidad o a datos como su localización.

Además, deberás indicar el motivo de tu solicitud. Por ejemplo, tu interés en su compra. Una vez abonado el precio (que ronda los 10 euros por finca), recibirás como comprobante una factura electrónica. Se te enviará la nota simple al correo electrónico que hayas facilitado a tal efecto.

Por otro lado, como veremos, es recomendable solicitar certificación de cargas tanto a la comunidad de propietarios como a la Agencia Tributaria o Administración que corresponda, ya que existen posibles cargas que, aun no constando en el Registro de la Propiedad, afectarán a la finca. Las más habituales son deudas de cuotas de la comunidad de propietarios, o las relativas al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Conocer estas cargas, que no suelen tenerse en cuenta a la hora de determinar el valor de tasación del bien embargado, es imprescindible antes de pujar.

Tipos de cargas en una subasta

Existen tres tipos de cargas en una subasta de bien inmueble: 

  • Las cargas anteriores son las obligaciones que pesan sobre un bien inmueble y que fueron inscritas en el Registro de la Propiedad antes del embargo del bien. Si adquieres un bien con este tipo de cargas, deberás asumirlas.

  • Las cargas posteriores son las inscritas tras la obligación que ha dado lugar a la subasta, y desaparecen automáticamente cuando te adjudicas el inmueble.

  • Las cargas preferentes son posteriores a la subasta pero, por su naturaleza, subsisten y pasan al adjudicatario. Básicamente hay dos cargas preferentes que deben preocuparte: las deudas con la comunidad de propietarios, y los recibos pendientes del IBI. 

¿Quién se hace cargo de las cargas en una subasta?

La norma general nos dice que el comprador se subroga en las cargas anteriores a la carga que ocasiona la subasta, y que se cancelan las posteriores. Más concretamente, quien resulte adjudicatario del bien inmueble deberá aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si estos existen, y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.

Además, nuestro Tribunal Supremo añade que “la subrogación se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que tal carga asegura”. Esto significa que el adjudicatario no pasa a ser deudor de estas cargas anteriores, pero sí deberá soportar la realización o venta forzosa del bien para satisfacer el crédito asegurado cuando éste sirva como garantía.

Con todo, la realidad nos muestra una casuística variada y cargada de excepciones. En caso de duda, no te arriesgues: habla con tu abogado/a habitual para ver si te puede asesorar o recomendar un profesional de tu zona, o contacta con nuestro equipo de soporte y te pondremos en contacto con una empresa que analizará las cargas del inmueble.

Además, es importante conocer cuáles son las cargas preferentes que, como hemos visto, son aquellas cuyo pago es prioritario y en las que se subroga el comprador aunque sean posteriores. Las que deben preocuparte son, como veremos, el IBI y las deudas de la comunidad de propietarios.

¿Qué pasa con las cargas anteriores en una subasta?

Una pregunta frecuente es qué ocurre con las cargas anteriores en una subasta, y la respuesta es que, al tratarse de obligaciones inscritas en el Registro de la Propiedad antes del embargo del bien, éstas subsisten y pasan a ser tu responsabilidad, en los términos que ya hemos visto. Las puedes consultar solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad.

Estas son las cargas que puedes encontrar en la subasta de inmuebles

Existen infinidad de posibles cargas que pueden afectar a un inmueble, si bien las más frecuentes son las que te proponemos a continuación:

En caso de encontrar cualquier información que no termines de comprender, lo mejor es acudir siempre a un especialista que te ayude a decidir si invertir o no con la máxima seguridad.

Hipoteca

Es sin duda la carga más frecuente, ya que la mayoría de los españoles adquieren sus viviendas a través de este tipo de financiación. Por eso es posible que en la nota simple aparece reflejado un préstamo hipotecario aún sin satisfacer, previo a la carga que provoca la subasta y distinto de ésta. Si es así, tocará cancelarlo o bien subrogarse, es decir, asumir su pago en el futuro.

En caso de que no haya subrogación hipotecaria a favor del adquirente ni tampoco cancelación, la hipoteca subsistiría tal y como se contrató en su día, con el mismo titular y las mismas obligaciones de pago a nombre del vendedor, aunque éste ya no sea propietario del inmueble hipotecado. Eso sí, la vivienda que has adquirido en subasta seguiría siendo la garantía real de esa hipoteca, por lo que el banco podría ejecutarla independientemente de que hayas pasado a ser su nuevo titular.

Por eso, y para evitar posibles sustos derivados de un impago por parte del vendedor, lo más frecuente es que el comprador asuma el pago de esa deuda. De lo contrario, podría producirse un procedimiento de ejecución hipotecaria relacionado con esa hipoteca impagada.

Ejecución hipotecaria

Cuestión distinta es que nos encontremos ante un procedimiento de ejecución hipotecaria y que la hipoteca que conste inscrita sea la que provoca este procedimiento. Cuando una vivienda se adquiere mediante subasta debido a un procedimiento de este tipo, pueden darse varios escenarios:

  • Que el importe por el que se adquiera la vivienda baste para cubrir la deuda pendiente

En este caso, la deuda por la que se inició la ejecución hipotecaria quedará cubierta por completo. En cuanto a la cantidad sobrante, si existe, servirá para que el resto de acreedores reciban el montante que les corresponda, siendo los que verán satisfecha su deuda los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos.

Si no existen más acreedores, el deudor será quien se quede con el sobrante.

  • Que el importe obtenido de la adjudicación no cubra el total de la deuda

En este caso, el ejecutante (normalmente un banco) verá satisfecha su deuda de forma parcial. El deudor seguirá siendo el responsable de la cantidad restante, sin que el adjudicatario de la vivienda se vea normalmente afectado por ello, no subrogándose en la posición del deudor.

En otras palabras, la entidad no podrá ir contra el adjudicatario porque la garantía hipotecaria ya se habrá materializado. Así, la regla general nos dice que la carga que suscita la subasta se cancela tras la subasta (artículos 674 LEC y 134 de la Ley Hipotecaria, tal y como explica El Derecho) y no se produce la subrogación del rematante en la posición del deudor, incluso cuando en el Registro figure que el bien responde por principal, intereses y costas de un importe superior al precio de remate.

Del lado del deudor, éste responderá de sus deudas no solo con la hipoteca, sino con “todos sus bienes presentes y futuros”, tal y como dicta la ley en nuestro país.

Con todo, existen dos excepciones a esta regla: la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas, y la subasta de un inmueble hipotecado en caso de impago de al menos tres mensualidades sin vencimiento anticipado de toda la deuda. Si nos encontramos en alguno de estos escenarios, lo mejor es consultar con un abogado o profesional de las subastas antes de dar ningún paso.

Notas marginales de afección fiscal

Es importante saber que los inmuebles transmitidos quedan afectos por ley a la responsabilidad del pago de los impuestos que gravan esas transmisiones, cualquiera que sea su poseedor, de forma que serás responsable de su abono al quedarte con el inmueble.

En concreto, la ley fija que el nuevo propietario debe responder subsidiariamente con el propio inmueble durante un periodo de tiempo determinado en cuanto al pago de los impuestos que se hayan generado con motivo de las transmisiones anteriores. Esta nota marginal, que es muy frecuente, simplemente advierte al nuevo propietario sobre la existencia de esta responsabilidad.

Los impuestos que gravan estas transmisiones generan una nota marginal de afección fiscal por los conceptos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, operaciones societarias, Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, sucesiones, donaciones, así como por las liquidaciones caucionales en Viviendas de Protección Oficial (VPO).

Esta afección de los bienes aparece en el Registro en forma de nota al margen de la inscripción del bien o derecho transmitido, advirtiendo que se encuentra afecto al pago de la liquidación complementaria que en su caso proceda practicar. Legalmente suponen una especie de embargo preventivo a favor de Hacienda.

Eso sí, estas notas suelen caducar a los cuatro o cinco años de su fecha al tiempo de practicarse cualquier operación sobre la finca afectada o expedirse certificación. Como adjudicatario del inmueble, la vigencia de la afección fiscal terminará al cumplirse este plazo.

Si existen notas de este tipo aún vigentes, deberás tenerlo en cuenta e intentar aclarar si estas obligaciones de pago se encuentran satisfechas, a través de documentos que acrediten el abono (autoliquidaciones, comprobación de pago…).

Anotaciones preventivas de embargos

Con respecto a las anotaciones preventivas de embargos, se trata de una retención preventiva fruto de un procedimiento judicial, dejando el bien en garantía de cumplimiento de la sentencia que se adopte en el futuro.

Siempre que conste una anotación preventiva de embargo en el Registro anterior a la carga que originó la subasta, ésta deberá expresar el importe de la obligación que la haya originado de forma concreta, es decir, con cifras cerradas y claras. Si, por cualquier motivo, estas cantidades se vieran incrementadas posteriormente (por ejemplo, por el vencimiento de nuevos plazos, aumento de intereses…), la obligación del adjudicatario se limitará a lo que constara en el Registro en el momento de inscripción del decreto de adjudicación.

Así, la norma nos dice que, cuando las cargas anteriores al gravamen que se ejecuta sean anotaciones preventivas de embargo, el adquirente del inmueble en un subasta originada por una carga posterior se subrogará en las anotaciones de embargos anteriores únicamente hasta el importe que figure en el Registro en el momento en que inscriba el decreto de adjudicación (artículo 613.3 LEC), y ello con independencia de que posteriormente las costas o los intereses de los procedimientos que hubieran motivado dichas anotaciones previas resulten superiores o que, por vencimiento de nuevos plazos, se amplíen y así se haga constar en el Registro.

Hay distintos motivos para levantar esta carga del registro, entre ellos la ejecución de una carga preferente, es decir, que se adjudique la finca en subasta después de un procedimiento seguido en ejecución de una carga anterior de la misma finca. 

El propio Colegio de Registradores de España explica que la ejecución de una hipoteca o embargo preferentes a la anotación, es decir, que ingresara en el registro antes, puede dar lugar a la cancelación de ésta, ya el adjudicatario en la subasta (o el acreedor en caso de ausencia de licitadores) adquiere la finca libre de las cargas posteriores a la que se ejecuta.

Otro motivo de cancelación es la caducidad de estas anotaciones preventivas de embargo, que se produce normalmente a los cuatro años, si bien pueden prorrogarse.

Prohibición de disponer

La prohibición de disponer consiste en una limitación o restricción impuesta que impide vender, gravar o disponer de un determinado bien. Estas prohibiciones pueden aplicarse a bienes inmuebles y deben ser necesariamente temporales (nuestro código Civil impide que sean perpetuas). Además, pueden afectar a todas las posibles formas de disponer del inmueble o solo a una (por ejemplo, la venta).

Si compramos un inmueble en subasta y existen cargas anteriores de este tipo, nos veremos sujetas a ellas. Sin embargo, si la prohibición de disponer consta en el Registro con posterioridad, esta prohibición se cancelará por la enajenación forzosa del inmueble. Además, es importante tener en cuenta que este tipo de prohibición no afecta a la enajenación forzosa de un bien.

Por ejemplo, si existe una anotación de embargo y también una prohibición de disponer, ello no impedirá que se subaste el bien para satisfacer la deuda a la que se refiere la anotación de embargo.

Usufructos, servidumbres y arrendamientos

En cuanto a los usufructos, servidumbres y arrendamientos, estos derechos sobre la vivienda corresponden a otras personas distintas de los propietarios, y afectarán a tu inversión. En el caso de un arrendamiento del inmueble, habrá que atender al caso concreto y a la Ley que se aplique (no es lo mismo una vivienda que un local comercial o una oficina, o una finca rústica) para saber cuándo será posible disponer del bien. Lo mejor en estos casos es consultar a un abogado antes de participar en la subasta.

También es frecuente que exista un usufructo vitalicio, que impida disfrutar del inmueble mientras la persona que cuente con este derecho siga viva. En estos casos, tal y como explica subastanomics.com, habrá que permanecer atento cuando solo se subasta la nuda propiedad de un inmueble y exista este tipo de usufructo, ya que, en la práctica, no podremos disponer del bien hasta que el usufructuario fallezca (salvo que renuncie expresamente a este derecho).

De la misma forma que se puede subastar solo una nuda propiedad, se puede subastar solo un usufructo. Lo ideal es adquirir un inmueble en el que se subasta la propiedad plena, esto es, no sujeta a ningún usufructo que limite nuestra capacidad de disponer del bien. Lo que sí podrás hacer es vender un inmueble a un tercero y ‘librarte’ de este bien.

Del lado de las servidumbres, un ejemplo clásico es el de la servidumbre de vistas, que te impedirá construir a menos de cierta distancia del vecino.

En cualquier caso, en principio solo te afectarán los arrendamientos, usufructos y servidumbres inscritos en el Registro de la Propiedad y, por tanto, visibles en la nota simple o en el documento que utilices para informarte sobre las cargas del inmueble. Permanece atento a las anotaciones preventivas ejecutadas antes de invertir.

Eso sí, el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), sobre la comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho, habla expresamente de la publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta. Así, "cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.”

De esta forma, en el anuncio de la subasta se expresará la situación posesoria del inmueble, o bien el hecho de que se encuentre desocupado. Y es que en la práctica es raro que un arrendamiento aparezca inscrito en el Registro de la Propiedad.

Cargas de la comunidad de propietarios

Es posible que el deudor deba varias cuotas de la comunidad de vecinos y que este montante llegue a ser importante. Por eso, es importante saber que el adjudicatario del inmueble en un procedimiento de ejecución forzosa será responsable de estas deudas siempre que no se salden antes del cambio de propiedad. 

En concreto, las deudas por cuotas comunitarias que deberás abonar en caso de que no hayan sido pagadas antes de la compra del inmueble corresponderán a la anualidad en que tenga lugar la adquisición y las tres anteriores, incluyendo posibles recargos por mora, con independencia de que no conste en el Registro ninguna anotación preventiva de embargo a favor de la comunidad de propietarios. Esto será así incluso cuando parte de la deuda acumulada corresponda a otro propietario anterior.

Una forma de tener claro si existen estas deudas es solicitar a la comunidad de propietarios un certificado de deuda cero. Así estarás más tranquilo.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Existen tributos que gravan a los inmuebles de forma periódica y su cobro tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior. En este sentido, se entiende por anualidad vencida la constituida por los cuatro trimestres del ejercicio económico anterior al corriente, cualquiera que sea la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago.

Por ejemplo, es relativamente frecuente que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) afecte a nuestra inversión, aunque su peso suele ser pequeño. La regla general es que el IBI deberá pagarlo en su totalidad quien ostente la condición de sujeto pasivo en el momento del devengo del impuesto, es decir, a 1 de enero del año en que se produce la transmisión.

Sin embargo, en caso de que este tributo no se haya abonado y conste una deuda, el adjudicatario será responsable del pago del recibo del año de la transmisión del inmueble y del del ejercicio anterior.

Es conveniente solicitar al Ayuntamiento un certificado de estar al día en cuanto al pago de cualquier tributo municipal que afecte al inmueble.

Cargas de suministros

También es posible que existan cargas de suministros pendientes de pago (luz, agua, Internet, teléfono…). Estas deudas han sido contraídas por el anterior propietario y es él quien debe responder a su pago, ya que se trata de deudas de naturaleza personal: el nuevo propietario del bien inmueble no se convertirá en sujeto pasivo de la relación jurídica nacida en virtud de un contrato anterior a la adquisición de la vivienda.

Sin embargo, es habitual que, al hacer un cambio de titularidad de un contrato, la compañía te reclame esa deuda. También existe la posibilidad de dar de baja el servicio y contratar a otra empresa, pero es frecuente que las empresas suministradoras condicionen un nuevo alta para el nuevo propietario del bien inmueble al pago de las deudas anteriores, práctica que, en principio, no se ajustaría a la legalidad. 

Para obtener datos con respecto a este punto, es necesario solicitar recibos y justificantes de pago, algo complicado en una subasta pública.

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