¿Cómo funcionan las subastas notariales?

Lectura 14 minutos · 02 Jun 2022
El portal de subastas BOE acoge, entre otras cosas, las subastas notariales, que se celebran fuera del ámbito judicial con las mismas garantías. Te contamos las reglas del juego concretas en estos casos.

El portal de subastas BOE es, como ya sabemos, el espacio virtual en el que se desarrollan la mayor parte de procesos de subasta pública, procedentes de todo tipo de procedimientos judiciales, pero también extrajudiciales.

Es el caso de las subastas notariales, que se realizan sin pasar por juzgados o tribunales y que cuentan con las mismas garantías para todas las partes.

Para que conozcas al detalle las particularidades de este tipo de proceso y puedas participar en estas subastas con el mínimo margen de duda o error, en este post queremos contarte cómo funcionan las subastas notariales y qué reglas específicas se aplican en estos supuestos.

En este artículo encontrarás: 

Cómo funcionan las subastas notariales en el portal BOE

El portal de subastas del BOE es el lugar en el que se llevan a cabo tanto las subastas notariales como otros tipos de subasta -en general, la mayoría de las subastas públicas, con la gran excepción de las de la Seguridad Social-. Si quieres saber más sobre las distintas fuentes de subastas, te recomendamos leer este post de nuestro blog.

En concreto, las subastas notariales son aquellas que se celebran ante notario y, para que así sea, es necesario que se cumplan ciertos requisitos, centrados en el hecho de que se trate de un caso lo bastante sencillo como para que no sea necesaria la intervención de un juez. En ocasiones es el propio juez o tribunal el que deriva la subasta a un notario.

La llamada Ley de Jurisdicción Voluntaria, que se aprobó en 2015, tiene mucho que ver con el auge de este tipo de procedimientos. Con ella se desjudicializaron multitud de procesos en nuestro país para descargar así a los tribunales, dotando a los notarios de nuevas funciones.

Además, también en 2015 se hizo pública la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, por la que se creó el portal de subastas BOE precisamente para ofrecer a cualquier ciudadano un espacio accesible y transparente en el que pujar por bienes procedentes de ejecuciones y embargos.

La suma de ambas normas ha llevado a un incremento de las subastas notariales y a una mayor transparencia y publicidad para este tipo de procesos.

En este sentido, los notarios tienen la labor de analizar la subasta cuando su intervención sea solicitada, tanto para determinar su propia competencia como la normativa aplicable y los documentos necesarios. También se encargan de realizar consultas y comunicaciones a distintos organismos, así como de publicitar la subasta y subirla al Portal de Subastas.

El notario será también el encargado de controlar la celebración de la subasta y dar fe de su conclusión. Finalmente, se ocuparán de hacer la escritura pública de venta a favor del ganador de la subasta.

¿Qué es una subasta notarial voluntaria?

La subasta notarial puede ser voluntaria o forzosa en función de si la parte propietaria del bien o del lote de bienes ha decidido por sí misma su venta extrajudicial o si, por el contrario, se trata de una decisión ejecutiva ordenada por alguna autoridad competente, como puede ser un juez. 

Por ejemplo, en el caso de los procedimientos de división de cosa común, ante la falta de acuerdo entre varios propietarios de un mismo bien acerca de si venderlo o no, se podrá decidir su venta forzosa ante notario para convertir en liquidez esta propiedad y repartir el dinero entre todos los propietarios en la cuota que les corresponda.

Del mismo modo, cualquiera puede subastar un bien de su propiedad ante notario si así lo desea y marcar sus propias reglas (dentro del marco de la legalidad). En concreto, la publicidad y celebración de la subasta se ajustará a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares, y en los edictos se deberá recoger siempre el pliego de condiciones.

La ventaja de esta vía para quienes venden sus bienes es la gran exposición que tienen, ya que, como hemos visto, las subastas notariales se publican necesariamente en el portal de subastas BOE, de forma que cualquiera puede pujar en ellas de forma electrónica. 

Para el inversor, sin embargo, puede que estas subastas sean menos interesantes, ya que las reglas las define en mayor medida el propietario o propietarios. Por ejemplo, puede definirse el precio de salida de forma libre, e incluso reservarse el derecho a no aceptar la puja más alta aunque supere esta cantidad. También se puede definir la cantidad que será necesario consignar para poder pujar.

 Cuanto menor sea la premura por vender por parte del propietario, lo normal será que las condiciones sean peores para quienes concurran.

¿Cuál es el procedimiento de las subastas notariales?

La Ley de Jurisdicción Voluntaria de 2015 sirvió, entre otras cosas, para modificar la normativa sobre subastas notariales, que ya existían previamente , y cuya regulación se encontraba básicamente en la Ley del Notariado.

Así, desde entonces se introdujeron cambios que dejan un nuevo panorama para estos procedimientos extrajudiciales. En la misma norma se habla de otro tipo de subasta que tampoco pasa estrictamente por las manos de un juez: las que celebran los secretarios judiciales.

En concreto, la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV) establece los siguientes puntos clave sobre cómo se celebran, paso a paso, las subastas notariales:

Dónde se celebra la subasta notarial

  • Las subastas ante notario se regirán por las normas concretas para este tipo de subasta determinada y, en su defecto, se aplicarán las reglas que recoge la LJV (que son las que explicamos a continuación). Lo mismo se aplica a las subastas que se realicen ante notario “en cumplimiento de una resolución judicial o administrativa, o de cláusula contractual o testamentaria, o en ejecución de un laudo arbitral o acuerdo de mediación o bien por pacto especial en instrumento público, o las voluntarias”. También se aplicarán de forma supletoria las normas de la subastas electrónicas que establece la normativa procesal. Todo esto es importante para comprender cuál es la jerarquía normativa en cada subasta concreta.
  • El notario, a requerimiento de persona legitimada para instar la venta de un bien, mueble o inmueble, o derecho determinado, será quien convoque la subasta, que será electrónica y “se llevará a cabo en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado”, correspondiendo al notario la autorización del acta que refleje las circunstancias esenciales y el resultado de la subasta y, en su caso, la autorización de la correspondiente escritura pública de venta.
  • El propio solicitante acreditará al notario la propiedad del bien o derecho a subastar o su legitimación para disponer de él, la libertad o estado de cargas del bien o derecho, la situación arrendaticia y posesoria, el estado físico en que se encuentre, obligaciones pendientes, valoración para la subasta y “cuantas circunstancias tengan influencia en su valor, así como, en su caso, la representación con que actúe.” Todos estos extremos se pondrán a disposición de quienes concurran a la subasta.

Publicidad de la subasta notarial

  • Si se trata de un bien inmueble o de un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad, o de bienes muebles sujetos a un régimen de publicidad registral similar al de los inmuebles, el notario solicitará por procedimientos electrónicos certificación registral de dominio y cargas. El registrador deberá expedir la certificación con información continuada por igual medio, y hará constar por nota al margen de la finca o derecho esta circunstancia. Esta nota “producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho y caducará a los 6 meses” de su fecha, salvo que previamente el notario notifique al registrador el cierre del expediente o su suspensión. En estos casos, el plazo se computará desde que el notario notifique su reanudación.
  • El registrador deberá notificar, inmediatamente y de forma telemática, al notario y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. El portal BOE deberá recoger esta información “de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.”
  • El anuncio de la subasta se publicará, además de los lugares designados por el promotor del expediente, en el BOE. Deberá anunciarse con una antelación de, al menos, 24 horas respecto al momento en que se haya de abrir el plazo de presentación de posturas.
  • El anuncio contendrá fecha, nombre y apellidos del notario encargado de la subasta, lugar de residencia y número de protocolo asignado a la apertura del acta, y la dirección electrónica que corresponda a la subasta en el Portal de Subastas. También se indicarán las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes a subastar, así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes y la cantidad mínima admisible para la licitación en su caso.”
  • La certificación registral, tratándose de bienes sujetos a publicidad registral, podrá consultarse a través del Portal de Subastas, que informará de cualquier alteración en su titularidad o estado de cargas. También se indicará, en su caso, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta o de examinar con las necesarias garantías el bien mueble o los títulos acreditativos del crédito, si procediera.
  • Si la valoración no estuviere contractualmente establecida o no hubiera sido suministrada por el solicitante cuando éste pudiera hacerlo por sí mismo, será fijada por un perito designado por el notario. Esa valoración constituirá el tipo de la licitación, y no se admitirán posturas por debajo del tipo.

Pujas en la subasta notarial

  • Ojo porque si el titular del bien o un tercero que se considerara con derecho a ello comparece oponiéndose a la celebración de la subasta, el notario deberá hacer constar su oposición, con reserva de las acciones que fueran procedentes. Se deberá suspender el expediente cuando se justifique la interposición de una demanda, procediendo a su reanudación si no se admitiera ésta.
  • Una vez abierta la subasta, solamente se podrán realizar pujas electrónicas durante, al menos, un plazo de 20 días naturales desde su apertura. Su desarrollo se ajustará -salvo en lo que resulte contrario a lo que recoge esta ley- a las normas establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil que sean aplicables. Puedes consultarlas aquí y aquí. (enlaces a los dos post anteriores). Además, el Portal de Subastas informará durante su celebración de la existencia y cuantía de las pujas.
  • Para poder participar en la subasta será necesario contar con la correspondiente acreditación para intervenir en ella (puedes aprender cómo hacerlo en este post), tras haber consignado en forma electrónica el 5 por ciento del valor de los bienes o derechos, es decir, el mismo porcentaje aplicable de forma genérica al resto de subastas en el portal BOE (en concreto, en las subastas judiciales de bienes muebles o inmuebles, así como a las subastas de bienes procedentes de ejecución de garantía hipotecaria o prenda). Si el solicitante quisiera participar en la subasta, no le será exigida la constitución de esa consignación. Tampoco le será exigida a los copropietarios o cotitulares del bien o derecho a subastar.
  • En la fecha de cierre de la subasta y a continuación de dicho cierre, el Portal de Subastas remitirá al notario información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, así como, por orden decreciente de importe y cronológico -en el caso de ser este idéntico-, de todas las demás que hubieran optado por la reserva de postura.

Adjudicación en la subasta notarial

  • El notario extenderá la diligencia en la que hará constar los aspectos de trascendencia jurídica; las reclamaciones que se hubieran presentado y la reserva de los derechos correspondientes ante los tribunales; la identidad del mejor postor y el precio ofrecido por él, las posturas que siguen a la mejor y la identidad de los postores; el juicio del notario de que en la subasta se han observado las normas legales que la regulan, así como la adjudicación del bien o derecho subastado por el solicitante. Además, el notario será el encargado de cerrar el acta, haciendo constar en ella que la subasta ha quedado concluida y el bien o derecho adjudicado, procediendo a su protocolización.
  • Si no concurre ningún postor, el notario lo hará constar así, declarando desierta la subasta y acordando el cierre del expediente.
  • En diligencias sucesivas se hará constar, en su caso, el pago del resto del precio por el adjudicatario en el plazo de 10 días hábiles en la entidad adherida al Portal de Subastas a disposición del notario. También la entrega por el notario al solicitante o su depósito a disposición judicial o a favor de los interesados de las cantidades que hubiere percibido del adjudicatario; y la devolución de las consignaciones electrónicas hechas para tomar parte en la subasta por personas que no hayan resultado adjudicatarias.
  • La devolución de las consignaciones hechas para tomar parte en la subasta por personas que no hayan resultado adjudicatarias no se efectuará hasta que no se haya abonado el total del precio de la adjudicación, si así se hubiera solicitado por parte de los postores. Si el adjudicatario incumple su obligación de entrega del resto del precio, la adjudicación se realizará al segundo o sucesivo mejor postor que hubiera solicitado la reserva de su consignación, perdiendo las consignaciones los incumplidores.
  • Hay que tener en cuenta que se procederá a la suspensión provisional del remate o adjudicación hasta que haya transcurrido el plazo establecido para el ejercicio, en su caso, del derecho de adquisición preferente de los socios o, en su caso, de la sociedad. En concreto, tal y como recoge la Ley de Sociedades de Capital, el remate o la adjudicación al acreedor serán firmes transcurrido un mes a contar de la recepción por la sociedad del acta de subasta o del acuerdo de adjudicación. Los socios y, en su defecto -y solo para el caso de que los estatutos establezcan en su favor el derecho de adquisición preferente-, la sociedad, podrán subrogarse en lugar del rematante o, en su caso, del acreedor, mediante la aceptación expresa de todas las condiciones de la subasta y la consignación íntegra del importe del remate o, en su caso, de la adjudicación al acreedor y de todos los gastos causados.
  • En todos los casos en los que la ley exige documento público como requisito de validez o eficacia de la transmisión, subastado el bien o derecho, el titular o su representante otorgará ante el notario escritura pública de venta a favor del adjudicatario “al tiempo de completar éste el pago del precio.” Si el titular o su representante se negara a otorgar escritura de venta, el acta de subasta será título suficiente para solicitar ante un tribunal el dictado del auto correspondiente.

Causas de suspensión de una subasta notarial

La norma también hace referencia a las causas de suspensión de la subasta notarial. Se trata de las siguientes:

  • Cuando se presente al notario una resolución judicial -aunque no sea firme- que justifique la inexistencia o extinción de la obligación garantizada y, en el caso de bienes o créditos registrables, certificación del registro correspondiente acreditativa de estar cancelada la carga o presentada escritura pública de carta de pago o de la alteración en la situación de titularidad o cargas de la finca. En definitiva, cuando se pruebe que la deuda ha sido saldada.
  • Cuando se acredite documentalmente la existencia de causa criminal que pudiera determinar la falsedad del título en virtud del cual se proceda, la invalidez o ilicitud del procedimiento de venta. La suspensión subsistirá hasta el fin del proceso.
  • Si se justifica al notario la declaración de concurso del deudor o la paralización de las acciones de ejecución, en los supuestos previstos en la legislación concursal, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de la subasta del bien. En este caso, solo se alzará la suspensión cuando se acredite, mediante testimonio de la resolución del juez del concurso, que los bienes o derechos no están afectos, o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. También se alzará la suspensión, en su caso, cuando se presente resolución judicial que homologue el acuerdo alcanzado o la escritura pública o la certificación que cierre el expediente.
  • Si se interpusiera demanda de tercería de dominio, acompañando inexcusablemente con ella título de propiedad, anterior a la fecha del título en el que se base la subasta. La suspensión subsistirá hasta la resolución de la tercería.
  • Si se acredita que se ha iniciado un procedimiento de subasta sobre los mismos bienes o derechos. Siendo notarial, esta acreditación se realizará mediante copia autorizada o notificación de los sistemas informáticos del Consejo General del Notariado. Estos hechos podrán ponerse en conocimiento del juzgado correspondiente, a juicio del Notario.

En todos estos casos, cuando la causa de la suspensión afecte solo a parte de los bienes o derechos comprendidos en la venta extrajudicial, el procedimiento podrá continuar respecto de los demás, si así lo solicita el acreedor o promotor del procedimiento.

Particularidades subasta notarial

Cuidado porque, para el caso de préstamos o créditos personales, o cualquier otro instrumento de financiación hipotecaria o no hipotecaria -sin perjuicio de lo previsto en su normativa especial-, se suspenderá la venta extrajudicial cuando se acredite haber planteado ante el juez competente el carácter abusivo o no transparente de alguna de las cláusulas que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible. Solo cuando esto se descarte judicialmente, el notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor o promotor del mismo.

¿Qué es la subasta notarial en concurso de acreedores?

Por último, ten en cuenta que la suspensión de la subasta por un periodo superior a 15 días llevará consigo la liberación de las consignaciones o devolución de los avales prestados, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio. La reanudación de la subasta se realizará mediante una nueva publicación del anuncio y una nueva petición de información registral como si de una nueva subasta se tratase.

También es importante saber que las subastas voluntarias podrán convocarse bajo condiciones particulares incluidas en el pliego de condiciones, debiendo éstas consignarse en el Portal de Subastas. En concreto, el solicitante, en el pliego de condiciones particulares, podrá aumentar, disminuir o suprimir la consignación electrónica previa y tomar cualquier otra determinación análoga. En todo lo demás, se aplicarán a las subastas voluntarias las reglas generales explicadas en este texto.

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