¿Qué son las cargas preferentes en las subastas públicas?

Lectura 4 minutos · 06 May 2022
Las cargas preferentes en una subasta pública influyen en tu inversión: conoce qué significa este concepto y cuáles son estas cargas en las subastas de inmuebles.

Invertir en subasta pública y, más concretamente, pujar por un inmueble de cualquier tipo, pasa necesariamente por tener claro qué son las cargas que puede soportar una vivienda, local, etc. y cuáles son las reglas del juego en cada caso. Es más, es posible que, en función del caso y de su complicación, lo mejor sea que acudas a un profesional especializado en busca de asesoramiento.

En esta Guía hablamos largo y tendido sobre los tipos de cargas que existen y las reglas que se aplican en cada caso. Pero en este post queremos centrarnos en un área concreta que, por su especialidad, genera muchas dudas entre los inversores. ¿Qué son las cargas preferentes y cómo influyen en tu inversión en subasta pública?

Cargas preferentes: qué son y cuáles puedes encontrar en una subasta de inmueble

Las cargas de una vivienda son las obligaciones económicas vinculadas a ella, como puede ser el caso de hipotecas, usufructos, servidumbres… Se trata de obligaciones que, en ocasiones, pasan al comprador o adjudicatario del inmueble, pero no siempre es así, y la casuística es muy variada.

Lo primero que debemos tener en cuenta es el orden en el que se han inscrito estas cargas en el Registro de la Propiedad, ya que ello determinará si subsisten o no tras la adjudicación del inmueble.

La regla general nos dice que todas las cargas posteriores a la que genera la subasta (así como la carga que la provoca) se eliminan con la realización forzosa del bien. Esto significa, en la práctica, que, en el marco de la subasta pública, el juez o la autoridad que corresponda deberá solicitar al registrador de la propiedad que cancele tanto la carga ejecutada como todas las posteriores.

Pero existe una excepción, y esta excepción es precisamente la que constituyen las cargas preferentes.

Las cargas preferentes se definen como aquellas obligaciones que pesan sobre el inmueble y que, a pesar de haberse inscrito posteriormente a la carga que provoca la subasta, subsisten a ésta y, en ocasiones, pasan al nuevo propietario.

En otras palabras, tal y como explicamos en nuestra área de Ayuda las cargas preferentes son las deudas que, por su carácter legal, subsisten después de la subasta, aunque hayan sido inscritas después del embargo.

En general, las cargas preferentes que deben preocuparte son el IBI y las cuotas de la comunidad de propietarios pendientes. Si el anterior propietario no respondió por ellas, esta responsabilidad subsidiaria pasará a ti como nuevo propietario, si bien no de forma directa y tampoco absoluta.

Así, nuestro ordenamiento jurídico marca los límites de estas excepciones a la regla general. La forma más sencilla de conocer estos límites es atender a los tipos de cargas preferentes que existen en España.

Tipos de cargas preferentes en las subastas públicas

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Es la carga preferente por excelencia y, por ley, el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas de este tributo correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediatamente anterior, pasarán a ser responsabilidad del adjudicatario.

Cabe recordar que, a efectos de este impuesto, se entiende por anualidad vencida la constituida por los cuatro trimestres del ejercicio económico anterior al corriente, cualquiera que sea la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago.

En este sentido, el IBI deberá pagarlo en su totalidad quien ostente la condición de sujeto pasivo en el momento del devengo del impuesto, es decir, a 1 de enero del año en que se produce la transmisión. Sin embargo, en caso de que este tributo no se haya abonado y conste una deuda, el adjudicatario será responsable del pago del recibo del año de la transmisión del inmueble y del del ejercicio anterior.

Para evitar sorpresas, lo mejor es solicitar al Ayuntamiento un certificado de estar al día en cuanto al pago de cualquier tributo municipal que afecte al inmueble incluyendo el IBI.

El grado de preferencia de esta carga es tal que irá por delante incluso del banco o entidad que haya dado lugar a una ejecución hipotecaria, así como por delante de cualquier otro acreedor anterior o posterior a este, tal y como explica la web Subastanomics.

Esto significa que el Ayuntamiento, en caso de conocer la existencia del procedimiento de ejecución del bien, podría personarse y reclamar el pago de ambos recibos, de forma que el adjudicatario se libraría de abonarlos.

Si no es así, el adjudicatario pasará a ser responsable, si bien hay que tener en cuenta que el plazo para reclamar deudas tributarias prescribe a los 4 años: el Ayuntamiento no podrá reclamarte un recibo determinado si deja correr ese periodo sin actuar, periodo que comienza a contar desde el día siguiente al último día en que es posible el abono en plazo de dicho recibo.

Así, en cuanto al resto de recibos de IBI pendientes, más allá de los dos ejercicios mencionados (año natural e inmediatamente anterior), el Ayuntamiento podrá reclamar el abono de estos recibos impagados siempre que actuara antes de la prescripción de su derecho a hacerlo (4 años). En algunos casos los Ayuntamientos publican cada año la reclamación de la deuda pendiente, lo que conlleva que los recibos no prescriban y tengan que ser abonados por el adjudicatario.

Eso sí, este crédito no tiene el grado de preferencia de los dos recibos más recientes, sino el que marca el artículo 77 de la Ley General Tributaria (LGT):

La Hacienda Pública tendrá prelación para el cobro de los créditos tributarios vencidos y no satisfechos en cuanto concurra con otros acreedores, excepto que se trate de acreedores de dominio, prenda, hipoteca u otro derecho real debidamente inscrito en el registro correspondiente con anterioridad a la fecha en que se haga constar en el mismo el derecho de la Hacienda Pública, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 78 y 79 de esta ley.

Además, es importante el hecho de que tu responsabilidad en el caso de las deudas posteriores a los dos primeros años será subsidiaria, y no solidaria, y que cualquier sanción preexistente contra el deudor principal no será responsabilidad tuya. La Administración deberá, además, agotar todas las vías de reclamación contra el deudor principal y declararle fallido antes de derivar la responsabilidad del pago de este tributo en el adjudicatario. Si, una vez declarada tu responsabilidad, no pagas dentro del nuevo periodo voluntario, se abrirá la posibilidad de recargos o ejecución del inmueble.

Deudas de las comunidades de propietarios

En cuanto a las deudas de la comunidad de propietarios, es posible que el deudor deba varias cuotas de la comunidad de vecinos y que este montante llegue a ser importante. Por eso, debes saber que, como adjudicatario del inmueble, serás responsable de estas deudas siempre que no se salden antes del cambio de propiedad.

En concreto, las deudas por cuotas comunitarias que deberás satisfacer en caso de que no hayan sido pagadas antes de la adjudicación del inmueble serán la anualidad en que tenga lugar la adquisición y las tres anteriores, incluyendo posibles recargos por mora.

Además, es importante que sepas que serás responsable de estas deudas aunque no conste anotación preventiva de embargo alguna en el Registro de la Propiedad que haga referencia a ellas. También debes saber que serás responsable incluso de la deuda acumulada por un propietario anterior, distinto del propietario que generó la subasta, siempre dentro del límite de cuatro años señalado.

Para quedarte tranquilo, puedes solicitar a la comunidad de propietarios un certificado de deuda cero, poniéndote en contacto con el administrador de la propiedad que corresponda.

Una excepción es el caso de Cataluña, donde esta responsabilidad es mayor a nivel temporal, afectando tanto al año en curso como a los cuatro anteriores.

Otras cargas preferentes

Como participante en una subasta pública, las dos cargas anteriores son las que debes tener en cuenta y las que pueden afectar a tu inversión. Sin embargo, existen otras cargas preferentes que no te afectan como adjudicatario. Es bueno conocerlas e identificarlas para quedarte tranquilo en caso de que las encuentres en la información registral sobre un inmueble.

Se trata, de forma resumida, de las deudas generadas por los salarios de trabajadores por cuenta ajena correspondientes al último año (cuya preferencia no supera a la de los derechos reales), así como de las deudas derivadas de los derechos de explotación del autor (mismo tratamiento) y de las deudas por cuotas de la Seguridad Social.

Estas tres cargas preferentes pueden hacerse valer en el procedimiento de ejecución forzosa a través de las llamadas demandas de tercería de mejor derecho y, en su caso, se abonarán al acreedor con el dinero obtenido de la subasta. Sin embargo, como adjudicatario, nunca te verás afectado por ellas.

¿Qué ocurre con las cargas anteriores a la subasta?

Por último, cabe recordar que, si bien las cargas posteriores se anulan en la mayoría de los casos (con la excepción de las cargas preferentes), las cargas anteriores a la subasta sí subsisten. Te recomendamos analizar en detalle nuestra Guía sobre tipos de cargas en las subastas públicas para salir de dudas.

En resumidas cuentas, ten en cuenta que según la regla general, el comprador se subroga en las cargas anteriores a la carga que ocasiona la subasta. Por tanto, quien resulte adjudicatario del inmueble deberá aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si estos existen, y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.

Eso sí, el Tribunal Supremo ha dejado claro que “la subrogación se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que tal carga asegura”. Por tanto, como adjudicatario no pasarás a ser deudor de estas cargas anteriores, aunque sí deberás soportar la realización o venta forzosa del bien para satisfacer el crédito asegurado cuando éste sirva como garantía.

Ante la duda, nuestro consejo es que no dejes nada al azar y que consultes a un abogado especializado en subastas judiciales para garantizar la viabilidad de tu inversión.

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