Guía de subastas BOE en ejecución hipotecaria

Lectura 6 minutos · 18 Nov 2022

Las subastas de los bienes que están sujetos a hipoteca o prenda tienen ciertas particularidades que es necesario conocer antes de pujar en este tipo de subastas.

Estas reglas se aplican principalmente a los procedimientos iniciados contra deudores hipotecarios que ven cómo su vivienda es subastada en ejecución de esta garantía, con el fin de hacer frente a la deuda pendiente. Sin embargo, puede iniciarse también para la subasta de bienes muebles, así como en ejecución una garantía pignoraticia en lugar de hipotecaria.

Una novedad importante que debes tener en cuenta antes de pujar es que, a raíz de una importante sentencia del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE), desde 2013 el deudor puede oponerse a la ejecución y subasta ante la posibilidad de que existan cláusulas abusivas en su hipoteca, algo que puede ralentizar o paralizar el proceso de subasta. 

Las reglas especiales sobre la subasta de bienes hipotecados o pignorados las encontramos principalmente en el Libro III (De la ejecución forzosa y de las medidas cautelares), Título IV (De la ejecución dineraria), Capítulo V (De las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados) de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). , en los  artículos 681 a 698,  a continuación de los que explican cómo funciona, en general, el procedimiento de subasta de bienes embargados, por vía de apremio.

En general, las particularidades de este procedimiento están pensadas para proteger al deudor, especialmente cuando pueda perder su vivienda habitual. A continuación te explicamos las reglas más relevantes:

Comunicación y publicidad de la subasta en la ejecución hipotecaria

El primer punto clave tiene que ver con la comunicación y publicidad de la subasta y, en este sentido, la norma remite a la regla general cuando se trate de bienes inmuebles. 

Así, el Portal de Subastas se comunicará con el Registro de la Propiedad correspondiente para que éste expida una información registral electrónica sobre la finca o fincas subastadas, que “se mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida a través del Portal de Subastas”.  Si la finca estuviera identificada en bases gráficas, también se ofrecerá esta información.

Reglas de subasta más garantistas para el deudor

La subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realiza siguiendo lo indicado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para la subasta de bienes inmuebles. Esto quiere decir, entre otras cosas, que los porcentajes mínimos y tiempos que se aplican a las subastas en ejecución hipotecaria serán en todo caso los referidos a la subasta de bienes inmuebles, más garantistas que los que se aplican a los bienes muebles.

Además, es importante saber que la subasta se desarrollará tomando como referencia el valor de tasación definido en la escritura de la hipoteca

En concreto, en cuanto a la aprobación del remate, pago y adjudicación de los bienes al acreedor, el artículo 670 de la LEC establece que:

  • Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiera salido a subasta (frente al 50 de los bienes muebles), el Letrado de la Administración de Justicia aprobará el remate en favor del mejor postor.
  • En el plazo de 40 días (frente a los 10 de los bienes muebles), el rematante deberá consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
  • Cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun siendo inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
  • Si transcurre ese plazo sin que el ejecutado presente a un tercero que cumpla estos requisitos, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del bien por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
  • Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación (frente al 30 de los bienes muebles) o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
  • En caso de subasta en ejecución hipotecaria sin ningún postor, el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien.
  • Si no se trata de la vivienda habitual del deudor, podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
  • Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por ciento del valor o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por ciento.

Otro aspecto clave es que, como medida para proteger al deudor, la subasta de vivienda habitual se cancelará si, en algún momento previo a su cierre, el deudor paga la deuda vencida (es decir, solo las cuotas dejadas de abonar) más sus intereses correspondientes. 

En concreto, la Ley establece que el acreedor podrá solicitar que se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviera vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. 

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de estas cantidades.

Posibilidad de oponerse a la subasta por la existencia de cláusulas abusivas

Además, hay que tener en cuenta que en este tipo de subasta es posible la oposición del deudor por determinadas causas, que están definidas y son las siguientes: 

  • Por extinción de la garantía o de la obligación garantizada

  • Por error en la determinación de la cantidad exigible

  • Por la sujeción de los bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento

  • por el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. 

Si hablamos de un procedimiento de ejecución hipotecaria, es posible e incluso probable (porque ganará tiempo) que el deudor cargue contra la entidad alegando la existencia de alguna cláusula abusiva (cláusulas suelo, IRPH…). En estos casos, la ejecución se detendrá hasta que se resuelva el extremo alegado y, en función de lo que se resuelva, puede que se cancele la subasta, que la deuda pendiente se reduzca o que todo quede igual.

Además, el Tribunal Constitucional dejó claro en 2019 que el incidente de abusividad puede iniciarse hasta la finalización del procedimiento de ejecución hipotecaria, que se produce con la entrega de la posesión del bien al adjudicatario. 

En este tipo de procedimientos, también el propio juez, de oficio (es decir, sin que lo solicite ninguna de las partes), puede y debe entrar a analizar el posible carácter abusivo de alguna o varias cláusulas del contrato que dé derecho a la ejecución de bien. Existen, además, tribunales que admiten que el avalista, cuando exista, intervenga en este proceso. 

 

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