Si estás pensando en invertir en un solar subastado, te contamos todo lo que debes saber acerca del tipo de subasta más frecuente en estos casos: la subasta de solar en procedimiento de apremio.
En este artículo encontrarás:
Existen toda clase de solares y lo primero que debes tener en cuenta es que su uso dependerá de la calificación del suelo (básicamente, rústico, urbanizable o urbano), así como de los límites que defina el Plan General de Ordenación Urbanística aplicable.
Si inviertes en un solar urbano, las posibilidades son casi infinitas: desde construir una vivienda propia o viviendas destinadas a uso vacacional, hasta un edificio destinado promoción y venta (o bien a promoción y alquiler, de corta o larga temporada), oficinas, nuevas tipologías edificatorias como el cohousing o el coworking…
La buena noticia es que se trata de un tipo de inversión apta para todo tipo de perfiles: en función de tu capacidad económica, podrás aspirar a proyectos de mayor envergadura o, simplemente, construir un espacio a tu medida para tu uso y disfrute.
Además, si compras en subasta, estarás ahorrando una suma importante en el proceso, lo que te permitirá aprovechar tu presupuesto en mayor medida de cara a proyecto y construcción, algo especialmente importante en tiempos de inflación.
Otro factor a tener en cuenta es que puedes convertirte en promotor del cambio: determinadas zonas geográficas pueden resultar más económicas en el presente, pero ganar valor en el futuro. Si permaneces atento al mercado, será sencillo identificar oportunidades de inversión pensando en el crecimiento previsible de un área determinada.
Las subastas de solar requieren que tengas algunos factores previos en cuenta: debes asegurarte de que el suelo sea urbano y, en caso de que sea urbanizable, tener claro hasta qué punto es sencillo que puedas construir y cuánto te costará dotar a tu terreno de las condiciones necesarias para edificar.
Es lo que se conoce como carga urbanística: se trata de la suma que deberás abonar como propietario para poder obtener una parcela edificable, en caso de que aún no lo sea.
Estos elementos determinarán la rentabilidad de tu inversión o la viabilidad de tu proyecto personal. Si adquieres un suelo urbano, podrás solicitar directamente la licencia necesaria para construir. Si adquieres un solar urbanizable, deberás invertir en convertir el terreno en urbano y, posteriormente, solicitar la licencia o licencias correspondientes.
Más allá de estos pasos previos, ten en cuenta que la subasta de solar puede proceder de distintos tipos de deudor y acreedor. Por eso nos encontramos con subastas de solar en procedimientos iniciados por Hacienda, por la Seguridad Social, por concurso de acreedores… o por la vía de procedimiento de apremio, una de las más frecuentes. En ella nos centramos en este artículo por ser la más frecuente en las subastas.
Este tipo de subasta se anuncia y desarrolla a través del Portal de Subastas del BOE. Basta con darte de alta para poder participar.
En el anuncio de la subasta de solar deberás encontrar información como su ubicación, tipo de suelo, identificador del inmueble, fecha de inicio y fin de la subasta, pertenencia a un lote, tasación, puja mínima, importe de depósito, datos de la autoridad gestora (en este caso, el juzgado o tribunal correspondiente)…
En todo caso, y especialmente en caso de que se trate de un solar urbanizable, la recomendación general es que investigues por tu cuenta todo lo necesario antes de pujar. Por ejemplo, con respecto a los límites a la edificabilidad. Puedes contactar con el ayuntamiento correspondiente y con el área de urbanismo para salir de dudas.
La subasta de solar en procedimiento de apremio tiene sus propias reglas, que se aplican también al resto de inmuebles subastados por esta vía.
El procedimiento de apremio, en líneas generales, permite , que son las que han provocado esta venta forzosa.
Este tipo de procedimiento está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y es el más genérico de los tipos de procedimiento que pueden derivar en subasta. De hecho, sus reglas se aplican de forma supletoria cuando la subasta emana de un procedimiento más específico y existen ‘lagunas’ que cubrir.
Estas son algunos de los aspectos clave que debes conocer:
La subasta tendrá lugar en el Portal dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado para la celebración electrónica de subastas.
La subasta se abrirá transcurridas, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, una vez se haya remitido al Portal de Subastas la información necesaria.
Para poder participar en la subasta electrónica, deberás darte de alta como usuario del sistema.
Las pujas se enviarán telemáticamente y se te devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía.
Deberás indicar si consientes o no la reserva de la cantidad consignada para que, si el rematante no entrega en plazo el resto del precio, pueda aprobarse el remate en favor de los que le sigan. También debes indicar si pujas en nombre propio o en nombre de un tercero.
Serán admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose en los dos últimos supuestos que consientes la reserva de postura.
En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo. Ten en cuenta que el portal de subastas solo publicará la puja más alta entre las realizadas hasta ese momento.
La subasta admitirá posturas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura, y no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que ésta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de 20 días por un máximo de 24 horas.
Si la subasta se suspendiera durante un periodo superior a 15 días, se devolverán las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, si el deudor encuentra la forma de satisfacer el pago de la deuda. Si la subasta se reanuda, se realizará mediante una nueva publicación del anuncio, como si de una nueva subasta se tratase.
En la fecha del cierre de la subasta, y a continuación de este cierre, el Portal de Subastas remitirá al Letrado de la Administración de Justicia información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.
Debe constar en el Portal de Subastas del BOE una certificación emitida por el Registro de la Propiedad en la que consten la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado, así como los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado (en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se encuentra libre de cargas).
Debe incorporarse en el Portal de Subastas el edicto que exprese la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuvieran), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”.
También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente para facilitar y ordenar la información.
En el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor.
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En las subastas de solar en procedimiento de apremio se deberá consignar una cantidad equivalente al 5 por ciento del valor que se haya dado a la finca.
Por el mero hecho de participar en la subasta se entenderá que aceptas como suficiente la titulación que consta en autos, o el hecho de que no exista titulación. También estarás aceptando subrogarte en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, en caso de que el remate se adjudique a tu favor.
Durante el periodo de licitación podrás solicitar al Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviera en la posesión, solicitando su consentimiento.
Sin embargo, no es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre, si bien hacerlo puede suponer una rebaja de la deuda.
Conocer estas reglas te será de gran ayuda a la hora de planificar tus pujas en una subasta de solar en procedimiento de apremio:
Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor.
En el plazo de 40 días, el rematante deberá abonar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Si transcurre ese plazo sin que el ejecutado presente a un tercero que cumpla estos requisitos, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso.
En caso de subasta de bien inmueble sin ningún postor (subasta desierta), el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien. Al no tratarse de la vivienda habitual del deudor, podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Si tu puja te permite adjudicarte el bien inmueble, el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adjudicación.
Podrás solicitar que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. También el Letrado de la
Podrás solicitar que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. También el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Para cerrar este artículo, y a modo de resumen, ten en cuenta este checklist antes de pujar en una subasta de solar en procedimiento de apremio:
Asegúrate del tipo de procedimiento que origina la subasta del solar
Analiza con detalle el edicto de la subasta en busca de cualquier particularidad
Analiza las cargas del inmueble
Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta
Comprueba que el inmueble existe (puede ocurrir que existan errores registrales y que el solar no exista o no se encuentre donde indica el edicto)
Comprueba el estado posesorio del solar y cómo y cuándo podrás recuperar su posesión
Valora el inmueble de forma realista y haz números para asegurar la viabilidad de tu inversión
Consulta siempre a un abogado especialista en subastas cualquier duda que pueda surgir antes de pujar
Si no lo ves claro, no pujes. Evita también bloquear tu dinero realizando reservas de postura en distintas subastas.
