Sin embargo, hacerte con un terreno, una parcela… puede convertirse en una interesante inversión, y un volumen cada vez más importante de inmuebles de este tipo se adjudican cada día en nuestro país.
Te contamos todos los detalles sobre la subasta de fincas rústicas en procedimiento de apremio, el más frecuente de los que existen en nuestro país.
En este artículo encontrarás:
La pandemia por coronavirus, la inflación, los conflictos armados… han despertado en nosotros un renovado aprecio por la vida en el campo.
Las cifras lo corroboran: los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) demuestran que el volumen de oferta de este tipo de inmueble aumentó un 26,5 % entre 2019 y 2020. En el caso del periodo 2020-2021, se produjo una nueva alza, esta vez del 15,9 %. El pasado 2022 también fue un buen año en este sentido, especialmente durante los meses de marzo y mayo.
Son muchas las razones para comprar una finca rústica:
Se trata de un valor seguro en tiempos de volatilidad.
La demanda de este tipo de finca va en aumento, por lo que su posterior venta a buen precio y con alta rentabilidad puede ser más sencilla.
España es un país con un gran potencial agroalimentario. De hecho, ocupamos el cuarto lugar en Europa y el octavo a nivel mundial. Esto también te garantiza una demanda elevada.
Ten en cuenta que una finca rústica es la superficie de terreno que se destina a la explotación agraria, pecuaria o forestal.
En principio, al no tratarse de suelo urbano, no se puede construir en él, pero es posible que con el tiempo se conviertan en terrenos urbanizables, especialmente si se encuentran en zona de interés o con tendencia al crecimiento.
Además, en algunas comunidades autónomas es posible rehabilitar las antiguas construcciones que se encuentren en el terreno, incluso con fines culturales, deportivos, científicos… Deberás informarte de las posibilidades de cada suelo antes de pujar.
Las subastas de finca rústica pueden proceder de distintos tipos de deudor y acreedor. Por eso nos encontramos con subastas de finca rústica en procedimientos iniciados por Hacienda, por la Seguridad Social, por concurso de acreedores… o por la vía de procedimiento de apremio, que es una de las más frecuentes. Existen otras vías posibles, como las subastas notariales.
Sea cual sea el procedimiento de origen, siempre hablamos de un terreno embargado que se subasta para satisfacer una deuda.
Salvo en el caso de las subastas de la Seguridad Social, que se desarrollan según sus reglas específicas (también en cuanto a publicidad y lugar de celebración), el resto se anuncian y desarrollan a través del Portal de Subastas del BOE. Basta con darte de alta para poder participar.
En el anuncio de la subasta de terreno rústico encontrarás información como la ubicación de la parcela, descripción de la habitabilidad, inscripción en el Registro de la Propiedad, identificador del inmueble, fecha de inicio y fin de la subasta, pertenencia a un lote, tasación, puja mínima, importe de depósito, datos de la autoridad gestora (en este caso, el juzgado o tribunal correspondiente)…
Es recomendable que investigues por tu cuenta todo lo necesario antes de pujar. Por ejemplo, con respecto a los usos que puedes hacer del suelo, posibles proyectos de urbanización en el futuro… Si existe comunidad de propietarios, contacta con ellos para informarte.
La subasta de finca rústica en procedimiento de apremio tiene sus propias reglas, del mismo modo que todas las demás (Hacienda, Seguridad Social…) Este tipo de subasta de finca rústica es el más frecuente, y por eso en este post nos centramos en él.
El procedimiento de apremio consiste, a grandes pinceladas, en una fórmula que permite la subasta de bienes de cualquier tipo para que el deudor haga frente, gracias a la liquidez obtenida, a sus deudas pendientes, que son las que han provocado esta venta forzosa.
Es el tipo de procedimiento que puede derivar en subasta más genérico, y sus reglas se aplican de forma supletoria cuando la subasta emana de un procedimiento más específico y hay ‘lagunas’ que cubrir. También debes saber que se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Estas son algunas de sus claves:
La subasta tendrá lugar en el Portal dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado para la celebración electrónica de subastas.
La subasta se abrirá transcurridas, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, cuando haya sido remitida al Portal de Subastas la información necesaria para el comienzo.
Para poder participar en la subasta electrónica, deberás darte de alta como usuario del sistema.
Las pujas se enviarán telemáticamente: se te devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía.
Deberás indicar si consientes o no la reserva de la cantidad consignada para que, si el rematante no entrega en plazo el resto del precio, pueda aprobarse el remate en favor de los que le sigan.
Antes de consentir la reserva de postura, ten en cuenta que es posible que tardes un tiempo en recuperar tu depósito (meses e incluso años en algunos supuestos) si, por cualquier motivo, se producen problemas: es importante no bloquear dinero que puedas necesitar o que pueda resultarte útil para otras inversiones.
También debes indicar si pujas en nombre propio o en nombre de un tercero.
Serán admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose en los dos últimos supuestos que consientes la reserva de postura.
En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo. El portal de subastas solo publicará la puja más alta entre las realizadas hasta ese momento.
La subasta admitirá posturas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura, y no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que esta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de 20 días por un máximo de 24 horas.
Si la subasta se suspendiera durante un periodo superior a 15 días, se devolverán las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, si el deudor encuentra la forma de satisfacer el pago de la deuda. Si la subasta se reanuda, se realizará mediante una nueva publicación del anuncio, como si de una nueva subasta se tratase.
En la fecha del cierre de la subasta, y a continuación de este cierre, el Portal de Subastas remitirá al letrado de la Administración de Justicia información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.
Debe constar en el Portal de Subastas del BOE una certificación emitida por el Registro de la Propiedad en la que consten la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho grabado, así como los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado (en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se encuentra libre de cargas).
Debe incorporarse en el Portal de Subastas el edicto que exprese la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuvieran), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”.
También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente para facilitar y ordenar la información.
En el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos si el remate se adjudicara a su favor.
Para más información, te recomendamos leer este post.
En las subastas de fincas rústicas en procedimiento de apremio se deberá consignar una cantidad equivalente al 5 % del valor que se haya dado a la finca.
Por el mero hecho de participar en la subasta se entenderá que aceptas como suficiente la titulación que consta en autos o que no exista titulación. También que aceptas, además, subrogarte en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, en caso de que el remate se adjudique a tu favor.
Durante el periodo de licitación podrás solicitar al Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviera en la posesión, solicitando su consentimiento.
Sin embargo, no es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre, si bien hacerlo puede suponer una rebaja de la deuda.
Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor.
En el plazo de 40 días, el rematante deberá abonar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Si transcurre ese plazo sin que el ejecutado presente a un tercero que cumpla estos requisitos, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 % de su valor de tasación y a la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso.
En caso de subasta de bien inmueble sin ningún postor (subasta desierta), el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien. Al no tratarse de la vivienda habitual del deudor, podrá pedir la adjudicación por el 50 % del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Si tu puja te permite adjudicarte el bien inmueble, el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adjudicación.
Podrás solicitar que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. También el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Para cerrar este artículo, y a modo de resumen, ten en cuenta este checklist antes de pujar en una subasta de finca rústica en procedimiento de apremio:
Asegúrate del tipo de procedimiento que origina la subasta de la finca
Analiza con detalle el edicto de la subasta en busca de cualquier particularidad
Analiza las cargas del inmueble
Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta
Comprueba que la finca existe (puede ocurrir que existan errores registrales y que el inmueble no exista o no se encuentre donde indica el edicto)
Valora la finca de forma realista y haz números para asegurar la viabilidad de tu inversión
Consulta siempre a un especialista en subastas cualquier duda que pueda surgir antes de pujar
Si no lo ves claro, no pujes. Evita también bloquear tu dinero realizando reservas de postura en distintas subastas.
