Como ya sabes, las subastas pueden proceder de distintos procedimientos (judiciales o no) y en cada caso existe una normativa específica que debe respetarse. Así, nos podemos encontrar con subastas de locales en ejecución hipotecaria, en procedimientos iniciados por Hacienda, por la Seguridad Social, por concurso de acreedores… y por la vía de procedimiento de apremio, una de las más frecuentes.
Por eso en este post nos centramos en las reglas específicas sobre la subasta de locales en vía de apremio. En caso de duda, lo mejor es que te apoyes en un profesional que conozca con detalle el funcionamiento de este tipo de subastas.
En este artículo encontrarás:
Cuáles son las reglas de publicidad de la subasta de locales por vía de apremio
Cuáles son las reglas para pujar en la subasta de locales el procedimiento de apremio
¿Qué ocurre en caso de que el local subastado tenga un inquilino?
El procedimiento de apremio se encuentra regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), a la que deberás acudir en caso de duda. Se trata del procedimiento genérico que se utiliza cuando un acreedor quiere reclamar el pago de una deuda.
Una vez el acreedor acude a la justicia para reclamar el pago, si no funcionan otras vías de cobro menos gravosas para el deudor, el juez podrá decidir que se subasten uno o varios bienes de su propiedad para hacerle frente a esa deuda gracias a la liquidez obtenida de esta venta forzosa.
Dado que el procedimiento de apremio es el más genérico de todos los que encontramos en nuestras leyes, sus reglas se aplican de forma supletoria cuando la subasta procede de un procedimiento más específico y hay ‘lagunas’ que cubrir. De hecho, muchas normas específicas remiten directamente a este procedimiento. Puedes saber más sobre la vía de apremio en este artículo.
Las subastas de locales en procedimiento de apremio se celebran siempre en el Portal de Subastas del BOE. Cada subasta estará dotada con un número de identificación único y se abrirá transcurridas al menos 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, cuando haya sido remitida al Portal de Subastas la información necesaria para el comienzo.
Para poder participar en la subasta, deberás estar dado de alta como usuario del sistema. Además, a los ejecutantes (es decir, a los acreedores que propiciaron el inicio del procedimiento) podrán pujar sin necesidad de realizar consignación de ninguna cantidad, mientras que el resto de participantes deberán consignar el 5 por ciento del valor que se haya dado al local.
Recuerda que el depósito de una subasta es el importe que se entrega en concepto de fianza para poder participar en ella.
Una vez que se aprueba el remate de una subasta, se te devolverá tu depósito o consignación si no hubieras resultado adjudicatario, salvo que solicites que esta suma no se devuelva hasta que el adjudicatario cumpla en plazo su obligación de pagar el precio del remate. Es lo que se conoce como reserva de postura: si el rematante no entregara en plazo el resto del precio, puede aprobarse el remate en tu favor si resultaras el siguiente mejor postor.
Ten en cuenta que, si no abonas el precio en plazo, perderás el importe de tu consignación.
Por otro lado, debe incorporarse en el Portal de Subastas el edicto que exprese la identificación del local o locales que van a subastarse, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuvieran), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”.
También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta. Durante el periodo que dure la subasta, podrás solicitar al juez inspeccionar el local. Sin embargo, no es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre.
Además, en el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor. Para más información, puedes leer este post .
El Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución debe solicitar al Registro de la Propiedad que remita al juzgado certificación en la que consten la titularidad del local y demás derechos reales, así como los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre este bien (en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se encuentra libre de cargas).
El Letrado de la Administración de Justicia también deberá contactar con los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes al que dio lugar a la subasta y al ejecutado, para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.
Aquéllos a quienes se reclame esta información deberán indicar “con la mayor precisión” si el crédito subsiste o se ha extinguido por cualquier causa y, en caso de subsistir, qué cantidad resta pendiente de pago, la fecha de vencimiento y, en su caso, los plazos y condiciones en que el pago deba efectuarse. Esto no nos influye a la hora de pujar, afectando simplemente al destino de la liquidez obtenida de la venta forzosa del bien.
En cuanto a las reglas para pujar en la subasta de locales en procedimiento de apremio, las pujas se enviarán telemáticamente a través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal de Subastas, que devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. Deberás indicar deseas o no que se realice reserva de postura.
Debes saber que, en lo referente a la valoración de inmuebles para su subasta, los locales (al tratarse de bienes inmuebles) saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen que dio lugar a la subasta.
Ten en cuenta que se admitirán posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose en los dos últimos supuestos que consientes desde ese momento la reserva de postura. Tu puja se tendrá en cuenta, por tanto, en caso de que el licitador que haya realizado la puja igual o más alta no consigne finalmente el resto del precio de adquisición.
En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo. El portal de subastas solo publicará la puja más alta entre las realizadas hasta ese momento.
En cuanto al periodo de admisión de posturas, la subasta admitirá posturas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura, y no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que ésta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento. Esto es así aunque ello implique ampliar el plazo inicial de 20 días por un máximo de 24 horas.
En caso de que se produzca la suspensión de la subasta por cualquier motivo durante un periodo superior a 15 días, se devolverán las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, si el deudor encuentra la forma de satisfacer el pago de la deuda. Si la subasta se reanuda, se realizará mediante una nueva publicación del anuncio, como si de una nueva subasta se tratase.
Cuando se produzca el cierre de la subasta, el Portal de Subastas informará al Letrado de la Administración de Justicia sobre cuál ha sido la puja vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.
En el caso de que el mejor licitador no complete el precio ofrecido, el Portal de Subastas remitirá al Letrado de la Administración de Justicia información sobre el importe de la siguiente puja por orden decreciente y la identidad del postor que la realizó, siempre que éste hubiera optado por la reserva de postura.
Terminada la subasta y recibida la información, el Letrado de la Administración de Justicia dejará constancia de ella, expresando el nombre del mejor postor y de la postura que formuló.
Ten en cuenta que, para poder adquirir mediante subasta un local en procedimiento de apremio, necesitarás cumplir ciertos requisitos en cuanto a la cuantía de la puja.
Si tu puja te permite adjudicarte el local, el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adjudicación.
Como adquirente, podrás pedir que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. Del mismo modo, el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Un punto clave que debes tener en cuenta anSi la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el local hubiera salido a subasta, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor.
En el plazo de 40 días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Si transcurre ese plazo sin que el ejecutado presente a un tercero que cumpla estos requisitos, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso.
En caso de subasta de bien inmueble sin ningún postor (subasta desierta), el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien. Al tratarse de un local, podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. tes de pujar es el estado posesorio del local. De hecho, la LEC asegura que, cuando conste la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el local, “se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de 10 días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.”
Del mismo modo, en la publicidad de la subasta se debe expresar la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado. La realidad es que muchas veces no se menciona el estado posesorio del inmueble en el anuncio de la subasta, por lo que la recomendación general es que investigues por tu cuenta antes de pujar. Por ejemplo, puedes hablar con la administración de fincas correspondiente para saber más sobre el contexto de la subasta…
En cualquier caso, si el local subastado se encuentra arrendado, puede que te veas obligado a respetar este contrato, especialmente si el contrato de arrendamiento de local se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad o si el inquilino ha facilitado esta información al juzgado durante el proceso de subasta, lo que implica que conocerás su existencia antes de pujar.
Solo si demuestras que has adquirido el local sin conocer que estaba alquilado, tendrás más probabilidades de poder rescindir este contrato de arrendamiento.
