Por eso en este artículo resumimos para ti las reglas y normas que se aplican en caso de subasta de nave industrial en procedimiento de apremio: este tipo de procedimiento es más frecuente y genérico de todos.
En este artículo encontrarás:
Un dato curioso sobre la inversión en naves industriales es que su rentabilidad es mucho más elevada de lo que pueda parecer a simple vista. Como muestra, según un informe del Banco de España, durante el primer trimestre de 2020 la rentabilidad anual de la vivienda en alquiler se situó en alrededor del 3,9 %, mientras que la rentabilidad de las naves industriales ascendió al 7,3 %.
Eso sí, se trata de un mercado relativamente distinto al de la vivienda y, para muchas personas, un área de negocio desconocida. Por este motivo muchas veces quienes invierten en grandes naves industriales son grandes empresas, fondos de inversión, etc.
En definitiva, si conoces el sector industrial o estás dispuesto a adquirir los conocimientos necesarios para manejarte con soltura en él e identificar fácilmente una buena oportunidad de inversión, puedes obtener una gran rentabilidad de tu operación, bien a través de arrendamiento de tu nave, bien a través de su venta.
Ten en cuenta también que, en tiempos de auge constante del comercio electrónico, cada vez más empresas precisan contar con espacios de almacenamiento de grandes dimensiones. Es aquí donde entra en juego el mercado de las naves industriales: la demanda de este tipo de espacios promete seguir subiendo y, con ello, el precio que podrás pedir por este tipo de espacios.
Como siempre, si compras en subasta, estarás ahorrando una suma importante en el proceso, lo que te permitirá aprovechar tu presupuesto en mayor medida y obtener un rendimiento mucho mayor, algo especialmente importante en tiempos de inflación.
Las subastas de nave industrial pueden proceder de distintos tipos de deudor y acreedor. Por eso nos encontramos con subastas de nave industrial en procedimientos iniciados por Hacienda, por la Seguridad Social, por concurso de acreedores… o por la vía de procedimiento de apremio, una de las más frecuentes.
Lo primero que debes saber es que este tipo de subasta se anuncia y desarrolla a través del Portal de Subastas del BOE. En el anuncio de la subasta de nave industrial debe aparecer información como su ubicación, tipo de suelo, identificador del inmueble, fecha de inicio y fin de la subasta, pertenencia a un lote, tasación, puja mínima, importe de depósito, datos de la autoridad gestora (en este caso, el juzgado o tribunal correspondiente)… aunque no siempre es así.
Siempre es recomendable que investigues por tu cuenta antes de pujar y que, si es posible, que inspecciones el inmueble por tu cuenta.
La subasta de nave industrial en procedimiento de apremio tiene sus propias reglas, que se aplican también al resto de inmuebles subastados por esta vía. En general, el procedimiento de apremio permite la subasta de bienes de cualquier tipo, incluyendo naves, así como otros tipos de inmuebles. Con la liquidez obtenida tras la subasta el acreedor verá cobrada la suma que se le debe.
Este tipo de procedimiento está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), por lo que puedes acudir a ella si tienes cualquier duda.
Estas son algunos de los aspectos clave que debes conocer sobre cómo se desarrolla una subasta de nave en procedimiento de apremio:
En estos casos, la subasta tendrá lugar en el Portal dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado para la celebración electrónica de subastas, como ocurre con la mayoría de subastas, exceptuando las iniciadas por la Seguridad Social.
La subasta se abrirá transcurridas, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, una vez se haya remitido al Portal de Subastas la información necesaria.
Para poder participar en la subasta electrónica, deberás darte de alta como usuario del sistema. No es necesario cumplir con ningún requisito especial para poder pujar, más allá de tener capacidad jurídica para hacerlo.
En cuanto a la información que debe constar en el anuncio de la subasta publicado en el Portal de Subastas del BOE, deberá emitirse una certificación por parte del Registro de la Propiedad en la que consten la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado, así como los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado (en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se encuentra libre de cargas).
La normativa nos dice que debe incorporarse en el Portal de Subastas el edicto que exprese la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuvieran), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”.
También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas, de forma que puedan ser tratados electrónicamente para facilitar y ordenar la información.
En el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos si el remate se adjudicare a su favor. Este punto es importante y, en general, se trata de la regla general en cualquier subasta de bien inmueble.
Para más información, te recomendamos leer este artículo sobre qué son las cargas de un inmueble en subasta.
En las subastas de nave industrial en procedimiento de apremio se deberá consignar una cantidad equivalente al 5 % del valor que se haya dado a la finca.
Por el mero hecho de participar en la subasta se entenderá que aceptas como suficiente la titulación que consta en autos, o el hecho de que no exista titulación. También estarás aceptando subrogarte en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, en caso de que el remate se adjudique a tu favor.
Durante el periodo de licitación podrás solicitar al Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviera en la posesión, solicitando su consentimiento.
Sin embargo, no es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre, si bien hacerlo puede suponer una rebaja de la deuda.
Las pujas se enviarán telemáticamente y se te devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía.
En el momento de realizar tu puja deberás indicar si consientes o no la reserva de postura. Se trata de un mecanismo que permite al postor que no ha realizado la mayor puja acceder a la adjudicación del bien subastado cuando el adjudicatario o mejor postor no realice el pago del precio ofrecido por dicho bien en el plazo establecido. También debes indicar si pujas en nombre propio o en nombre de un tercero.
Piensa bien si deseas hacer reserva de postura: es posible que la devolución del depósito tarde meses o incluso años en llevarse a cabo, sin que exista un límite legal máximo de tiempo para ello. El depósito será devuelto únicamente cuando la Autoridad Gestora haya completado el proceso de adjudicación y finalice la subasta. En general, es aconsejable no usar dinero que vayas a necesitar para realizar reservas de postura.
Serán admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose en los dos últimos supuestos que consientes la reserva de postura.
En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo. Al pujar, ten en cuenta que el portal de subastas solo publicará la puja más alta entre las realizadas hasta ese momento.
En general, la subasta de nave industrial admitirá posturas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura. Se cerrará transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que ésta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de 20 días por un máximo de 24 horas.
Si la subasta se suspende durante un periodo superior a 15 días por cualquier motivo, la normativa nos dice que se devolverán las cantidades consignadas, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, si el deudor encuentra la forma de satisfacer el pago de la deuda. Si la subasta se reanuda, se llevará a cabo como si de una nueva subasta se tratara, a través de la publicación de un nuevo anuncio.
En la fecha del cierre de la subasta, a continuación del cierre, el Portal de Subastas remitirá al Letrado de la Administración de Justicia información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.
Conocer estas reglas es básico a la hora de pujar en una subasta de nave industrial en procedimiento de apremio y, en general, en la subasta de cualquier tipo de bien inmueble desarrollada en el marco de este tipo de procedimiento de subasta.
Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor.
El rematante deberá abonar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate en el plazo de 40 días.
Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura. Este tercero deberá ofrecer una cantidad superior al 70 % del valor de tasación, y también se admitirá una mejora que, aun resultando inferior a ese importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Si transcurre ese plazo sin que el ejecutado presente a un tercero que cumpla estos requisitos, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 70 % de su valor de tasación y a la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso.
En caso de subasta desierta o subasta sin ningún postor, el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien. Al no tratarse de la vivienda habitual del deudor (nos encontramos en el supuesto de una nave industrial), podrá pedir la adjudicación por el 50 % del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Si resultas adjudicatario de la nave por la que has pujado, el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adjudicación.
Podrás solicitar que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. Además, el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Para cerrar este artículo, y a modo de resumen, ten en cuenta este checklist antes de pujar en una subasta de nave industrial en procedimiento de apremio:
Asegúrate del tipo de procedimiento que origina la subasta de la nave.
Analiza con detalle el anuncio de la subasta en busca de cualquier particularidad
Estudia el Expediente e investiga por tu cuenta
Valora el bien de forma realista y haz números para asegurar la viabilidad de tu inversión
Consulta siempre a un abogado especialista en subastas cualquier duda que pueda surgir antes de pujar
Si no lo ves claro, no pujes. Evita también bloquear tu dinero realizando reservas de postura en distintas subastas.
