Recuerda que las subastas pueden proceder de distintos procedimientos y que, en cada caso, existe una normativa específica que debes conocer. Por ejemplo, es posible que encuentres subastas de plazas de garaje en ejecución hipotecaria, en procedimientos iniciados por Hacienda, por la Seguridad Social, por concurso de acreedores… y por la vía de procedimiento de apremio, que es una de las más frecuentes.
En este artículo nos centramos en las reglas específicas sobre la subasta de plazas de garaje en procedimiento de apremio. Recuerda que, si tienes dudas específicas, es mejor que consultes a un profesional especializado en este tipo de subastas.
En este artículo encontrarás:
Cuáles son las reglas de publicidad de la subasta de plazas de garaje por vía de apremio
Cuáles son las reglas para pujar en la subasta de plazas de garaje en el procedimiento de apremio
¿Qué ocurre en caso de que la plaza de garaje subastada se encuentre arrendada?
Checklist antes de pujar en una subasta de plaza de garaje en procedimiento de apremio
El procedimiento de apremio es el procedimiento genérico que se utiliza cuando un acreedor (es decir, una persona o empresa a la que se le debe un dinero) quiere reclamar el pago de una deuda. Su regulación la encontramos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), a la que deberás acudir en caso de duda.
Cuando el acreedor demanda al deudor para reclamar el pago de su deuda, siempre que no funcionen otras vías de cobro menos gravosas para este último, el juez podrá decidir que se subasten uno o varios bienes de su propiedad para hacerle frente a esa deuda. Uno de los bienes que pueden subastarse es una plaza de garaje.
Puedes saber más sobre la vía de apremio en este artículo.
Todas las subastas de plazas de garaje en procedimiento de apremio se publican y desarrollan en el Portal de Subastas del BOE. Para poder consultar de forma rápida y sencilla todas las subastas anunciadas en tu provincia o ciudad, puedes beneficiarte de las herramientas de búsqueda y filtrado que te ofrecemos en AlertaSubastas.
Para poder participar en la subasta, deberás darte de alta previamente como usuario del Portal de Subastas del BOE. También deberás consignar el 5 % del valor que se haya dado a la plaza de garaje. Es lo que se conoce como depósito de una subasta: se trata del importe que se entrega en concepto de fianza para poder participar en ella.
En cuanto a la información sobre la subasta de plaza de garaje, podrás acceder desde el Portal de Subastas al edicto que contenga la identificación sobre el bien que va a subastarse, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuviera), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el valor de subasta que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”.
También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar la plaza de garaje. Durante el periodo que dure la subasta, podrás solicitar al juez inspeccionar la plaza de garaje. Sin embargo, ten en cuenta que no es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre.
Además, en el edicto se deberán expresar las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del acreedor que continuarán subsistentes. También una mención expresa que aclare que, por el solo hecho de participar en la subasta, los admites y aceptas quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicase a tu favor. Para más información, puedes leer este artículo.
En cuanto a las reglas para pujar en la subasta de plaza de garaje en procedimiento de apremio, las pujas se enviarán telemáticamente a través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal de Subastas. Una vez hayas pujado, se te devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía.
Al pujar, deberás indicar deseas o no que se realice reserva de postura: es importante estar muy seguro de tu inversión antes de pujar y de comprometer una suma de dinero durante cierto tiempo a través de una reserva de postura. Ten en cuenta que, en ocasiones, puedes tardar meses en recibir el dinero consignado, ya que éste se devuelve una vez se complete el proceso de adjudicación y finalice la subasta.
Tanto las plazas de garaje como cualquier bien inmueble saldrá a subasta por la suma de dinero que resulte de deducir de su valor el importe de todas las cargas y derechos anteriores a la carga que dio lugar a la subasta.
Ten en cuenta que se admitirán posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada. Si tu postura es igual o inferior, se entenderá que consientes desde ese momento la reserva de postura. Tu puja se tendrá en cuenta, por tanto, en caso de que el licitador que haya realizado la puja igual o más alta no consigne finalmente el resto del precio de adquisición.
Además, en caso de que se produzcan posturas por el mismo importe, tendrá preferencia la que se realizara antes. Ten en cuenta que el portal de subastas solo publicará la puja más alta entre las realizadas hasta ese momento.
En cuanto al periodo de admisión de posturas, la subasta las admitirá durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura, y no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que ésta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento. Esto es así aunque ello implique ampliar el plazo inicial de 20 días por un máximo de 24 horas.
En caso de que se produzca la suspensión de la subasta durante un periodo superior a 15 días (por ejemplo, en caso de que el deudor encuentre otra vía para pagar la deuda), se devolverán las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio. Si la subasta se reanuda, se comenzará de cero, con un nuevo anuncio de la subasta.
Cuando se produzca el cierre de la subasta, el Portal de Subastas informará al Letrado de la Administración de Justicia sobre cuál ha sido la puja vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.
En el caso de que el mejor licitador no abone el precio ofrecido, el Portal de Subastas remitirá al Letrado de la Administración de Justicia información sobre el importe de la siguiente puja con reserva de postura por orden decreciente, y la identidad del postor que la realizó.
Terminada la subasta y recibida la información, el letrado de la Administración de Justicia dejará constancia de ella y expresará el nombre del mejor postor y de la postura que formuló.
Es importante que tengas en cuenta estas reglas en cuanto a la cuantía de la puja:
Cuando la mejor postura sea igual o superior al 70 por ciento del valor por el que la plaza de garaje hubiera salido a subasta, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor.
En el plazo de 40 días, el rematante deberá abonar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Si transcurre ese plazo sin que se ejerza este derecho, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento de ese valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
Si el ejecutante no hace uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso.
En caso de subasta desierta, el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien. Si se tratar de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por ciento. Hay que tener en cuenta que, en algunos casos, la plaza de garaje puede considerarse parte de la vivienda habitual del deudor.
Si tu puja te permite adjudicarte la plaza de garaje, el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, bastará para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por último, podrás pedir que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. Del mismo modo, el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Un punto clave que debes tener en cuenta antes de pujar es el estado posesorio de la plaza de garaje. La ley asegura que, cuando conste la existencia e identidad de personas distintas del ejecutado que ocupen el inmueble, “se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de 10 días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.”
Además, en la publicidad de la subasta se debe expresar la situación posesoria del inmueble (o el hecho de que se encuentre desocupado, cuando sea el caso). En realidad, muchas veces no se menciona el estado posesorio del inmueble en el edicto de la subasta. Por eso recomendamos que investigues por tu cuenta antes de pujar contactando, por ejemplo, con la administración de fincas.
En cualquier caso, si la plaza de garaje subastada se encuentra arrendada, puede que te veas obligado a respetar este contrato, especialmente si existe un contrato de arrendamiento de vivienda inscrito en el Registro de la Propiedad o si el inquilino ha facilitado esta información al juzgado durante el proceso de subasta, lo que implica que conocerás su existencia antes de pujar.
Solo si demuestras que has adquirido la plaza de garaje sin conocer que estaba alquilada, tendrás más probabilidades de poder rescindir este contrato de arrendamiento. Ten en cuenta que, si la plaza de garaje se considera parte de la vivienda habitual, deberás respetar el contrato de arrendamiento en todo caso.
Para cerrar este artículo, y a modo de resumen, ten en cuenta este checklist antes de pujar en una subasta de plaza de garaje en procedimiento de apremio:
Asegúrate del tipo de procedimiento que origina la subasta de la plaza de garaje
Analiza con detalle el edicto de la subasta en busca de cualquier particularidad
Analiza las cargas del inmueble
Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta
Comprueba que el inmueble existe (puede ocurrir que existan errores registrales y que la plaza de garaje no exista o no se encuentre donde indica el edicto)
Comprueba el estado posesorio de la plaza de garaje y cómo y cuándo podrás recuperar su posesión
Valora el inmueble de forma realista y haz números para asegurar la viabilidad de tu inversión
Consulta siempre a un abogado especialista en subastas cualquier duda que pueda surgir antes de pujar
Si no lo ves claro, no pujes. Evita también bloquear tu dinero realizando reservas de postura en distintas subastas.
