Aunque la teoría nos dice que, en la mayoría de los casos, el anuncio de la subasta debe informar sobre este punto, en demasiadas ocasiones simplemente se indica que se desconoce este dato o que “no consta”.
Para que salgas de dudas, en este artículo te explicamos qué hacer en caso de okupas en un inmueble en subasta, tanto si se trata de ocupantes legales como ilegales.
Estos son los apartados que puedes encontrar en el artículo:
El estado posesorio o situación posesoria del inmueble se refiere a la existencia (o no) de personas habitándolo (es decir, “poseyéndolo”), ya sea de forma legítima (por ejemplo, con un contrato de alquiler) o de forma ilegítima.
Existen tres situaciones posibles:
El ocupante tiene derecho a residir en el inmueble. En este caso la situación posesoria es la de ocupantes con derecho de permanencia y puede referirse a un contrato de arrendamiento, de alquiler con opción a compra, un derecho de uso atribuido en un proceso matrimonial…
El ocupante tuvo derecho a residir en el inmueble pero ya no lo tiene. Esto sucede cuando, por ejemplo, un inquilino deja de pagar el alquiler, algo que permite acudir a un procedimiento de desahucio.
El ocupante nunca tuvo ningún título que justifique su residencia en la vivienda. Hablamos de casos de ocupación en el sentido más conocido de la palabra: uno o varios sujetos entran en un inmueble que no es de su propiedad a sabiendas y con intención de convertirlo en su morada. También en estos casos podemos iniciar un procedimiento de desahucio, existiendo también la vía Penal.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) nos dice que el anuncio de la subasta debe contener, entre otras cosas, información sobre la situación posesoria del bien, pero la realidad es que muchas veces falta este dato o, si consta, no es correcto o no está actualizado. Es frecuente encontrar expresiones como “no consta” o, en general, referencias a que se desconoce ese dato.
Esto se aplica a lo que conocemos como subastas judiciales (las que se enmarcan en la LEC), pero en el caso de las subastas por deudas con Hacienda o la Seguridad Social, que tienen su propia normativa, no existe tal obligación explícita.
En una subasta de vivienda en el marco de la LEC, el deudor, como propietario del inmueble que va a subastarse, “puede” informar durante el procedimiento sobre la existencia de personas que ocupen el inmueble (artículo 661 de la LEC).
Además, estos ocupantes podrán presentar los documentos que justifiquen su derecho a residir en el inmueble para que este derecho se respete y se mantenga en los mismos términos.
Por ejemplo, si se trata de la vivienda habitual de una familia, es probable que ésta solicite que se respete su derecho a seguir residiendo en ella durante el plazo legal que marque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o el contrato firmado con el deudor.
Sin embargo, es posible que el deudor no informe sobre ello: la LEC no parece obligar a hacerlo, sino que refiere una posibilidad. Se trata, en realidad, de una obligación o deber de la autoridad judicial que, como hemos visto, suele incumplirse.
Siempre existe la posibilidad de que no exista constancia sobre la presencia de habitantes legítimos o ilegítimos en la vivienda. En todos estos casos, es importante informarse y, en caso de comprobar que existen personas residiendo en el inmueble, pensarlo dos veces y medir el riesgo antes de dar ningún paso.
Si existe un alquiler o un derecho de uso o de habitación podremos calcular el coste de no poder poseer el bien durante un tiempo (determinado o no, ya que determinados derechos pueden ser vitalicios).
Si no existe ningún derecho para residir en la vivienda, la vía legal es el procedimiento de desahucio, aunque en la práctica podemos encontrarnos con muchos problemas a la hora de hacer efectivo el desalojo del inmueble o lanzamiento.
La información de que dispongamos acerca el estado posesorio del inmueble debe ser reciente: dado que las subastas pueden prolongarse durante cierto tiempo (más aún si se ven frenadas o paralizadas temporalmente por cualquier motivo), es posible que no existieran ocupantes y que luego sí los haya, o bien que ocurra todo lo contrario.
Es importante investigar el estado posesorio del inmueble y comprobar si existen personas ocupándolo, así como con qué título. Ten en cuenta que, aunque existe la posibilidad de informar acerca de cualquier derecho legítimo para residir en el inmueble durante el procedimiento que da lugar a la subasta (siempre que se trate de una subasta regulada por la LEC), no siempre ocurre así.
Por tanto, es posible que exista, por ejemplo, un inquilino con derecho a seguir viviendo en el piso y que, una vez adjudicado, no puedas hacer nada para echarle antes de tiempo.
Del mismo modo, es posible que existan okupas o personas que residan en el mueble de forma ilegítima. Este punto es el que más problemas y dolores de cabeza suele suponer para el adjudicatario.
En caso contrario, siempre puedes acercarte al lugar en el que se encuentra el inmueble y, si está integrado en un régimen de propiedad horizontal (un edificio, una zona residencial de chalets…), hablar con los vecinos para informarte acerca de si vive alguien en el inmueble.
También puedes ponerte en contacto con la comunidad de propietarios o con la administración de fincas encargada de la gestión de la comunidad. Así podrás saber, entre otras cosas, si existen deudas pendientes de la comunidad de propietarios, un punto que jamás debe faltar en cualquier investigación previa de una subasta de inmueble.
Siempre es buena idea que te quedes con el teléfono de contacto de las personas instituciones con las que trates para averiguar información sobre el inmueble: ten en cuenta que la situación puede cambiar de un día para otro, ya que una vivienda vacía puede resultar muy atractiva para ocupantes ilegítimos.
Si finalmente decidimos adquirir una vivienda que se encuentra ocupada, o en caso de que, una vez adquirida, nos demos cuenta de que existen ocupantes, existen distintas formas de proceder en función de factores como el tipo de procedimiento que diera origen a la subasta o la legalidad (o falta de ella) de dicha ocupación.
Veamos los supuestos más frecuentes por separado:
Cuando hablamos de subastas judiciales nos referimos, de forma genérica, a las subastas celebradas en el marco de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que suelen ser fruto de un procedimiento de apremio. Se incluyen en este concepto las subastas por ejecución hipotecaria, ya que las reglas son muy similares.
En este tipo de procedimientos, cuando la ocupación es legal, es posible que tengas conocimiento de ella debido a que el propio deudor ponga esta circunstancia en conocimiento de la autoridad gestora de la subasta. En estos casos la información aparecerá entre los documentos recogidos en el Portal de Subastas del BOE.
Los propios ocupantes pueden poner en conocimiento de la autoridad gestora el hecho de que se encuentren ocupando el inmueble de forma legal, presentando el documento que lo justifique, para que esta información se incluya entre la documentación de la subasta.
Además, durante la subasta, cualquier interesado puede solicitar inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados: la autoridad que lleve el proceso deberá comunicarlo a quien estuviera en la posesión, solicitando su consentimiento. Sin embargo, no es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre, si bien hacerlo puede suponer una rebaja de la deuda.
También puede pasar que no tengas conocimiento del estado de ocupación del inmueble: esto ocurrirá cuando ninguna parte informe sobre ello, si bien esto no significa que quien ocupe el inmueble de forma legal pierda sus derechos.
Por tanto, seas o no conocedor de la existencia de algún tipo de ocupación legal en la vivienda, deberá respetar los derechos de quienes la habitan. Una opción intermedia si deseas hacer uso del inmueble cuanto antes es negociar con los ocupantes para llegar a alguna solución amistosa.
Cuando la vivienda subastada está ocupada ilegalmente, la situación cambia. La LEC nos dice que son dos las partes que pueden actuar, y cómo pueden hacerlo:
Acreedor o ejecutante, antes de la subasta
El propio acreedor puede pedir que, antes de anunciarse la subasta, el Tribunal declare que el ocupante no tiene derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. Todo ello, claro está, cuando el ocupante no tenga título que justifique su residencia en el inmueble. Si el ocupante tuviera derecho a permanecer en el inmueble, al Tribunal deberá declararlo así, “dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.”
Esta información constará en la documentación de la subasta pero, además, en estos casos, el letrado de la Administración de Justicia deberá acordar “de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con fijación de día y hora exacta (…) que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él”. Los ocupantes desalojados, por su parte, podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.
Adquirente o adjudicatario, una vez adjudicado el inmueble
Cuando el acreedor no haga nada, el propio adquirente podrá pedir al Tribunal la ejecución del lanzamiento de quienes (…) puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente.” También en este caso los ocupantes podrán oponerse y probar la legalidad de su situación, cuando sea el caso.
Existe un plazo de un año para solicitar este lanzamiento desde la fecha de adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario: una vez se cumpla, “la pretensión de desalojo solo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.”
En estos dos casos el ocupante podrá aportar documentación que legitime su ocupación y el Tribunal deberá ordenar o no el desalojo en función de lo que se pruebe.
Además de estas opciones, que se encuentran disponibles dentro del propio procedimiento de ejecución y subasta de la LEC, existen otras vías judiciales disponibles que podemos aprovechar posteriormente. Sobre ellas hablaremos con detalle en los siguientes apartados pero, básicamente, se trata de dos:
- Demanda de desahucio (vía Civil)
- Denuncia por usurpación (vía Penal)
Al igual que ocurre en el caso de la subasta de bienes inmuebles celebrada en el marco de la LEC, si existe una ocupación legal del inmueble, deberemos respetar los derechos de quienes lo habitan, ya sea debido a un contrato de alquiler o a un derecho de uso o habitación, entre otros.
Una diferencia sustancial de las subastas de Hacienda y de la Seguridad Social con respecto a las subastas judiciales es el hecho de que, en el caso que nos ocupa, ambos organismos no tendrán potestad alguna para actuar en relación al estado posesorio del inmueble.
Por tanto, en caso de ocupación (legal o ilegal), deberemos acudir a las vías judiciales habituales. Tal y como te contamos en apartados anteriores, estas vías son la demanda de desahucio, en la vía Civil; y la denuncia por usurpación, en la vía Penal.
Además, ni Hacienda ni la Seguridad Social están obligadas a informar acerca del estado posesorio del inmueble (o al menos su normativa no lo exige de forma expresa), por lo que, en estos casos, se hace más importante que nunca investigar por tu cuenta acerca de la posible presencia de ocupas, ya sean legales o ilegales.
En este caso, hay que tener claro que ni Hacienda ni la Seguridad Social cuentan con capacidad para tomar acción con respecto a la situación posesoria del inmueble subastado, ni podrán ordenar un lanzamiento que afecte a dichos ocupantes.
Esto quiere decir que, en caso de que existan ocupantes ilegales, deberás acudir directamente a las vías judiciales existentes (demanda de desahucio por precario o denuncia por usurpación) para lograr la posesión del inmueble, sin que se pueda aclarar la situación legal u ordenar un posible lanzamiento en el marco de la subasta.
Cuando el inmueble que nos hemos adjudicado en subasta se encuentra ocupado por una persona o personas de forma ilegítima, lo más frecuente es presentar una demanda de desahucio. Este procedimiento nos permite recuperar la posesión de la vivienda si la persona que lo ocupa reside en ella en situación de precario, es decir, sin título habilitante.
Lógicamente, siempre será mejor intentar llegar a un acuerdo amistoso y recuperar la posesión del bien sin necesidad de acudir a la justicia. Sin embargo, si, tras hablar con el ocupante u ocupantes, no conseguimos recuperar el inmueble, nos tocará presentar la correspondiente demanda, en este caso, por la vía Civil.
Este procedimiento verbal se encuentra recogido en la LEC y desde hace unos años tenemos una vía más ágil para conseguir el desalojo, que se ha hecho llamar desahucio exprés.
Este tipo de desahucio (más ágil que el tradicional desahucio por precario) sirve tanto para desalojar a quienes contaban con título habilitante y perdieron este derecho (por ejemplo, inquilinos con un contrato de arrendamiento vencido o que hayan dejado de pagar el alquiler) como para desalojar a okupas en el sentido más frecuente de la palabra (personas que se ‘colaron’ en la vivienda para vivir en ella sin permiso del dueño).
Esto significa que también sirve para expulsar al deudor que fue propietario de la vivienda antes de su venta en subasta si sigue residiendo en ella de forma ilegal (por ejemplo, en caso de ejecución hipotecaria), un supuesto relativamente frecuente.
Por tanto, existen dos ramas distintas dentro del desahucio exprés:
Una de ellas se dirige a los casos de alquiler. En estos supuestos se ofrecen más garantías al inquilino y el procedimiento es algo más lento, durando de media entre seis meses y un año.
La otra, mucho más ágil, se dirige a los ocupantes que entraron en el inmueble sin permiso del propietario. En estos supuestos, una vez resuelto el caso, el juez debe ordenar el desalojo en un plazo breve (de forma “inmediata”) y, en general, no hay tanto que debatir, dado que nunca existió título que justificara la ocupación, lo que suele reducir considerablemente los tiempos.
La principal ventaja del desahucio exprés es que nos permite recuperar el inmueble más rápidamente y de forma más ágil que hace unos años. Sin embargo, también es posible que debamos soportar la ocupación del inmueble durante mucho más tiempo si nos encontramos ante un supuesto de vulnerabilidad.
Al admitir a trámite la demanda, el Juzgado deberá informar a los servicios sociales, que informarán, a su vez, sobre la posible situación de vulnerabilidad de los ocupantes, según los criterios legales. Los servicios sociales podrán también paralizar temporalmente el desahucio hasta que se materialice la protección necesaria para los ocupantes.
Además, el propio decreto de admisión a trámite (que recibe el ocupante del inmueble al iniciarse el proceso) contendrá información sobre la ayuda que puede solicitar en los servicios sociales del ayuntamiento.
No es lo más recomendable acudir a la denuncia por usurpación, ya que se trata de abrir la vía Penal, más lenta y compleja. Sin embargo, en algunos casos puede ser útil utilizar esta vía, en concreto, si la ocupación ilegal tiene lugar cuando ya somos propietarios del inmueble pero aún no hemos tomado posesión de él.
La usurpación se encuentra regulada en el artículo 245 del Código Penal y se trata de un delito que castiga a quien, con violencia o intimidación en las personas, ocupe una cosa inmueble o usurpe un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena. Se castiga con una pena de prisión de 1 a 2 años, junto con la pena que corresponda por la violencia utilizada.
También se castiga por este delito a quien cometa el mismo hecho, pero sin hacer uso de violencia o intimidación, es decir, simplemente ocupando sin violencia (pero sin autorización) un inmueble, vivienda o edificio ajeno que no constituya morada, o se mantuviera en él contra la voluntad de su titular. En este caso, la pena será de multa de 3 a 6 meses, sin cárcel.
El derecho de retracto consiste en una especie de derecho de adquisición preferente que pueden tener determinadas personas en caso de que, por ejemplo, un inmueble vaya a ponerse en venta. Es frecuente preguntarse si existe este derecho de retracto a favor de los inquilinos y si este derecho afecta de alguna manera a los procedimientos de subasta.
La respuesta es positiva: los inquilinos dispondrán de un plazo de 30 días naturales para ejercer este derecho (60 si la finca es rústica), aunque no está claro si este plazo comienza a correr desde que se dicta el decreto de adjudicación o desde que éste se convierte en firme (transcurridos 20 días hábiles desde la fecha del decreto).
Eso sí, es posible que el inquilino renuncie a este derecho en el momento de la firma de su contrato de alquiler. Si esto sucede, como adjudicatario del inmueble, estarás protegido.
En caso contrario, aunque hayas ganado la subasta, es posible que el inquilino ejerza su derecho, que implica que éste pueda subrogarse, con las mismas condiciones pactadas en la adjudicación, en tu lugar como adjudicatario.
También es común encontrarnos con casos de derecho de tanteo y retracto a favor de cotitulares. Así, cuando el inmueble subastado es propiedad de varias personas, existe un derecho de retracto en el porcentaje en que este último participe en la propiedad de dicho bien.
Lo mismo se aplica a colindantes (derecho de un vecino a subrogarse en la venta a un tercero de una tierra colindante) o entre herederos o socios (por ejemplo, en el caso de bienes de coherederos, cuando uno de ellos vende a un tercero).
Todas estas circunstancias pueden complicar una subasta en curso, al existir derechos a favor de terceros que pueden ralentizar el proceso o truncar su resultado. Ten en cuenta que este derecho puede venir definido por ley, pero también en un contrato.
Comprar un inmueble a través de una subasta tiene grandes ventajas y quizás el gran ‘pero’ que podemos encontrarnos por el camino es la presencia de ocupantes en el inmueble. Con todo, tal y como hemos visto, existen herramientas legales para lograr la posesión del bien, si bien hay que valorar el riesgo adecuadamente.
Ante la duda, lo mejor es que solicites asesoramiento legal para que tengas claros los costes y los plazos que puedes esperar.
Además, es importante valorar que cada tipo de subasta te ofrece unas garantías distintas y que las únicas subastas públicas en las que los oficiales se encargarán de entregar la posesión del bien inmueble son las judiciales (LEC).
Si te adjudicas un bien inmueble en una subasta administrativa (por ejemplo, de Hacienda o de la Seguridad Social) y existe una situación de ocupación, con toda seguridad tendrás que acudir a alguno de los procedimientos mencionados, es decir, a un procedimiento de desahucio o alguna denuncia por usurpación, para poder tomar posesión de la vivienda.
Lo más recomendable, aunque no siempre es posible, es la negociación. En ocasiones es posible llegar a un acuerdo extrajudicial con la persona que reside en el inmueble para, por ejemplo, lograr que desaloje la vivienda a cambio de una suma de dinero.
Es una regla universal que no conviene actuar de forma autoritaria o crear una enemistad con la persona que reside en el inmueble: cuanto mejor sea la relación establecida, más sencillo será llegar a una solución que beneficie a todas las partes.
Ten en cuenta que, nos guste o no, el derecho a la propiedad se encuentra muy condicionado por el derecho a la vivienda. Un claro ejemplo lo encontramos en los casos de protección al ocupante por vulnerabilidad. En definitiva, la empatía y el buen hacer pueden dar más resultados que un prolongado procedimiento judicial que suponga un mayor coste económico y temporal.
