Aunque todavía debemos esperar a que finalice la tramitación parlamentaria de esta norma y, por tanto, es posible que surjan modificaciones en el camino, es importante conocer cuál es el sentido de los cambios que trae de la mano este proyecto de Ley para poder prepararnos de cara a futuras inversiones en subastas judiciales en 2025.
Como veremos, se trata de cambios de gran calado que afectan a elementos como: el porcentaje de depósito de la subasta, los porcentajes mínimos de adjudicación, los plazos de pago del precio o la visualización de las pujas existentes durante el proceso por parte del resto de participantes.
Los objetivos en materia de subastas judiciales son claros: agilizar procesos, aportar transparencia, mejorar los importes de las pujas y fomentar las buenas prácticas, evitando situaciones como las quiebras fraudulentas de la subasta.
Para que tengas toda la información necesaria de antemano, en este artículo resumimos algunos de los aspectos más destacados de esta norma. Aquí tienes un esquema de su contenido:
La Ley Orgánica de Eficiencia del Servicio Público de Justicia es una norma en proceso de aprobación que afecta de manera transversal a todo el sistema de justicia en España, introduciendo novedades muy relevantes a todos los niveles. El capítulo dedicado a las subastas judiciales es, de hecho, solo uno de los aspectos destacados de la futura Ley, que revoluciona la propia estructura judicial y altera distintas normas procesales.
Se trata de “todo un hito” en el compromiso por parte de España ante la Comisión Europea, enmarcado en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, y promete “la mayor transformación de la Justicia en décadas”, tal y como asegura el propio Ejecutivo.
Los principales aspectos que introduce esta Ley Orgánica son:
La sustitución de los juzgados unipersonales por tribunales de instancia.
La creación de las Oficinas Judiciales del Municipio, que acercarán el Servicio Público de Justicia a todos los territorios y les dotarán de servicios con los que los ciudadanos podrán realizar toda una serie de actos y trámites procesales de manera telemática, sin tener que desplazarse.
Nuevos medios de solución de controversias de forma extrajudicial.
En lo que nos ocupa, reformas procesales para agilizar la tramitación de los procedimientos judiciales en varias jurisdicciones, aplicándose también a la subasta judicial electrónica.
Sobre este último punto, el objetivo es perfeccionar y agilizar un sistema que, “desde su introducción por la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, ha venido funcionando de una forma muy positiva.”
La Ley Orgánica de Eficiencia del Servicio Público de Justicia afecta exclusivamente a la subastas judiciales electrónicas, lo que significa que quedan fuera las subastas iniciadas por Hacienda u otras entidades de recaudación, así como las de la Seguridad Social.
En concreto, estas son las subastas afectadas:
Subastas en procedimiento de apremio (tanto de bienes inmuebles como de bienes muebles)
Subastas en ejecución hipotecaria
Subastas concursales
En realidad, los artículos modificados, ampliados o suprimidos en parte son principalmente los referentes al llamado procedimiento de apremio. Hay que recordar que son este conjunto de reglas las que se aplican de forma genérica y supletoria a la ejecución hipotecaria y a la subasta con origen en un concurso de acreedores, si bien en ambos casos existen preceptos específicos para estos tipos de subasta.
El proyecto de Ley Orgánica de Eficiencia del Servicio Público de Justicia afecta a muchos aspectos de la regulación de las subastas judiciales. A continuación resumimos los puntos más importantes pero debes tener en cuenta que, para pujar de forma segura una vez entre en vigor esta reforma, será imprescindible que te informes en profundidad sobre cada cambio de cara a evitar cualquier riesgo.
Desde el blog de AlertaSubastas, así como desde nuestro centro de ayuda, te informaremos acerca de todos los puntos relevantes de esta norma con todo detalle.
Uno de los puntos clave de la reforma es un aumento generalizado de los porcentajes de depósito que es necesario aportar para poder participar en una subasta judicial. Ya sabemos que la LEC distingue entre bienes muebles e inmuebles: con la reforma, estos porcentajes también aumentan de forma distinta en cada caso, quedando de la siguiente manera:
Bienes muebles. El depósito pasa del 5 % al 10 % del valor de los bienes, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultaría de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior.
Bienes inmuebles. El depósito en este caso aumenta desde el 5 % hasta el 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros, "con el fin de penalizar adecuadamente el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido”.
En ambos casos “se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes”, tanto al alza como a la baja.
Así, a raíz de esta reforma, la competencia en las subastas judiciales podrá verse reducida, a lo que se suma una posible reducción del número de quiebras de la subasta.
La reforma afecta al momento en que comenzará a correr el plazo para pagar el remate o resto de precio, con la finalidad de agilizar este proceso y evitar las largas esperas que, en la práctica, se producen en la actualidad.
En concreto, se establece que el inicio del cómputo del plazo para pago del resto del precio comenzará a correr desde la fecha de cierre de la subasta, y no desde la fecha de notificación del decreto de adjudicación de remate.
Lo mismo se aplica a aquellos casos en que entre en juego la posibilidad de que el deudor presente mejora de postura (cuando las pujas ofrecidas no cubran los porcentajes mínimos de adjudicación).
Por tanto, con la reforma, a partir de la fecha de cierre de la subasta:
Comenzará a correr el plazo para pagar el resto del precio por parte del mejor postor.
Comenzará a correr el plazo de 10 días para mejorar postura por parte del deudor o ejecutado
Esto es posible, tal y como explica la exposición de motivos de la futura Ley, porque “el Portal de Subastas del BOE publica siempre el precio ofrecido por el mejor postor, lo que permite conocer el resultado a cualquiera que tenga interés en la subasta”, incluyendo al deudor y a los participantes en este procedimiento.
Hay que tener en cuenta que en la actualidad existen problemas prácticos en muchos juzgados y que en ocasiones ni siquiera se llega a dictar el decreto de aprobación del remate, aprobándose directamente el decreto de adjudicación. Y ello a pesar de que la LEC deja claro que el secretario judicial debe dictar el decreto de aprobación del remate “el mismo día o al día siguiente al del cierre de la subasta”, en favor del mejor postor.
Esta situación genera inseguridad jurídica por distintos motivos: por eso la reforma ataca de raíz esta circunstancia ‘atando’ el inicio del plazo de pago a un hecho que no depende de la emisión de ningún documento por parte del personal relacionado con la gestión de la subasta.
Dado que uno de los objetivos de la reforma consiste en “dar una mayor agilidad a los trámites posteriores a la subasta, necesarios para la aprobación del remate, adjudicación y entrega de los bienes”, se introduce otra medida de gran calado en relación con el plazo para pagar el remate: los plazos para consignar el resto del precio se reducen a la mitad.
En concreto así quedan los plazos en el caso de los distintos tipos de bienes:
Bienes muebles. De 20 a 10 días.
Bienes inmuebles. De 40 a 20 días.
Según el texto de la Ley, los actuales plazos ralentizan en exceso el trámite y la devolución de depósitos a los postores que reservaron postura.
Otra medida clave tiene que ver con la publicidad de las pujas durante la celebración de la subasta. En concreto, “durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que tendrán carácter secreto.”
Al finalizar la subasta, el portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o bien el hecho de que la subasta ha concluido sin postores.
Se trata de una importante novedad dado que, en la actualidad, es posible ver a tiempo real cada nueva puja, lo que sin duda condiciona el procedimiento. La reforma busca evitar prácticas poco éticas e impulsar pujas más elevadas gracias a esta medida.
También se introducen novedades con respecto a los porcentajes mínimos de adjudicación. El supuesto más relevante es el referido a la subasta de la vivienda habitual del deudor.
Con la nueva regulación, no se va a adjudicar este tipo de inmueble por debajo del 70 % de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, en cuyo caso no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 % de ese valor.
Actualmente este límite a la baja del 60 % solo opera en caso de subasta desierta de vivienda habitual cuando el acreedor desee adjudicarse el bien (artículo 671 LEC).
Además de lo anterior, en relación con el importe mínimo por el que puede aprobarse el remate o la adjudicación del bien en el resto de casos, así quedan los porcentajes mínimos de adjudicación:
Bienes muebles. El porcentaje mínimo de adjudicación sigue siendo del 50 % del valor de subasta y, en caso de que no se alcance esta cantidad, se mantiene la necesidad de que se cubra al menos el 30 % del valor de subasta, con posibilidad de que sea por un importe inferior siempre que se satisfaga totalmente el derecho del ejecutante.
Bienes inmuebles. El porcentaje mínimo de adjudicación sigue siendo del 70 % del valor de subasta y, para los casos en que no se alcance este porcentaje, se establece un mínimo del 50 % de su valor, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40 % del valor de subasta. Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigiría, en todo caso, la decisión favorable del letrado o letrada de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes. De este modo, “se evita que por deudas de escasa cuantía se tengan que adjudicar obligatoriamente inmuebles de un valor muy superior, como ha ocurrido hasta la fecha”.
La reforma también suprime la posibilidad de hacer una propuesta de pago aplazado, que actualmente existe tanto para la subasta de bienes muebles como inmuebles.
Esto se debe a que tal posibilidad no se adapta al sistema de subastas electrónicas, “basado en pujas incondicionadas y por importes concretos”. A ello se le suma, tal y como explica la exposición de motivos de la norma, la “complejidad de su tramitación y el hecho, de que, en la práctica, esas propuestas en nada han beneficiado a las propias partes de la ejecución, pudiendo servir de cobertura a conductas fraudulentas y entorpecedoras de la propia subasta.”
La reforma agiliza profundamente la devolución de depósitos, recordando que el sistema de subastas con reserva de postura previsto en la ley solo puede funcionar adecuadamente “si los postores participantes realizan reserva de postura.”
Puede parecer una obviedad, pero la realidad es que, tal y como explica la Ley, con la regulación actual “este trámite puede prolongarse mientras haya sucesivos impagos y otros postores con reserva, cuyos precios serían, a su vez, mucho más bajos”. Por eso la reforma se centra en poner coto a esos sucesivos impagos, ya que "se considera mejor para los fines de la ejecución dar la posibilidad a los postores de volver a pujar por precios más altos en una nueva subasta”, evitando posibles quiebras.
Con esta finalidad, se fija que, en caso de impago del precio por el primer postor, el Portal de Subastas comunicará la identidad del siguiente postor cuya reserva de postura cumpla las condiciones exigidas y se devolverán los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.
Así, como novedad, tras el impago del primer postor con reserva, solo va a tener efecto la reserva del siguiente postor y, “si el segundo postor tampoco pagara el precio ofrecido ya no se tendrían en cuenta las siguientes posturas y habría de procederse inmediatamente a la celebración de nueva subasta.”
La norma explica que, si se produjera ese segundo impago, ya se habría aplicado a los fines de la ejecución el importe de los depósitos de esos dos postores, que ascendería al 40 % del valor de subasta en el caso de los bienes inmuebles, lo que “constituirá una importante herramienta disuasoria para quienes quieran manipular el precio final”.
Por otro lado, la suspensión de la subasta por un periodo superior a 15 días naturales llevará consigo su cancelación, con devolución de los depósitos a los postores, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio. Si la suspensión no superara los 15 días naturales, quedará paralizada la celebración de la subasta, que se reanudará por el tiempo que reste para su conclusión.
La duración de la subasta seguirá siendo de 20 días naturales desde su apertura pero, tal y como indica la futura ley, este plazo será improrrogable. Esto supone eliminar la posibilidad de prórrogas hasta un máximo de 24 horas que existe en la actualidad en caso de ‘escalada' al alza de las pujas.
Además, se establece que la subasta “no podrá finalizar en sábados, domingos ni en los días de fiesta nacional.” Tampoco podrá finalizar en los días que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos inclusive, ni en el mes de agosto.
La Ley también busca facilitar la competencia dentro de la subasta y mejorar el precio final. Por eso se establecen las siguientes medidas con respecto a la participación del ejecutante y del deudor:
Si el ejecutante tiene interés en adquirir el bien, deberá incorporarse a la subasta como un licitador más, sometido a las mismas reglas. Esto supone que va a poder hacer pujas, aunque no intervengan otros postores, y que no va a poder mejorar el precio una vez finalizada la subasta.
Se prevén las consecuencias económicas que tiene para el ejecutante no pagar la diferencia entre su crédito y el precio que hubiera ofrecido para adquirir el bien subastado, y se hace de un modo análogo al regulado para los demás postores. Por tanto, se va a descontar de su crédito la misma cantidad que hubieran tenido que depositar los demás postores, y se celebrará nueva subasta, si fuera necesaria.
Se sigue reconociendo a la persona demandada su derecho a mejorar el precio ofrecido por el mejor postor, como última posibilidad de evitar que sus bienes sean adjudicados a un tercero. Se le permite presentar a cualquier persona que mejore el precio ofrecido en la subasta cuando no supere los porcentajes mínimos necesarios para aprobar inmediatamente el remate.
Con respecto a los bienes inmuebles, se reduce el porcentaje mínimo de mejora exigido al deudor, que hasta ahora era del 70 % del valor de subasta. Ahora pasa al 60 % y, si el precio ofrecido en la subasta, aun siendo inferior a ese porcentaje, cubre la cantidad reclamada por todos los conceptos, la mejora podría ser por un solo céntimo. Esto “obligará a los postores a elevar el importe de sus pujas, ofreciendo cantidades más ajustadas al valor real de los bienes”.
Sobre este último punto, hay que tener en cuenta que, al ser publicado el precio final, aumenta la probabilidad de que el deudor pueda valerse de otras personas que se ofrezcan a mejorar el precio de la subasta. La reforma también establece la forma y requisitos con que debe realizarse la mejora, hasta ahora no contemplados.
También aparecen novedades en materia de cesión de remate que, recordemos, consiste en la posibilidad de que el ejecutante transmita su derecho a adjudicarse el bien a un tercero.
La reforma aclara algunos puntos dudosos y establece que el precio de la cesión de remate "podrá ser inferior al del remate o adjudicación, sin perjuicio de que la minoración de deuda para el ejecutado deberá corresponderse con el importe total del remate o adjudicación.”
Además, si hubiera sobreprecio, “también se aplicará a los fines de la ejecución, y así se hará constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación.” Si, como consecuencia de ese sobreprecio, existiera una cantidad sobrante respecto al crédito total reclamado, se requerirá al ejecutante para que lo ingrese en la cuenta del juzgado en el plazo de 10 días.
Por último, si no efectuara el pago en el plazo de 10 días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en esa subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.
Está claro que el principal objetivo de la reforma es agilizar esos procesos y mejorar la información relativa a la subasta. Con este fin, en el contexto de la subasta de bienes inmuebles, se introducen las siguientes novedades:
Si la petición de subasta del inmueble objeto de la ejecución se retrasa más de 6 meses desde la fecha de expedición de la certificación de cargas, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, previamente a dictar el decreto de convocatoria de subasta, podrá solicitar, de oficio, nota simple registral actualizada a efectos de comprobar si su estado registral actual concuerda con el que resulta de la certificación de cargas obrante en el expediente.
Se comprobará la vigencia actual de las cargas preferentes que fueron tenidas en cuenta para valorar el bien a efectos de subasta, por si fuera necesario liquidarlas nuevamente.
Esta nota simple registral se pondrá a disposición de los interesados en participar en la subasta, incorporándose a la documentación a publicar en el Portal de Subastas del BOE.
Desde el inicio de la subasta que haya de celebrarse, y hasta su finalización, el registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al letrado o letrada de la Administración de Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a efectos de la convocatoria de la subasta.
A estos mismos efectos, el letrado o letrada de la Administración de Justicia incorporará el código registral único de la finca a subastar, si se dispone de él, a la información que transmita al Portal de Subastas y éste, a su vez, comunicará electrónicamente la publicación, cancelación o cierre de la subasta al Registro correspondiente. El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.
La reforma hace hincapié en el deber de control del procedimiento por parte del propio Portal de Subastas, de un lado, y del secretario judicial, de otro.
En concreto, y entre otras cosas, el Portal de Subastas deberá comunicar a la Oficina judicial las incidencias que se produzcan en el desarrollo de la subasta y facilitar toda la información que pueda serle solicitada para comprobar que la subasta se ha celebrado “con la máxima publicidad, seguridad, confidencialidad y disponibilidad, sin resultar afectados los derechos de los postores y cumpliendo el resto de prescripciones legales.”
En caso contrario, el letrado o la letrada de la Administración de Justicia podrá no aprobar el resultado de la subasta y ordenar una nueva celebración.
Dado que la futura ley aún se encuentra en pleno trámite parlamentario, es difícil conocer cuál será la fecha de entrada en vigor de estas modificaciones. Es probable que se conceda un plazo para el necesario desarrollo reglamentario de muchos de sus puntos clave y que, dado el calado de la reforma, se programe también un plazo relativamente amplio de adaptación.
En cualquier caso, es previsible que la ley no afecte a todos aquellos procedimientos incoados con anterioridad a su entrada en vigor.
