Ya sabemos que existen muchas clases de subastas públicas y que cada una de ella se relaciona con un tipo de procedimiento o acreedor concreto, de lo que deriva una normativa específica aplicable a cada tipología. En caso de subasta de inmueble judicial voluntaria, la norma aplicable es la del procedimiento de división de cosa común.
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En este artículo te contamos:
La subasta judicial voluntaria es poco común, ya que, en la mayoría de los casos, una subasta judicial se produce de forma forzosa porque existe un deudor y un acreedor (es decir, una persona a la que el deudor le debe dinero). Es este acreedor (persona física, empresa, banco…) quien inicia el procedimiento para ver cobrado el dinero que se le debe, y una de las formas de obtener esa liquidez es la subasta.
Sin embargo, existe otro tipo de subasta judicial con carácter voluntario, al menos relativamente: ocurre cuando varias personas comparten la propiedad de un bien indivisible (como puede ser un piso) y una de ellas desea venderlo, pero el resto no. En estos casos, existe una vía legal para disolver la copropiedad de ese bien: se trata del procedimiento de división de cosa común.
La particularidad de estos casos es que no existe deuda, deudor o acreedor: sencillamente nos encontramos ante una discrepancia acerca de la posibilidad de vender o no el bien que es propiedad de varias personas a la vez. Es muy frecuente en el caso de parejas que se divorcian o separan, en caso de herencia en la que varios hermanos heredan un inmueble y no se ponen de acuerdo en su venta…
Dado que el bien es indivisible (no podemos repartir un piso en tres partes y que éstas sean útiles por sí solas), no es posible entregar un trozo de propiedad a cada uno para que cada cual venda (o no) su parte. Por eso en estos supuestos una de las partes (la que desea vender) lleva el caso a los tribunales para que esa venta se produzca, repartiéndose la liquidez obtenida en función de la cuota de participación de cada uno de los dueños.
El anclaje legal de esta posibilidad lo encontramos en el Código Civil, que nos dice, en su artículo 400, que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad” y que “cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”
Esto significa que nadie puede obligarnos a mantener esta propiedad y que, en caso de bloqueo, podremos acudir a la justicia para que se acuerde dividir la propiedad (cuando ello sea posible) o, como última opción, subastar la propiedad.
Precisamente una de las formas de dividir la cosa común es la subasta, tal y como explica el artículo 404 del Código Civil. En él se nos dice que, cuando el bien sea indivisible y los copropietarios no decidan que se adjudique a uno de ellos, indemnizando a los demás, “se venderá y repartirá su precio.”
Por tanto, para que se produzca la subasta es necesario descartar:
Que el bien sea divisible, en cuyo caso se repartirá entre todos los copropietarios.
La posibilidad de que uno de los propietarios se quede con el bien a cambio de pagar al resto su parte proporcional.
Es muy frecuente la subasta de bienes inmuebles en procedimiento de división de cosa común, precisamente porque muchos de ellos no pueden dividirse en propiedades más pequeñas.
Por ejemplo, se pueden subastar por esta vía pisos, casas, plazas de garaje, locales… También terrenos rústicos, terrenos urbanos, solares… cuando no sean divisibles o cuando, como resultado de esa división, se pierda valor o los inmuebles queden inservibles. Sería el caso en que la división diera lugar a parcelas en las que, bien por su reducido tamaño, bien por incumplirse con la normativa aplicable, deje de ser posible construir, cultivar…
Si un edificio constituye una propiedad vertical (es decir, si consta como una sola finca registral), lo normal es que sea posible la división del inmueble en distintas viviendas, en cuyo caso no sería necesaria la subasta.
En concreto, el artículo 404 del Código Civil nos dice que “los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.” Además, en caso de que se trate de “un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos.”
Lo primero que debes saber es que las subastas judiciales voluntarias se publican en el Portal de Subastas del BOE. Esto ocurrirá cuando un juez decida la subasta pública del bien, previa demanda por parte de uno o varios copropietarios solicitando la extinción del condominio.
El anuncio de la subasta debe incluir toda la información legalmente exigible (la encontramos en la regulación del procedimiento de subasta de bienes inmuebles por vía de apremio, que aparece en la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En cuanto las cargas del inmueble en la subasta judicial voluntaria, las reglas son idénticas a las de cualquier otra subasta de bien inmueble: si te conviertes en adjudicatario de la vivienda, soportarás la subsistencia de las cargas y gravámenes anteriores, y te subrogarás, por tanto, en la responsabilidad derivada de ellos (no en la deuda en sí misma), debiendo soportar la ejecución por deudas impagadas. Por ejemplo, si exi
Debes tener en cuenta que no existe un procedimiento específico de subasta en caso de división de cosa común. Se aplican, de forma genérica, las reglas de la subasta en procedimiento de apremio, y también pueden aplicarse (cuando las partes lo acuerden así) las reglas que marca la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV). Al fin y al cabo, se trata de un procedimiento en el que la voluntariedad juega un papel importante.
Por este motivo, el escenario ideal es aquel en el que los copropietarios se ponen de acuerdo a la hora de definir las condiciones de la subasta, diseñando un pliego de condiciones a medida. En él pueden tomarse reglas contenidas en las normas mencionadas, así como especificidades aplicables al caso.
Precisamente esta capacidad de las partes para diseñar una ‘subasta a medida’ (siempre dentro de los límites de la ley) hace que, como inversor, debas permanecer más atento. Puede que se trate de procedimientos menos estandarizados de lo habitual cuando las partes intervengan en el proceso, pero bastará una lectura atenta del pliego y una consulta profesional de cualquier duda para poder pujar con seguridad.
Normalmente la propia sentencia que obliga a la subasta del bien recogerá las reglas específicas y límites. Los copropietarios pueden presentar una propuesta de condiciones durante el procedimiento de división de cosa común y, en caso contrario, se optará por las leyes ya mencionadas, también de forma combinada).
Por último, ten cuidado con una posible quiebra de la subasta. Ten en cuenta que los copropietarios pueden no estar obligados a depositar la fianza para participar en la subasta, por lo que es posible que pujen al alza para quebrarla y ralentizar o paralizar el proceso de venta. Por eso es conveniente que exista un porcentaje de fianza, para que las pujas sean serias. En cualquier caso, si pujas con reserva de postura podrás salvar este inconveniente, ya que el bien se adjudicará al mejor postor que haya hecho reserva de postura.
