Es muy frecuente en el caso de parejas que se divorcian o separan, en caso de herencia en la que varios hermanos heredan un inmueble y no se ponen de acuerdo en su venta…
Como inversores, conviene conocer cómo funcionan las subastas de división de cosa común para evitar sorpresas durante el proceso. Así sabrás qué esperar, qué límites legales existen y qué riesgos se asocian con esta vía de venta de un inmueble.
La subasta de un inmueble en procedimiento de división de cosa común se produce cuando un inmueble es propiedad de varias personas y no existe acuerdo entre ellas con respecto a su venta. Además, es necesario que el inmueble sea indivisible, ya que, en caso de que se pueda dividir materialmente la propiedad (por ejemplo, una finca de la que puedan extraerse varias parcelas con posibilidad de construir en ellas), la solución más sencilla y menos gravosa será la división, y no la subasta.
Un ejemplo frecuente de subasta por división de cosa común sería la subasta de un piso que pertenezca a dos personas, sin que una de ellas quiera vender: dado que no es posible dividir el piso en dos propiedades, la única solución será su subasta.
El encaje legal de esta acción lo encontramos en el artículo 400 del Código Civil, que nos dice que
Esto significa que nadie puede obligarnos a mantener esta propiedad y que, en caso de bloqueo, podremos acudir a la justicia para que se acuerde dividir o subastar la propiedad.
Una de las formas de dividir la cosa común es la subasta, que aparece recogida en el artículo 404 del Código Civil. En él se nos dice que, cuando el bien sea indivisible y los copropietarios no decidan que se adjudique a uno de ellos, indemnizando a los demás, “se venderá y repartirá su precio.” Es decir, para que se produzca la subasta, es necesario descartar la posibilidad de que uno de los propietarios se quede con el bien a cambio de pagar al resto su parte proporcional.
La subasta de inmuebles en el marco de un procedimiento de división de cosa común presenta algunas particularidades.
El primer paso es que un juez determine la indivisibilidad del inmueble y que decida su subasta pública. De esta forma, quien obtenga el bien en subasta abonará una liquidez que se repartirá entre los copropietarios.
El anuncio de la subasta debe publicarse en el portal BOE e incluir toda la información legalmente exigible (la encontramos en la regulación del procedimiento de subasta de bienes inmuebles por vía de apremio, que aparece en la Ley de Enjuiciamiento Civil).
También debes saber que el adjudicatario de la vivienda soportará la subsistencia de las cargas y gravámenes anteriores, y se subrogará, por tanto, en la responsabilidad derivada de ellos (no en la deuda), debiendo soportar la ejecución por deudas impagadas.
Por ejemplo, si existe una hipoteca previa, esta carga subsistirá. En realidad, esto es así con cualquier tipo de subasta de bien inmueble, pero conviene tener claro que también en estos casos funciona así. En cuanto a las cargas posteriores, no existen.
No existe un procedimiento específico de subasta para los casos de división de cosa común. Se aplicarán, en general, las reglas de la subasta en procedimiento de apremio, y también pueden aplicarse (cuando las partes lo acuerden así) las reglas que marca la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV). Lo ideal es que los copropietarios se pongan de acuerdo en las condiciones de la subasta y diseñen un ‘pliego de condiciones’, pero no siempre es posible.
En estos casos, en contra de lo habitual en las subastas de bienes, no existe deudor ni acreedores ni apremio, ya que ningún juez está obligando a nadie a pagar una deuda. Aquí nos encontramos con un escenario distinto: un grupo de copropietarios que vende en subasta un bien y que se repartirá la liquidez obtenida. Tampoco las reglas de jurisdicción voluntaria encajan a la perfección en este supuesto. Ello genera cierta inseguridad jurídica que debe salvarse, en cualquier caso, aclarando las condiciones aplicables en el pliego de condiciones y en el edicto de la subasta.
La propia sentencia que obliga a la subasta del bien recogerá las reglas específicas y límites que se aplicarán en cada caso. Los copropietarios pueden presentar una propuesta de condiciones durante el procedimiento de división de cosa común y, en caso contrario, se optará por las leyes ya mencionadas (LEC y LJV, también de forma combinada).
Dado que se trata de un procedimiento sujeto a reglas más o menos flexibles en función del caso, es extremadamente importante leer con detalle el edicto de la subasta para tener toda la información posible y, si es necesario, acudir a un profesional que pueda despejar cualquier duda.
Cuidado con una posible quiebra de la subasta: dado que los copropietarios no suelen estar obligados a depositar la fianza para participar en la subasta, es posible que pujen al alza para quebrarla y ralentizar o paralizar el proceso de venta. Por eso es conveniente que exista un porcentaje de fianza para que las pujas sean serias. Si pujas con reserva de postura podrás salvar este inconveniente, ya que el bien se adjudicará al mejor postor que haya hecho reserva de postura. En definitiva, ten muy en cuenta las reglas en relación con fianza y reserva de postura antes de pujar.
En cuanto al precio por el que puedes adjudicarte el inmueble, tal y como explica Bruguera Abogados el artículo 111.6 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria establece que, terminada la subasta, se aprobará el remate siempre que cubra el tipo mínimo que hubiera fijado el solicitante. En cuanto a la LEC, tenemos las reglas de los artículos 670 y siguientes (con un límite inicial del 70 por ciento del valor de tasación, que puede reducirse al 50 por ciento cuando las pujas sean más bajas). En principio, existe libertad a la hora de fijar el precio mínimo del bien, aunque el juzgado podrá marcar unos límites para asegurar que la subasta no quede desierta o que el bien no se venda muy por debajo de su valor. La adjudicación suele superar el 50 por ciento del valor de tasación para evitar enriquecimientos injustos.
