Se trata de bienes más económicos de lo habitual en el mundo inmobiliario que te permitirán estrenarte en el mundo de las subastas sin grandes riesgos. Para que conozcas con detalle cómo participar en una subasta de trastero en vía de apremio, en este artículo te contamos todos los detalles que debes conocer.
En este post te encontrarás:
Adquirir en subasta un trastero puede ser una forma perfecta de iniciarte en el mundo de las subastas: se trata de bienes inmuebles que suelen resultar económicos y, con un poco de paciencia, puedes ver crecer tu dinero a través de las ventas que realices posteriormente.
Por eso en este post hablamos concretamente de la subasta de trasteros en vía de apremio: este tipo de procedimiento es uno de los más frecuentes que puedes encontrar en el Portal de Subastas del BOE, y sus reglas se aplican de forma supletoria a muchos otros tipos de procedimiento de subasta.
Como ocurre con cualquier subasta, su razón de ser es obtener, a través de la venta del bien o lote de bienes, la liquidez suficiente para hacer frente a las cantidades que debe el deudor. Este procedimiento lo inicia el acreedor y se trata del más genérico de todos los que encontramos en nuestras leyes.
Estas son algunas reglas generales que debes conocer:
Una vez aclarados estos puntos, toma nota de cómo pujar en una subasta de trasteros en vía de apremio:
La subasta admitirá posturas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura, y no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que esta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de 20 días por un máximo de 24 horas.
Las pujas se enviarán telemáticamente y de forma segura. Recibirás un acuse de recibo que especificará tanto la cuantía de tu puja como el momento exacto de la puja, algo importante teniendo en cuenta que, en caso de pujas idénticas, primará la que se realizara primero.
Deberás indicar si deseas o no realizar reserva de postura. En caso de que el adjudicatario no pague en plazo el resto del precio del trastero subastado, podrá aprobarse el remate a favor del siguiente mejor postor, siempre que haya optado por hacer reserva de postura. También se debe indicar si se puja en nombre propio o en nombre de un tercero.
Se admitirán posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada. En estos dos últimos casos, se entenderá que consientes la reserva de consignación, dado que, de no ser así, tu postura no podría admitirse. El portal de subastas solo publicará la puja más alta entre las realizadas hasta ese momento.
Si la subasta se suspendiera durante más de 15 días, se devolverán las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
Uno de los aspectos clave que debes tener claros antes de pujar en cualquier subasta es cuáles son las reglas de adjudicación. Estas son las más importantes:
Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de 40 días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Si transcurre ese plazo sin que el ejecutado presente a un tercero que cumpla estos requisitos, el ejecutante (es decir, el acreedor) podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 % de su valor de tasación y a la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso
En caso de subasta de trastero sin ningún postor, el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien. Si no se trata de la vivienda habitual del deudor, podrá pedir la adjudicación por el 50 % del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 % del valor o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 %. Esto puede afectar a la subasta de trasero en la medida en que éste se subaste conjuntamente con una vivienda, en cuyo caso se entenderá que es parte de la vivienda habitual (si lo fuera).
Si tu puja te permite adjudicarte el bien inmueble, el testimonio del decreto de adjudicación bastará para la inscripción de la adjudicación en el Registro de la Propiedad.
Por último, como adquirente, podrás pedir que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. Desde el juzgado se ordenará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
En cuanto al cierre de la subasta de trastero en vía de apremio, en la fecha del cierre de la subasta el Portal de Subastas remitirá al Juzgado información sobre la postura ganadora.
En el caso de que el mejor licitador no complete el precio ofrecido, se comunicará al Juzgado el importe de la siguiente puja por orden decreciente y la identidad del postor que la realizó, siempre que hubiera optado por la reserva de postura.
Un aspecto que debemos tener en cuenta en la subasta de traseros es su estado posesorio y, en particular, la posibilidad de que se encuentre vinculado a un contrato de alquiler de vivienda habitual.
En estos casos, al igual que ocurre con las plazas de garaje, puede que te veas obligado a respetar este contrato, especialmente si existe un contrato de arrendamiento de vivienda inscrito en el Registro de la Propiedad o si el inquilino ha facilitado esta información al juzgado durante el proceso de subasta, lo que implica que conocerás su existencia antes de pujar. La ley asegura que, cuando conste la existencia e identidad de personas distintas del ejecutado que ocupen el inmueble, “se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de 10 días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.”
Además, en la publicidad de la subasta se debe expresar la situación posesoria del inmueble (o el hecho de que se encuentre desocupado, cuando sea el caso). En realidad, muchas veces no se menciona el estado posesorio del inmueble en el edicto de la subasta.
Por eso recomendamos que investigues por tu cuenta antes de pujar contactando, por ejemplo, con la administración de fincas.
Solo si demuestras que has adquirido el trastero sin conocer que estaba alquilado, tendrás más probabilidades de poder rescindir un contrato de arrendamiento vigente. Ten en cuenta que, si el trastero se considera parte de la vivienda habitual, deberás respetar el contrato de arrendamiento en todo caso.
Para cerrar este artículo, y a modo de resumen, ten en cuenta este checklist antes de pujar en una subasta de trastero en procedimiento de apremio:
Asegúrate del tipo de procedimiento que origina la subasta del trastero
Analiza con detalle el edicto de la subasta en busca de cualquier particularidad
Analiza las cargas del inmueble
Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta
Comprueba que el inmueble existe (puede ocurrir que existan errores registrales y que el trastero no exista o no se encuentre donde indica el edicto)
Comprueba el estado posesorio del trastero y cómo y cuándo podrás recuperar su posesión
Valora el inmueble de forma realista y haz números para asegurar la viabilidad de tu inversión
Consulta siempre a un abogado especialista en subastas cualquier duda que pueda surgir antes de pujar
Si no lo ves claro, no pujes. Evita también bloquear tu dinero realizando reservas de postura en distintas subastas.
