Existen distintos procedimientos que pueden dar lugar a la subasta de una plaza de garaje. La más habitual es la vía de apremio, sobre la que hablamos en este artículo. En este caso vamos a hablarte de las subastas de plaza de garaje fruto de un concurso de acreedores para que conozcas todos los detalles antes de pujar.
Adquirir una plaza de garaje en una subasta pública presenta muchas ventajas: suele tratarse de una inversión de menos riesgo, gran rentabilidad y pocas posibles complicaciones si la comparamos con otras inversiones en el sector inmobiliario. Estas son algunas de ellas:
Las plazas de garaje cuestan menos dinero que otros bienes inmuebles. Esta es la regla general, si bien ello dependerá de la zona en la que se ubique, de sus dimensiones, de su estado general, de la demanda del área y nivel de lujo… Normalmente las plazas de garaje cuestan menos que un piso o que un local o terreno, con la ventaja de que resultan fáciles de alquilar o vender si se encuentran en zonas con relativa demanda.
Las plazas de garaje suelen ser muy rentables. Si eliges una plaza de garaje en una zona con cierta demanda, te será sencillo arrendarla a través, además, de contratos más flexibles que en una vivienda, de forma que tendrás más margen para actualizar las condiciones del arrendamiento o para tomar posesión de la plaza en función de los precios de mercado y de tus intereses. También su venta suele ser altamente rentable. Quizás el único ‘pero’ en este sentido es que, dado que tu inversión total en términos absolutos será menor, también lo será el montante final de tu beneficio.
Las plazas de garaje son bienes sencillos. Una plaza de garaje está sujeta a muchas menos restricciones que, por ejemplo, una vivienda habitual en ejecución hipotecaria. Sin embargo, ten en cuenta que, cuando la plaza de garaje esté vinculada a una vivienda habitual, tendrá la misma consideración. En el resto de casos, recuperar la posesión de una plaza de garaje en caso de que esté alquilada será mucho más sencillo, al no aplicarse las normas que regulan la vivienda habitual, mucho más protectoras de cara al arrendatario. Además, para el inquilino será fácil buscar otra plaza de garaje (mucho más que mudarse de vivienda), por lo que es probable que no ponga pegas a la hora de rescindir su contrato.
Comprobar el estado de la plaza de garaje es fácil. Una plaza de garaje es un bien más accesible que un inmueble en el que reside una persona o una familia, de forma que podrás comprobar su estado (y también su estado posesorio) con relativa facilidad.
Un tipo de subasta en el que puedes encontrar plazas de garaje es el procedente de un concurso de acreedores. Se trata de un procedimiento legal que se aplica cuando una persona jurídica (por ejemplo, una empresa) o física (‘segunda oportunidad’) se declara insolvente por no poder hacer frente a sus deudas.
En el caso del concurso de acreedores de una empresa, la subasta de los bienes y derechos de la empresa es una de las herramientas disponibles para obtener la liquidez necesaria para hacer frente a sus créditos. Una plaza de garaje (o un paquete o lote de ellas) es solo uno de los tipos de bienes que pueden subastarse mediante esta vía.
En este caso, las reglas de la subasta las definen el administrador concursal y el Juzgado de lo Mercantil una vez se entra en fase de liquidación, que tiene lugar cuando no ha sido posible alcanzar un acuerdo entre empresa y acreedores.
Además, ten en cuenta que la subasta de bienes en concurso de acreedores también puede llevarse a cabo a través de empresas privadas especializadas cuando así lo decida el juez del concurso por resultar más conveniente a efectos de obtener la máxima liquidez. En estos casos deberás tener en cuenta las reglas definidas por la empresa de la que se trate. Puedes saber más sobre la subasta en concurso de acreedores leyendo esta Guía.
Cuando no exista un plan de liquidación específico, se aplicarán las reglas de la Ley Concursal, que debes conocer en cualquier caso antes de pujar. Puedes encontrarlas en el artículo 149 de la Ley Concursal, y son las siguientes:
En principio, los bienes del concurso se venderán como un todo, salvo que el juez considere conveniente su venta aislada. Si encuentras una subasta aislada de plaza de garaje se deberá a que el juez ha optado por dividir los bienes de la empresa o sociedad.
La subasta del bien se llevará a cabo, en ausencia de plan de liquidación, conforme a las reglas que recoge la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Las reglas a las que se refiere este punto son las relativas al procedimiento de apremio, en este caso, para bienes inmuebles, ya que una plaza de garaje entra en esta categoría.
Salvo que se indique lo contrario, y siguiendo lo que recoge la LEC, deberás consignar el 5 % del valor que se haya dado a la plaza de garaje en calidad de depósito de la subasta. Se trata de una especie de fianza para participar en ella.
El edicto de la subasta, que deberá publicarse en el Portal del BOE, recogerá la identificación sobre la plaza de garaje: sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuviera), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta” y, necesariamente, el valor de subasta que sirve de tipo, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución.
Este documento también expondrá las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del acreedor que continuarán subsistentes. La plaza de garaje saldrá a subasta por la suma de dinero que resulte de deducir de su valor el importe de todas las cargas y derechos anteriores a la carga que dio lugar a la subasta.
También mencionará que, por el solo hecho de participar en la subasta, admites y aceptas quedar subrogado en la responsabilidad derivada de estas cargas si el remate se adjudicase a tu favor.
Podrás solicitar al juez inspeccionar la plaza de garaje, aunque su propietario puede negarse.
La subasta se celebrará en el Portal de subastas del BOE, salvo que se explicite lo contrario. Las pujas se enviarán telemáticamente y deberás indicar si deseas realizar reserva de postura. Ten en cuenta que ello implicará comprometer una suma de dinero durante cierto tiempo, especialmente si, por algún motivo, la subasta se ralentiza, ya que la reserva de postura se devuelve una vez finalizada la subasta.
El periodo de admisión de postura será de 20 días naturales desde su apertura, y no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que ésta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento. Esto es así aunque ello implique ampliar el plazo inicial de 20 días por un máximo de 24 horas.
Cuando se produzca el cierre de la subasta, el Portal de Subastas informará sobre cuál ha sido la puja vencedora. Si el mejor licitador no abona el precio ofrecido, se pasará a la siguiente puja con reserva de postura por orden decreciente.
Si te adjudicas la plaza de garaje, el decreto de adjudicación bastará para la inscripción de la plaza de garaje a tu nombre en el Registro de la Propiedad. También podrás pedir que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación, y se ordenará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Por último, te recordamos cuáles son las reglas y porcentajes de adjudicación de plazas de garaje en la subasta concursal. Se trata de las mismas reglas que las aplicables a la subasta de inmuebles en procedimiento de apremio.
Si la mejor postura es igual o superior al 70 % del valor por el que la plaza de garaje haya salido a subasta, se aprobará el remate en favor del mejor postor.
En el plazo de 40 días, el rematante deberá abonar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
Si la mejor postura ofrecida en la subasta es inferior al 70 % del valor, el deudor podrá, en el plazo de 10 días, presentar a un tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o, aun siendo inferior, que resulte suficiente para saldar el crédito del ejecutante.
Si se cumple ese plazo sin hacer uso de ese derecho, el ejecutante podrá, en un plazo de 5 días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de ese valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 % de su valor de tasación y a la mejor postura.
Si el ejecutante no hace uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso.
En caso de subasta desierta, el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 % del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 % . Hay que tener en cuenta que, en algunos casos, la plaza de garaje puede considerarse parte de la vivienda habitual del deudor.
En la subasta de plaza de garaje en concurso de acreedores es posible la cesión de remate, que consiste en que el acreedor ceda a un tercero el derecho a adjudicarse el bien. Por tanto, la propiedad pasará directamente del deudor al adjudicatario.
Para cerrar este artículo, y a modo de resumen, ten en cuenta este checklist antes de pujar en una subasta de plaza de garaje en un concurso de acreedores:
Asegúrate del tipo de procedimiento que origina la subasta de la plaza de garaje
Analiza con detalle el edicto de la subasta en busca de cualquier particularidad
Analiza las cargas del inmueble
Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta
Comprueba que la plaza existe (puede ocurrir que existan errores registrales y que la plaza de garaje no exista o no se encuentre donde indica el edicto)
Comprueba el estado posesorio del bien y cómo y cuándo podrás recuperarlo en caso de que se encuentre ocupado
Valora la plaza de garaje de forma realista y haz números para asegurar la viabilidad de tu inversión
Consulta siempre a un abogado especialista en subastas cualquier duda que pueda surgir antes de pujar
Si no lo ves claro, no pujes. Evita también bloquear tu dinero realizando reservas de postura en distintas subastas.
