Por eso en este artículo resumimos para ti, los puntos más relevantes que debes conocer antes de participar en este tipo de subasta.
En este artículo encontrarás:
Qué es la subasta de bienes inmuebles en procedimiento de apremio
Reglas sobre la subasta de inmuebles en procedimiento de apremio
La subasta de bienes inmuebles en procedimiento de apremio consiste en un conjunto de normas que permiten la venta forzosa de bienes inmuebles para que el deudor haga frente, gracias a la liquidez obtenida en la subasta, a sus deudas pendientes, que son las que han provocado la subasta.
Como sabes, existen diferentes tipos de subasta en función de cuál es el origen de la deuda y/o la relación jurídica entre acreedor y deudor. Por eso nos encontramos con subastas en ejecución hipotecaria, subastas concursales, subastas de Hacienda o de la Seguridad Social….
En este contexto, el procedimiento de apremio es el más genérico de todos, y sus reglas se aplican de forma supletoria en muchos casos, a falta de normas especiales.
Por ejemplo, cuando lo que se subasta es la vivienda habitual de un consumidor bancario, entran en juego reglas específicas recogidas en la normativa sobre la subasta en ejecución hipotecaria… Muchas normas específicas remiten directamente a este procedimiento que, como hemos visto, se regula en la LEC.
Así, en esta norma se definen las reglas generales para la subasta de bienes muebles o inmuebles, que no son idénticas.
Las subastas que se celebran en el Portal de Subastas BOE en procedimiento de apremio están sujetas a determinadas reglas que recoge la LEC, y que se aplican tanto a la subasta de bienes muebles como inmuebles.
La subasta tendrá lugar en el Portal dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado para la celebración electrónica de subastas, a cuyo sistema de gestión tendrán acceso todas las Oficinas judiciales.
Todos los intercambios de información que deban realizarse entre las Oficinas judiciales y el Portal de Subastas se realizarán de manera telemática, y cada subasta estará dotada con un número de identificación único.
La subasta se abrirá transcurridas, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, cuando haya sido remitida al Portal de Subastas la información necesaria para el comienzo.
Para poder participar en la subasta electrónica, deberás darte de alta como usuario del sistema.
Si actúas en nombre de un tercero, ten en cuenta que, una vez concluida la subasta, si resultas el mejor postor, deberás acreditar tu representación ante la Oficina judicial que haya intervenido como autoridad gestora de la subasta, salvo que ya constara previamente. De lo contrario, y si no lo haces en el plazo de tres días, perderás tu depósito, que “se aplicará a los fines de la ejecución”, pasando el inmueble al siguiente mejor postor con reserva de postura.
Ten cuidado porque la falta de acreditación de la representación no interrumpirá los plazos establecidos para el pago del resto del precio o de traslado al deudor para mejora de postura.
Las pujas se deben enviar telemáticamente. Tras hacerlo, se devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía.
Es importante el hecho de que, en contra de lo que sucedía antes, ahora las pujas tienen carácter secreto (se trata de una de las novedades clave tras la reforma de las subastas de 2025).
El resultado es que, durante el período de celebración de la subasta, el Portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía. Al finalizar la subasta, el portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o bien el hecho de que la subasta ha concluido sin postores.
Se trata de una importante novedad dado que, con la normativa previa a la reforma, era posible ver a tiempo real cada nueva puja, lo que sin duda condicionaba el procedimiento. Con este nuevo modelo se evitan y limitan prácticas poco éticas y se impulsan pujas más elevadas.
El postor deberá también indicar si consiente o no la reserva de la cantidad consignada para que, si el rematante no entregara en plazo el resto del precio, pueda aprobarse el remate en favor de los que le sigan. También se debe indicar si se puja en nombre propio o en nombre de un tercero.
Hay que tener en cuenta que, tras la reforma de 2025, solo se podrá derivar una vez, al segundo mejor postor, la adjudicación en caso de impago por parte del primero, si es que éste no paga el resto del precio.
Una vez se comunique la identidad del siguiente postor cuya reserva de postura cumpla las condiciones exigidas, se devolverán los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.
Si el segundo adjudicatario con reserva de postura tampoco paga, se deberá convocar una nueva subasta y los depósitos de ambos se aplicarán “a los fines de la ejecución”.
Un mismo postor podrá efectuar nuevas posturas por importe superior o inferior a la que ya hubiera realizado, en cuyo caso sólo será tenida en cuenta la última efectuada antes del cierre de la subasta. En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo.
Durante el período de celebración de la subasta, el Portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que tendrán carácter secreto. Al finalizar la subasta, el Portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o bien el hecho de que la subasta ha concluido sin postores.
La duración de la subasta es de 20 días naturales desde su apertura, un plazo que, desde la reforma de 2025, es improrrogable. Además, la subasta no podrá finalizar en sábados, domingos ni en los días de fiesta nacional. Tampoco podrá finalizar en los días que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos inclusive, ni en el mes de agosto.
Si se suspende la subasta por un periodo superior a 15 días esto supondrá la cancelación de la subasta, con devolución de los depósitos a los postores, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
Sin embargo, si la suspensión no supera los 15 días naturales, quedará paralizada la celebración de la subasta, que se reanudará por el tiempo que reste para su conclusión.
En la fecha del cierre de la subasta, y a continuación de este cierre, el Portal de Subastas remitirá al Letrado de la Administración de Justicia información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.
El Portal de Subastas comunicará a la Oficina judicial las incidencias que se produzcan en el desarrollo de la subasta y facilitará toda la información que pueda serle solicitada para comprobar que la subasta se ha celebrado con la máxima publicidad, seguridad, confidencialidad y disponibilidad, sin resultar afectados los derechos de los postores y cumpliendo el resto de prescripciones legales.”
En caso contrario, “el letrado o la letrada de la Administración de Justicia podrá no aprobar el resultado de la subasta y ordenar una nueva celebración.”
Un punto clave en las subastas de bienes inmuebles es el relativo a la información sobre el bien que debe constar en el Portal de Subastas del BOE. En concreto, debe aportarse una certificación emitida por el Registro de la Propiedad en la que consten la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado, así como los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado (en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se encuentra libre de cargas).
Desde la reforma de la LEC de 2025 se incide especialmente en la necesidad de aportar toda la información necesaria sobre el bien o bienes subastados, especialmente en materia de bienes inmuebles:
Si la petición de subasta del inmueble se retrasa más de 6 meses desde la fecha de expedición de la certificación de cargas, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, previamente a dictar el decreto de convocatoria de subasta, podrá solicitar, de oficio, nota simple registral actualizada a efectos de comprobar si su estado registral actual concuerda con el que resulta de la certificación de cargas obrante en el expediente.
Se comprobará la vigencia actual de las cargas preferentes que fueron tenidas en cuenta para valorar el bien a efectos de subasta, por si fuera necesario liquidarlas nuevamente.
Esta nota simple registral se pondrá a disposición de los interesados en participar en la subasta, incorporándose a la documentación publicada en el Portal de Subastas del BOE.
Desde el inicio de la subasta que haya de celebrarse, y hasta su finalización, el registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al letrado o letrada de la Administración de Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a efectos de la convocatoria de la subasta.
El letrado o letrada de la Administración de Justicia también incorporará el código registral único de la finca a subastar, si se dispone de él, a la información que transmita al Portal de Subastas y éste, a su vez, comunicará electrónicamente la publicación, cancelación o cierre de la subasta al Registro correspondiente. El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.
La LEC también nos dice que debe incorporarse en el Portal de Subastas el edicto que exprese la identificación de la finca o fincas que van a subastarse, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuvieran), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”.
También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta.
Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente para facilitar y ordenar la información.
Desde la reforma de 2025, en el caso de la subasta de bienes inmuebles se introducen algunas novedades en cuanto a la información que debe aportarse en el edicto de la subasta.
Se debe incluir el código registral único.
Es necesario aportar la certificación de dominio y cargas que se hubiera expedido al inicio de la ejecución.
Sobre el avalúo o valoración que sirve de tipo para la subasta y la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, esta minoración de cargas se justificará “mediante la incorporación de las comunicaciones donde conste la situación actualizada de esos créditos”. Además, de cara a justificar la valoración o avalúo, la reforma introduce la necesidad de aportar el informe de tasación extrajudicial, “cuyo certificado conste en el título ejecutivo, y que hubiera servido como referencia para determinar el valor de subasta.”
Desde el Registro de la Propiedad se debe facilitar la certificación que se hubiera expedido para comenzar el procedimiento, así como información registral actualizada, la referencia catastral (si estuviera incorporada a la finca) e información gráfica, urbanística o medioambiental asociada a ella, cuando sea posible.
En el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor.
Para más información, te recomendamos leer este post.
Además, desde la reforma de la LEC de 2025 el edicto informará de que el traslado para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta “comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación, haciéndose constar este extremo en el decreto acordando la subasta.”
Se trata de una de las novedades más importantes de la reforma: con el fin de agilizar el proceso y evitar largas esperas, el inicio del cómputo del plazo para pago del resto del precio comienza a correr desde la fecha de cierre de la subasta, y no desde la fecha de notificación del decreto de adjudicación de remate.
Lo mismo se aplica a aquellos casos en que entre en juego la posibilidad de que el deudor presente mejora de postura (cuando las pujas ofrecidas no cubran los porcentajes mínimos de adjudicación), que es a lo que se refiere este añadido en la información del edicto de la subasta.
Desde la reforma de la LEC de 2025 existen nuevos porcentajes de depósito que el participante en la subasta debe aportar para poder pujar, siempre que se trate de una subasta que se rija por esta norma. Se trata de porcentajes más elevados que bajo la normativa previa, especialmente en el caso de los bienes inmuebles.
Bienes muebles. El depósito asciende al 10 % del valor de los bienes, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultaría de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior.
Bienes inmuebles. El depósito asciende al 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros, "con el fin de penalizar adecuadamente el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido”.
En ambos casos “se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes”, tanto al alza como a la baja.
Durante el periodo de licitación es posible solicitar al Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviera en la posesión, solicitando su consentimiento.
Sin embargo, no es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre, si bien hacerlo puede suponer una rebaja de la deuda.
En concreto, el deudor cuyo inmueble va a ser subastado podrá, en el plazo de 10 días desde la notificación del decreto de convocatoria de la subasta, “comunicar al tribunal su deseo de facilitar el mejor desarrollo de la subasta, pudiendo consentir la inspección del bien por los interesados.” En este sentido, “deberá facilitar, dentro de ese plazo, sus datos de contacto, así como fotografías y cuanta información disponga respecto al estado actual del bien y su situación posesoria”. La ventaja de hacerlo es que podrá “beneficiarse de una reducción de la deuda que puede alcanzar hasta un 2 % del importe por el que se adjudicara.”
Conocer estas reglas te será de gran ayuda a la hora de planificar tus pujas en una subasta de inmueble en procedimiento de apremio.
El porcentaje mínimo de adjudicación para bienes inmuebles es del 70 % del valor de subasta y, para los casos en que no se alcance este porcentaje, se establece un mínimo del 50 % de su valor, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40 % del valor de subasta.
Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigirá, en todo caso, la decisión favorable del letrado o letrada de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes.
En cuanto a los casos en que la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 %, el ejecutado podrá presentar en un plazo de 10 días “escrito indicando que otra persona está dispuesta a mejorar el precio de la subasta ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 % del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.”
No es posible, desde la reforma de 2025, hacer una propuesta de pago aplazado.
Si tu puja te permite adjudicarte el bien inmueble, el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adjudicación.
Podrás solicitar que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. También el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Un último aspecto clave en relación con la posesión del inmueble en caso de que se encuentre ocupado es que, en estos casos, “el letrado de la Administración de Justicia acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto (...) que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él.”
Para cerrar este artículo, y a modo de resumen, hemos preparado un pequeño checklist de gran utilidad para que compruebes que cumples con todos estos puntos antes de pujar en una subasta de inmueble en procedimiento de apremio:
Asegúrate del tipo de procedimiento que origina la subasta del bien inmueble
Analiza con detalle el edicto de la subasta en busca de cualquier particularidad y ten muy en cuenta cuál es la normativa aplicable
Analiza las cargas del inmueble
Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta
Comprueba que el inmueble existe (puede ocurrir que existan errores registrales y que no exista o no se encuentre donde indica el edicto)
Comprueba el estado posesorio del inmueble y cómo y cuándo podrás recuperar su posesión
Valora el inmueble de forma realista y haz números para asegurar la viabilidad de tu inversión
Consulta siempre a un abogado especialista en subastas cualquier duda que pueda surgir antes de pujar
Si no lo ves claro, no pujes. Evita también bloquear tu dinero realizando reservas de postura en distintas subastas.
Por último, y como cierre de este artículo, ten en cuenta que lo más importante es restar incertidumbre a cualquier decisión de inversión, especialmente si estás pujando para adquirir un bien necesario. Saber si un inmueble está o no ocupado y de qué manera, conocer el estado real del bien… te llevará necesariamente a investigar, utilizando para ello todos los medios a tu alcance.
No está de más consultar posibles deudas pendientes, analizar con detalle las cargas existentes, hablar con la administración de fincas correspondiente para saber más sobre el contexto de la subasta… Toda información es poca antes de pujar.
