Atrás quedaron los tiempos en que comprar una vivienda en subasta era una operación de alto riesgo, solo apta para especialistas y al alcance de unas pocas personas. Desde hace ya varios años tanto la normativa como la forma de participación en los procedimientos de subasta se ha vuelto mucho más transparente y pública, y son muchas las personas que se lanzan a formarse y a ganar dinero de este modo.
Sin embargo, como con cualquier otra compraventa, existen algunos factores que pueden truncar o dificultar tu inversión. Uno de ellos es la presencia de un ocupante legal (por ejemplo, un inquilino) en el inmueble o, en el peor de los casos, de un ocupante ilegal. Por eso en este artículo profundizamos en este tema y te contamos qué debes tener en cuenta al comprar una vivienda ocupada en subasta a través de los tres casos más frecuentes que puedes encontrar.
En este artículo encontrarás:
Adquirir en subasta una vivienda con un inquilino dentro presenta algunas posibles complicaciones si lo que quieres es entrar a vivir en el inmueble inmediatamente, alquilarlo tú mismo a mejor precio o venderlo a un tercero que quiera usarlo para vivir o como inversión. Lo más normal en estos casos es que debas respetar el contrato de alquiler vigente y, por tanto, renunciar al uso del inmueble durante su duración.
Es natural que tanto tú como cualquier tercero tengáis preferencia por comprar una vivienda que esté disponible para su uso: si existe un alquiler vigente, existen unas condiciones contractuales y legales que es necesario respetar.
Sin embargo, es posible que esta circunstancia no te importe demasiado si el inquilino que reside en el inmueble es buen pagador y la renta que abona te parece justa y compatible con tu estrategia de inversión. También es posible negociar con el inquilino una salida justa para ambos que te permita disponer del bien antes de tiempo.
Lo importante es que tengas toda la información posible para que puedas tomar una decisión formada y, en concreto, que tengas claro:
Qué tipo de contrato de alquiler existe. No es lo mismo un contrato de alquiler de vivienda habitual que un alquiler de temporada.
En qué año se firmó el contrato. Esto determinará cuáles son las reglas que se aplican en tu caso de cara a la recuperación del uso del inmueble.
Cuál es la duración del alquiler y cuándo puede quedar libre la vivienda. Existe una duración máxima legal, ya sea por ley o por contrato, que debes conocer.
Cuál es la renta y cómo se actualiza. Es importante conocer cuánto dinero puedes ingresar cada mes.
Si existe un derecho de adquisición preferente a favor del inquilino. En caso de alquiler de vivienda habitual este derecho existe por ley, aunque es posible renunciar a él en el contrato de alquiler, siempre por escrito y expresamente.
Si el inquilino es buen pagador y cumplidor. Tener a un buen inquilino, responsable y que cumpla con sus pagos y cuide del inmueble, siempre dará mayor tranquilidad que lo contrario y puede ser un factor determinante.
A continuación analizamos algunos de los supuestos más frecuentes y cómo te afectan.
De forma esquemática, y teniendo en cuenta la redacción actual de la LAU, lo más frecuente es que, si compras un inmueble con un alquiler de vivienda habitual vigente, debas respetar la duración contractual del arrendamiento, que será, por ley, como mínimo de cinco años para personas físicas y de siete para las personas jurídicas. Este plazo empezará a contar desde la firma del contrato o puesta a disposición del inmueble y se trata del mínimo legal: es posible que el contrato recoja un periodo más amplio, circunstancia que también deberás respetar.
Esta directriz de respeto a la duración mínima del contrato por parte del comprador, ya sea en subasta o de cualquier otra manera, se aplica independientemente de que el contrato de alquiler se encuentre registrado o no en el Registro de la Propiedad, e incluso de que exista una posible cláusula de renuncia a la continuidad del contrato en caso de transmisión de la vivienda, ya que esta cláusula sería contraria al artículo 13 de la LAU.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que anteriores redacciones de la LAU contemplan situaciones distintas y que la norma que se aplicará será la vigente en el momento de la firma del contrato. Por ejemplo, antes de la reforma de dicha Ley operada en 2019, en caso de que el contrato de alquiler no se encontrara inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador de buena fe (es decir, el que desconociera la existencia de un inquilino) podría recuperar el inmueble.
Además, las cosas pueden ser distintas (y más favorables a tus intereses) en caso de alquiler de temporada, cuya duración y protección legal son más reducidas.
Dado que la casuística es amplia y compleja, lo más recomendable es acudir a un abogado especializado para salir de dudas y tener claro cuándo y bajo qué condiciones podrás recuperar el uso del inmueble.
Otro supuesto que debes tener en cuenta (y que sin duda resultará mucho más problemático que la presencia de un inquilino legal y cumplidor) es la posible existencia de terceros ocupantes de la vivienda cuya existencia no consta en la documentación de la subasta.
Es cierto que la LEC obliga a informar sobre el estado posesorio del inmueble en la documentación de la subasta, pero la realidad es que no siempre ocurre así y, de hecho, en muchos casos lo más frecuente es que estos datos se omitan. La Ley tampoco exige a la autoridad responsable de la subasta ninguna labor de investigación ni diligencia al respecto.
Por eso es tan importante que investigues por tu cuenta y que, en la medida de lo posible, acudas físicamente al inmueble para conocer en qué estado se encuentra y si alguien vive allí, así como bajo qué relación contractual, si es que existe.
Existen dos casos posibles cuyo tratamiento legal también es distinto:
El ocupante tuvo derecho a residir en el inmueble pero ya no lo tiene. Un caso frecuente es el de un inquilino que dejó de pagar el alquiler y sigue residiendo en el inmueble. En estos casos existen determinadas protecciones legales para inquilinos en riesgo de exclusión social que pueden perjudicarte.
El ocupante nunca tuvo ningún título que justifique su residencia en el inmueble. En este caso estamos ante un ocupa en el sentido más literal de la palabra. Tus armas legales serán mayores en este caso, dado que no habrá buena fe alguna por parte del ocupante. Existe incluso una vía Penal a la que puedes acudir.
Si no existe ningún derecho para residir en la vivienda, la vía legal para recuperar el uso del inmueble es el procedimiento de desahucio, aunque en la práctica podemos encontrarnos con muchos problemas a la hora de hacer efectivo el desalojo del inmueble o lanzamiento.
En caso de que tu vivienda esté ocupada ilegalmente, la LEC nos explica que son dos los momentos procesales en que se puede actuar:
Antes de la subasta
Además, el ejecutante o acreedor “podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el Tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución.”
El resultado será un auto no recurrible dictado por el Tribunal en el que se declarará que el ocupante u ocupantes lo son “de mero hecho o sin título suficiente”. Sin embargo, en caso de que sí exista un motivo válido para residir en el inmueble, el Tribunal “declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.”
De todo lo anterior se desprende que existe la posibilidad (que no la obligación) de que la situación posesoria del inmueble se aclare antes de la subasta, de forma que puedas actuar con la máxima certeza y contar con una resolución judicial que te permita iniciar el desahucio una vez adjudicado el inmueble a tu favor.
Estas declaraciones, recoge la LEC, “se harán constar en la publicidad de la subasta” en caso de que existan. Además, en estos casos, una vez adjudicado el inmueble a tu favor, el letrado de la Administración de Justicia deberá acordar “de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto (...) que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él”. Los ocupantes desalojados, por su parte, podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.
Una vez adjudicado el inmueble
Cuando el acreedor no haga nada, el propio adquirente o adjudicatario podrá “pedir al Tribunal la ejecución del lanzamiento de quienes (…) puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente.” También en este caso los ocupantes podrán oponerse y probar la legalidad de su situación, cuando sea el caso.
Existe un plazo de un año para solicitar este lanzamiento desde la fecha de adquisición del inmueble por tu parte: una vez se cumpla ese plazo, “la pretensión de desalojo solo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.”
La norma se refiere a las vías judiciales tradicionales, distintas de las disponibles dentro del propio procedimiento de ejecución y subasta de la LEC. Son las siguientes:
Demanda de desahucio (Civil). Incluye el llamado desahucio exprés, que sirve para los casos de alquiler con impago, o para echar a los ocupantes ilegales que entraron en la vivienda sin permiso.
Denuncia por usurpación (Penal). En general se desaconseja porque la vía Penal es más lenta y compleja, aunque puede ser recomendable si la ocupación ilegal tiene lugar cuando ya somos propietarios del inmueble pero aún no hemos tomado posesión de él.
En estos dos casos el ocupante podrá aportar documentación que legitime su ocupación y el Tribunal deberá ordenar o no el desalojo en función de lo que se pruebe.
Para más información, te recomendamos leer este artículo sobre qué hacer si compras un piso en subasta y está ocupado.
Un posible factor de riesgo del que no se habla demasiado y que puede traer de la mano mucha incertidumbre es la existencia de un derecho de uso de la vivienda atribuido en un proceso matrimonial.
Hablamos de un derecho de uso que suele ir vinculado a la custodia de los hijos: muchas veces el uso de la que fue vivienda habitual de la familia es atribuido al progenitor que se queda con la custodia de los hijos, normalmente cuando hablamos de custodia monoparental.
El supuesto más frecuente, al menos tradicionalmente, es el de la madre que obtiene (en realidad, en beneficio de los hijos) el derecho de uso de la vivienda familiar durante cierto tiempo, normalmente coincidente con la llegada de la mayoría de edad de los niños o de su independencia económica, un concepto más indeterminado.
También es posible que se atribuya este derecho de uso a una de las partes debido al perjuicio económico que le ha supuesto la ruptura, de forma también temporal y, en ocasiones, indeterminada, al asociarse con la recuperación económica de la persona que disfruta de este derecho.
Existen situaciones que pueden romper con este derecho de uso que, como podemos comprobar, puede extenderse durante largos años: el más frecuente es que una nueva pareja del progenitor que disfruta del derecho de uso pase a vivir en la vivienda. En este supuesto el derecho de uso puede perderse porque el inmueble perderá el carácter de vivienda familiar en el sentido en el que lo fue, pasando a ser residencia de una nueva familia.
Existe jurisprudencia contradictoria con respecto a si es necesario que el derecho de uso se encuentre registrado para que subsista tras la subasta. En general, deberás demostrar tu buena fe (que se traduce en tu desconocimiento de esta circunstancia) para recuperar el uso del inmueble en caso de que este derecho de uso no conste registrado.
Este supuesto es muy frecuente en la subasta de bienes en división de cosa común, que puede darse cuando una pareja copropietaria de un inmueble se divorcia y, en ausencia de acuerdo con respecto a la venta del inmueble, termina en subasta por voluntad de una de las partes.
De todo lo anterior se desprende claramente la importancia de investigar el estado posesorio del inmueble en subasta y comprobar si existen personas ocupándolo, así como con qué título, en caso de que exista. Ten en cuenta que, aunque existe la posibilidad de informar acerca de cualquier derecho legítimo para residir en el inmueble durante el procedimiento que da lugar a la subasta (siempre que se trate de una subasta regulada por la LEC), no siempre ocurre así.
Por tanto, es posible que exista, por ejemplo, un inquilino con derecho a seguir viviendo en el piso y que, una vez adjudicado, no puedas hacer nada para echarle antes de tiempo. También es posible, tal y como hemos visto, que existan ocupas o personas que residan en el mueble de forma ilegítima. Este punto es el que más problemas y dolores de cabeza suele suponer para el adjudicatario.
La manera más sencilla de conocer el estado posesorio de un inmueble es visitarlo, aunque esto no siempre es posible.
En caso contrario, siempre puedes acercarte al lugar en el que se encuentra el inmueble y, si está integrado en un régimen de propiedad horizontal (un edificio, una zona residencial de chalets…), hablar con los vecinos para informarte acerca de si vive alguien en el inmueble.
También puedes ponerte en contacto con la comunidad de propietarios o con la administración de fincas encargada de la gestión de la comunidad. Así podrás saber, entre otras cosas, si existen deudas pendientes de la comunidad de propietarios, un punto que jamás debe faltar en cualquier investigación previa de una subasta de inmueble.
Siempre es buena idea que te quedes con el teléfono de contacto de las personas e instituciones con las que trates para averiguar información sobre el inmueble: ten en cuenta que la situación puede cambiar de un día para otro, ya que una vivienda vacía puede resultar muy atractiva para ocupantes ilegítimos.
