Una de las vías más frecuentes para acceder a este tipo de bien es la subasta de solar en procedimiento de apremio: te contamos cuáles son las reglas del juego para este tipo de subasta.
En este artículo encontrarás:
Claves para pujar en una subasta de solar en procedimiento de apremio
Checklist antes de pujar en una subasta de solar en procedimiento de apremio
Uno de los factores más importantes que debes tener en cuenta al comprar un solar en subasta es que debes conocer previamente cuáles son los usos que podrás hacer de dicho suelo. Por ejemplo, existen terrenos o solares rústicos en los que no es posible construir con la normativa vigente en la mano. Distinto es el caso de los solares urbanizables o urbanos.
Normalmente los solares urbanos son los que más claridad y opciones pueden ofrecerte: tanto si quieres diseñar tu propia casa como si buscas iniciar una promoción de viviendas para alquiler, para venta, para oficinas… adquirir este tipo de bien inmueble te abrirá las puertas a variadas opciones que podrás diseñar y planificar desde cero.
Por eso, una de las grandes ventajas de comprar un solar en subasta es que podrás dedicarlo a lo que tú desees y convertirte en promotor del cambio. Además, tendrás todo el control con respecto al tipo de inmuebles o inmuebles que van a construirse: sus dimensiones y distribución, sus usos, el público al que se dirigen, el beneficio que esperas obtener…
Además, si compras tu solar en subasta es muy probable que ahorres una cantidad importante en el proceso, lo que te permitirá aprovechar tu presupuesto en mayor medida de cara al desarrollo del proyecto y su construcción.
Otra ventaja es que, si tienes olfato y estudias bien el mercado, podrás contribuir a revalorizar o crear una nueva zona urbana, con el beneficio económico y social que ello supone, especialmente en tiempos de escasez de oferta de vivienda para una creciente demanda.
Para participar en una subasta de solar en procedimiento de apremio debes asegurarte antes de que el suelo sea urbano o, en su caso, urbanizable. Si el suelo pertenece a la segunda categoría, asegúrate de consultar con todo lujo de detalles las condiciones para dotar a tu solar de los requerimientos necesarios para poder construir en él, así como del coste asociado. Es lo que se conoce como ‘carga urbanística’.
Solo una vez que conozcas este dato podrás valorar objetivamente si se trata de una buena o mala inversión, siempre teniendo en cuenta también el presupuesto de tu proyecto, incluyendo todas las partidas necesarias y también los costes y tiempos que supone la burocracia administrativa.
Por otro lado, si adquieres un suelo urbano también deberás conocer previamente hasta qué punto puedes edificar en él. Las cosas serán previsiblemente más sencillas en este supuesto, ya que podrás solicitar directamente la licencia para construir.
Por último, recuerda que no todas las subastas funcionan igual: existen subastas de solar en procedimientos iniciados por Hacienda, por la Seguridad Social, por concurso de acreedores… o por la vía de procedimiento de apremio, que es una de las más frecuentes y en la que nos centramos en este texto.
Este tipo de subasta se anuncia y desarrolla a través del Portal de Subastas del BOE y en el propio anuncio de la subasta encontrarás información acerca de la ubicación del inmueble, el tipo de suelo, la fecha de inicio y fin de la subasta…
En todo caso, y especialmente en caso de que se trate de un solar urbanizable, nuestra recomendación es que investigues por tu cuenta todo lo que puedas antes de tomar una decisión y definir el importe máximo de tu puja, especialmente en cuanto a cuáles son los límites a la edificabilidad.
Puedes contactar con el ayuntamiento correspondiente y con el área de urbanismo para salir de dudas.
La subasta de solares en procedimiento de apremio se encuentra regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Se trata de un procedimiento de subasta genérico que se aplica en la mayoría de los casos y, de hecho, este conjunto de reglas sirve como cuerpo normativo supletorio para el resto de procedimientos de subasta.
Para comprender cómo funcionan las subastas de solar en procedimiento de apremio deberás consultar el pliego de la subasta y también conocer el contenido de la ley. A continuación te resumimos los aspectos clave de esta norma que debes conocer:
La subasta tendrá lugar en el Portal del BOE, diseñado para la celebración electrónica de subastas.
La subasta se abrirá transcurridas, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, una vez se haya remitido al Portal de Subastas la información necesaria.
Para poder participar en la subasta electrónica, deberás darte de alta como usuario del sistema.
Si actúas en nombre de un tercero, ten en cuenta que, una vez concluida la subasta, si resultas el mejor postor, deberás acreditar tu representación ante la Oficina judicial que haya intervenido como autoridad gestora de la subasta, salvo que ya constara previamente. De lo contrario, y si no lo haces en el plazo de tres días, perderás tu depósito, que “se aplicará a los fines de la ejecución”, pasando el solar al siguiente mejor postor con reserva de postura.
Ojo porque la falta de acreditación de la representación no interrumpirá los plazos establecidos para el pago del resto del precio o de traslado al deudor para mejora de postura.
Las pujas se enviarán telemáticamente y se devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía.
Es importante el hecho de que, en contra de lo que sucedía antes, ahora las pujas tienen carácter secreto (se trata de una de las novedades clave tras la reforma de las subastas de 2025).
Así, durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía. Al finalizar la subasta, el portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o el hecho de que la subasta ha concluido sin postores.
Se trata de una importante novedad dado que, con la normativa previa a la reforma, era posible ver a tiempo real cada nueva puja, lo que sin duda condiciona el procedimiento. Con este nuevo modelo se evitan y limitan prácticas poco éticas y se impulsan pujas más elevadas.
Es imprescindible indicar si consientes o no la reserva de la cantidad consignada para que, si el rematante no entrega en plazo el resto del precio, pueda aprobarse el remate en favor de quien te siga. También debes indicar si pujas en nombre propio o en nombre de un tercero.
En el caso de las subastas reguladas bajo el paraguas de la LEC, como es el caso de las subastas de solar en procedimiento de apremio, hay que tener en cuenta que, tras la reforma de 2025, solo se podrá derivar una vez, al segundo mejor postor, la adjudicación en caso de impago por parte del primero, si es que éste no paga el resto del precio.
Una vez se comunique la identidad del siguiente postor cuya reserva de postura cumpla las condiciones exigidas, se devolverán los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura. Si el segundo adjudicatario con reserva de postura tampoco paga, se deberá convocar una nueva subasta y los depósitos de ambos se aplicarán “a los fines de la ejecución”.
Un mismo postor podrá efectuar nuevas posturas por importe superior o inferior a la que ya hubiera realizado, en cuyo caso sólo será tenida en cuenta la última efectuada antes del cierre de la subasta. En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo.
Durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que tendrán carácter secreto. Al finalizar la subasta, el portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o bien el hecho de que la subasta ha concluido sin postores.
La duración de la subasta es de 20 días naturales desde su apertura, un plazo que, desde la reforma de 2025, es improrrogable. Además, la subasta no podrá finalizar en sábados, domingos ni en los días de fiesta nacional. Tampoco podrá finalizar en los días que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos inclusive, ni en el mes de agosto.
Si se suspende la subasta por un periodo superior a 15 días esto supondrá la cancelación de la subasta, con devolución de los depósitos a los postores, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
Sin embargo, si la suspensión no supera los 15 días naturales, quedará paralizada la celebración de la subasta, que se reanudará por el tiempo que reste para su conclusión.
En la fecha del cierre de la subasta, y a continuación de este cierre, el Portal de Subastas remitirá al Letrado de la Administración de Justicia información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.
El Portal de Subastas comunicará a la Oficina judicial las incidencias que se produzcan en el desarrollo de la subasta y facilitará toda la información que pueda serle solicitada para comprobar que la subasta se ha celebrado con la máxima publicidad, seguridad, confidencialidad y disponibilidad, sin resultar afectados los derechos de los postores y cumpliendo el resto de prescripciones legales.”
En caso contrario, “el letrado o la letrada de la Administración de Justicia podrá no aprobar el resultado de la subasta y ordenar una nueva celebración.”
Debe constar en el Portal de Subastas del BOE una certificación emitida por el Registro de la Propiedad en la que consten la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado, así como los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado (en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se encuentra libre de cargas).
Desde la reforma de la LEC de 2025 se incide especialmente en la necesidad de aportar toda la información necesaria sobre el bien o bienes subastados, especialmente en materia de bienes inmuebles, como es el caso de un solar:
Si la petición de subasta del inmueble se retrasa más de 6 meses desde la fecha de expedición de la certificación de cargas, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, previamente a dictar el decreto de convocatoria de subasta, podrá solicitar, de oficio, nota simple registral actualizada a efectos de comprobar si su estado registral actual concuerda con el que resulta de la certificación de cargas obrante en el expediente.
Se comprobará la vigencia actual de las cargas preferentes que fueron tenidas en cuenta para valorar el bien a efectos de subasta, por si fuera necesario liquidarlas nuevamente.
Esta nota simple registral se pondrá a disposición de los interesados en participar en la subasta, incorporándose a la documentación publicada en el Portal de Subastas del BOE.
Desde el inicio de la subasta que haya de celebrarse, y hasta su finalización, el registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al letrado o letrada de la Administración de Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a efectos de la convocatoria de la subasta.
El letrado o letrada de la Administración de Justicia también incorporará el código registral único de la finca a subastar, si se dispone de él, a la información que transmita al Portal de Subastas y éste, a su vez, comunicará electrónicamente la publicación, cancelación o cierre de la subasta al Registro correspondiente. El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.
Debe incorporarse en el Portal de Subastas el edicto que exprese la identificación de la finca o fincas que van a subastarse, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuvieran), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”.
También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente para facilitar y ordenar la información.
Desde la reforma de 2025, en el caso de la subasta de bienes inmuebles (como es el caso de un solar) la reforma introduce algunas novedades en cuanto a la información que debe aportarse en el edicto de la subasta.
Se debe incluir el código registral único.
Es necesario aportar la certificación de dominio y cargas que se hubiera expedido al inicio de la ejecución.
Sobre el avalúo o valoración que sirve de tipo para la subasta y la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, esta minoración de cargas se justificará “mediante la incorporación de las comunicaciones donde conste la situación actualizada de esos créditos”. Además, de cara a justificar la valoración o avalúo, la reforma introduce la necesidad de aportar el informe de tasación extrajudicial, “cuyo certificado conste en el título ejecutivo, y que hubiera servido como referencia para determinar el valor de subasta.”
Desde el Registro de la Propiedad se debe facilitar la certificación que se hubiera expedido para comenzar el procedimiento, así como información registral actualizada, la referencia catastral (si estuviera incorporada a la finca) e información gráfica, urbanística o medioambiental asociada a ella, cuando sea posible.
En el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor.
Para más información, te recomendamos leer este post.
Además, desde la reforma de la LEC de 2025 el edicto informará de que el traslado para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta “comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación, haciéndose constar este extremo en el decreto acordando la subasta.”
Se trata de una de las novedades más importantes de la reforma: con el fin de agilizar el proceso y evitar largas esperas, el inicio del cómputo del plazo para pago del resto del precio comienza a correr desde la fecha de cierre de la subasta, y no desde la fecha de notificación del decreto de adjudicación de remate.
Lo mismo se aplica a aquellos casos en que entre en juego la posibilidad de que el deudor presente mejora de postura (cuando las pujas ofrecidas no cubran los porcentajes mínimos de adjudicación), que es a lo que se refiere este añadido en la información del edicto de la subasta.
Desde la reforma de la LEC de 2025 existen nuevos porcentajes de depósito que el participante en la subasta debe aportar para poder pujar, siempre que se trate de una subasta que se rija por esta norma. Se trata de porcentajes más elevados que bajo la normativa previa, especialmente en el caso de los bienes inmuebles.
Bienes muebles. El depósito asciende al 10 % del valor de los bienes, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultaría de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior.
Bienes inmuebles. El depósito asciende al 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros, "con el fin de penalizar adecuadamente el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido”.
En ambos casos “se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes”, tanto al alza como a la baja.
Durante el periodo de licitación es posible solicitar al Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviera en la posesión, solicitando su consentimiento.
Sin embargo, no es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre, si bien hacerlo puede suponer una rebaja de la deuda.
En concreto, el deudor cuyo solar va a ser subastado podrá, en el plazo de 10 días desde la notificación del decreto de convocatoria de la subasta, “comunicar al tribunal su deseo de facilitar el mejor desarrollo de la subasta, pudiendo consentir la inspección del bien por los interesados.” En este sentido, “deberá facilitar, dentro de ese plazo, sus datos de contacto, así como fotografías y cuanta información disponga respecto al estado actual del bien y su situación posesoria”. La ventaja de hacerlo es que podrá “beneficiarse de una reducción de la deuda que puede alcanzar hasta un 2 % del importe por el que se adjudicara.”
Conocer estas reglas te será de gran ayuda a la hora de planificar tus pujas en una subasta de solar en procedimiento de apremio.
El porcentaje mínimo de adjudicación para bienes inmuebles es del 70 % del valor de subasta y, para los casos en que no se alcance este porcentaje, se establece un mínimo del 50 % de su valor, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40 % del valor de subasta.
Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigirá, en todo caso, la decisión favorable del letrado o letrada de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes.
En cuanto a los casos en que la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 %, el ejecutado podrá presentar en un plazo de 10 días “escrito indicando que otra persona está dispuesta a mejorar el precio de la subasta ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 % del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.”
No es posible, desde la reforma de 2025, hacer una propuesta de pago aplazado.
Si tu puja te permite adjudicarte el bien inmueble, el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adjudicación.
Podrás solicitar que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. También el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Para cerrar este artículo, y a modo de resumen, hemos preparado un pequeño checklist de gran utilidad para que compruebes que cumples con todos estos puntos antes de pujar en una subasta de solar en procedimiento de apremio:
Asegúrate del tipo de procedimiento que origina la subasta del solar
Analiza con detalle el edicto de la subasta en busca de cualquier particularidad y ten muy en cuenta cuál es la normativa aplicable
Analiza las cargas del inmueble
Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta
Comprueba que el inmueble existe (puede ocurrir que existan errores registrales y que el solar no exista o no se encuentre donde indica el edicto)
Comprueba el estado posesorio del solar y cómo y cuándo podrás recuperar su posesión
Valora el inmueble de forma realista y haz números para asegurar la viabilidad de tu inversión
Consulta siempre a un abogado especialista en subastas cualquier duda que pueda surgir antes de pujar
Si no lo ves claro, no pujes. Evita también bloquear tu dinero realizando reservas de postura en distintas subastas.
