10 conceptos básicos sobre subastas públicas que debes conocer antes de pujar

Lectura 12 minutos · 19 Ene 2022
Participar en una subasta es una práctica cada vez más frecuente a la hora de invertir en bienes como viviendas, locales, plazas de garaje, vehículos...

Si es tu primera vez y quieres tenerlo todo bien atado antes de dar ningún paso, nuestra recomendación es que te formes previamente, por ejemplo, a través de los cursos que ofrece Subastanomics.

Para ir abriendo boca, resumimos para ti los 10 conceptos básicos que todo inversor en subastas debe conocer:

  1. Subasta y tipos de subasta: pública, privada, judicial, extrajudicial...
  2. Valor de subasta
  3. Cantidad reclamada
  4. Cargas y Certificado de Cargas
  5. Nota simple
  6. Edicto de la subasta
  7. Puja
  8. Depósito
  9. Reserva de postura
  10. Remate

1. Subasta y tipos de subasta: pública, privada, judicial, extrajudicial...

Aunque parezca obvio, el primer concepto que debes conocer es el de subasta, así como la diferencia entre subastas públicas y subastas privadas, y el amplio catálogo de procedimientos que dan lugar a este tipo de ventas.

Una subasta consiste precisamente en la venta de bienes muebles o inmuebles (prácticamente cualquier cosa) mediante un sistema de puja, adjudicándose al mejor precio ofrecido.

Estas subastas son públicas cuando es un organismo público o una administración quien las celebra, y serán privadas, por descarte, cuando tengan lugar en un entorno no involucrado con lo público. Por ejemplo, existen empresas dedicadas específicamente a la subasta de inmuebles, de obras de arte…

Un caso híbrido es el de las empresas que se dedican a la venta de bienes de sociedades en liquidación, ya que los bienes y las condiciones de compra proceden de un procedimiento judicial (público), mientras que la venta se produce de forma privada (empresa contratada por el administrador concursal).

En general, las subastas más conocidas y accesibles para un inversor principiante son sin duda las subastas públicas que, a su vez, pueden ser judiciales o extrajudiciales, proceder de un juzgado o de Hacienda, de la Seguridad Social… La mayoría de ellas se desarrollan en un portal específico, el Portal BOE, creado a tal efecto para que estos procedimientos se lleven a cabo con la máxima publicidad y transparencia.

En cuanto a los bienes que se pueden subastar, la lista es eterna: casas, pisos, terrenos, locales, oficinas, naves, fincas rurales, embarcaciones, coches, motos, camiones, edificios enteros, derechos de uso y otros derechos, maquinaria, material informático, muebles, joyas, cuadros, libros, ropa, licencias, participaciones sociales… En función del tipo de subasta, puede ser más fácil acceder a determinados tipos de bienes.

Puedes saber más sobre los tipos de subastas y sus fuentes en este artículo, en el que analizamos con todo detalle las clases de subastas a las que puedes acceder para invertir.

2. Valor de subasta

Otro concepto básico si vas a participar en uno de estos procesos es el de valor de subasta: se trata del precio que se le otorga al bien o bienes en subasta, y viene determinado por el perito del organismo que la organice.

Se utiliza como referencia para realizar las pujas y existen determinados porcentajes mínimos que deben respetarse: en general (existen excepciones), solo se podrá adjudicar el bien si la suma ofrecida supera el 50 por ciento en el caso de bienes muebles o el 70 por ciento en el caso de bienes inmuebles. En el caso de las subastas de la Seguridad Social, este porcentaje sube y se sitúa en el 75 por ciento, mientras que en las de Hacienda es del 50 por ciento.

En cualquier caso, suelen existir excepciones que rebajan estos límites mínimos cuando no existan pujas que cubran esa cantidad.

Un aspecto clave para comprender el concepto de valor de subasta es que se trata de un valor distinto del de mercado. Por ejemplo, la tasación de un inmueble a efectos de subasta será distinta de la tasación que se llevó a cabo para hipotecarla, y normalmente la tasación para la subasta (valor de subasta o tipo de subasta) será mayor.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que, al calcular el valor de subasta, se descontarán de su valoración el importe de todas las cargas y derechos anteriores a la ejecución que tengan la consideración de preferentes en la certificación registral de dominio y cargas.

En el caso de las subastas de la Seguridad Social el valor de subasta incluye la enajenación de la seguridad social y las cargas anteriores y preferentes al derecho de la Tesorería General de la Seguridad Social. En este enlace puedes encontrar las reglas concretas de adjudicación en este tipo de subastas.

3. Cantidad reclamada

Otro concepto importante es el de cantidad reclamada, que se corresponde con la suma de dinero que se le reclama al deudor. En determinadas ocasiones, esta cantidad adeudada se convierte en el límite por el que es posible adjudicarse un bien.

Una duda frecuente es si tiene sentido pujar en una subasta en la que la cantidad reclamada es superior al valor de subasta. La respuesta es positiva, ya que la cantidad reclamada debe abonarla el deudor (en este caso, con el dinero obtenido de la subasta), y en ningún caso será tu responsabilidad cubrir la deuda restante. Si, tras la subasta, queda parte de la deuda pendiente, será el deudor quien deba hacerle frente. Eso sí, ten en cuenta que tendrás que asumir las cargas preferentes y anteriores del bien.

En la mayoría de subastas públicas se requiere que la puja ganadora supere el 70 por ciento del valor de subasta en el caso de inmuebles y el 50 por ciento en el de bienes muebles, como ya hemos visto. Cuando esto no ocurra, tanto el deudor como el acreedor (por ejemplo, hipotecado y banco) tendrán derecho a adjudicarse el bien.

Si ambos renuncian a ese derecho, el mejor postor se puede adjudicar el bien, siempre y cuando la autoridad gestora acepte la mejor puja y ésta cubra la cantidad reclamada, intereses y costas y sea igual o superior al 50 por ciento del valor para inmuebles o del 30 por ciento del valor para muebles. Las subastas de la Seguridad Social tienen una operativa distinta que puedes consultar en su página web.

4. Cargas y Certificado de Cargas

Conocer las cargas de un bien en subasta es imprescindible antes de pujar: para ello deberemos acceder a la Certificación de Cargas o, más concretamente, la Certificación de Dominio y Cargas. Se trata de un documento que recoge información muy valiosa e imprescindible de cara a conocer el coste real de cualquier bien inmueble.

Así, el Certificado de Dominio y Cargas comprende los datos vigentes en cuanto a su descripción completa, su propietario o propietarios, los derechos que puedan haberse constituido sobre la propiedad (como el arrendamiento, el usufructo o el uso), y las cargas que pesen sobre la finca (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, etc.), o bien la circunstancia de estar libre de ellas.

En el caso concreto de las subastas públicas, es habitual que la autoridad gestora facilite este Certificado, que es facilitado a su vez por la propia Plataforma BOE. Sin embargo, también es frecuente que haya pasado cierto tiempo desde la emisión de este Certificado hasta el momento de la subasta, dado que este documento se solicita al Registro de la Propiedad en el momento de iniciarse el procedimiento de demanda para subasta. Por ello, puede ocurrir que su información no se encuentre plenamente actualizada.

En estos casos, lo más sencillo y práctico, además de resumido, a la hora de dotarse de información para participar en una subasta, es solicitar una Nota simple o Nota registral de última hora, un documento con información simplificada y más entendible.

En cuanto al contenido del Certificado de Cargas, debes saber que las cargas anteriores a la subasta (es decir, las generadas antes de que el bien sea subastado) pasan a quien se adjudique el bien, por lo que es importante valorarlas cuidadosamente y tenerlas en cuenta antes de pujar.

En el caso de las cargas preferentes ocurre algo parecido. Se trata de deudas que, por su naturaleza legal, debe abonar el adjudicatario a pesar de haberse generado tras la subasta.

Un ejemplo clásico es el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): si sale a subasta un piso con varios recibos pendientes de este impuesto, como adjudicatario estarás obligado a pagar los correspondientes al año en curso y al año anterior, y todos los que no hayan prescrito (4 años como máximo).

También puedes encontrarte con deudas de la comunidad de propietarios, que son deudas preferentes. En concreto, deberás abonar las deudas de comunidad correspondientes al año en curso, así como a los tres años anteriores, en caso de que existan. En el caso de Cataluña, se extiende a los 4 años anteriores.

Las certificaciones se pueden pedir directamente en el Registro o bien de forma telemática a través del portal web del Colegio de Registradores, aunque será necesario ser usuario abonado del servicio o, cuando se trate de un usuario esporádico, identificarse mediante firma electrónica.

En cualquier caso, este certificado es el único medio de acreditar fehacientemente el contenido del Registro y, al tratarse de documento público, va firmado por el Registrador. En este sentido, supera a la Nota Simple, por lo que es recomendable su consulta, siempre cotejando que su información se encuentre actualizada.

5. Nota simple

Por su parte, la nota simple tiene en común con el Certificado de Cargas su contenido informativo: ambos documentos deben contener, en general, la descripción de la finca, la titularidad y las posibles cargas. Sin embargo, la nota simple tiene valor meramente informativo, mientras que la certificación es el único medio de acreditar fehacientemente el contenido del Registro.

Este documento, al igual que el anterior, es expedido por el Registro de la Propiedad y puede solicitarse de forma telemática. A los efectos de una subasta pública, es perfectamente válido para dotarnos de la información necesaria sobre el inmueble de que se trate, siempre que se encuentre actualizado. Para solicitarlo, basta con acreditar un interés legítimo, que puede consistir simplemente en el hecho de encontrarse valorando la posibilidad de adquirir dicho inmueble.

La Nota simple nos habla así de la titularidad, descripción y cargas de un inmueble, tanto ante particulares como ante organismos públicos. Es el documento que suele utilizarse a la hora de solicitar un préstamo hipotecario o personal, así como de cara a la tasación de un inmueble. Al igual que en el caso anterior, es importante que se encuentre actualizado.

Gracias a la Nota simple tendrás en un único documento información veraz sobre quién es el titular del inmueble, así como sobre su carácter privativo o ganancial, su modo de adquisición por el propietario actual (herencia, compraventa…) También cuál es su descripción detallada (ubicación, extensión, tipo de inmueble, orientación, lindes…).

En cuanto a las cargas y gravámenes del inmueble, constarán posibles hipotecas y limitaciones al uso (servidumbres, usufructos…), entre otros puntos. También aparecerán, en su caso, notas marginales que servirán para concretar los datos contenidos en la Nota simple. En caso de duda, es mejor cotejar su significado con un experto en esta materia para no perder ninguna información valiosa.

6. Edicto de la subasta

En cuanto al concepto de edicto en la subasta de bienes, la normativa nos dice que el Portal de Subastas deberá comunicar, a través de los sistemas del Colegio de Registradores, con el Registro correspondiente para que éste confeccione y expida una información registral electrónica referida a los bienes subastados, que se mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida a través del Portal de Subastas.

Este edicto contendrá, entre otras cosas, la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral si la tuvieran, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo, la minoración de cargas preferentes (si las hubiera), y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución.

También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente por este para facilitar y ordenar la información.

Además se señalará que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor.

7. Puja

El concepto de puja se relaciona con la cantidad de dinero que un participante en una subasta está dispuesto a pagar por el bien subastado. Hasta aquí parece sencillo, pero quizás la parte más interesante consiste en conocer los distintos tipos de puja que pueden darse en estos procesos.

Así, tenemos la puja inglesa o ascendente, en la que los compradores ofrecen sumas crecientes a la vista de todos hasta que el mayor monto se adjudica el bien. También existe la puja holandesa o descendente, que funciona aproximadamente al revés, si bien los participantes no pueden ver las ofertas de los demás. La subasta española u holandesa modificada es un híbrido entre las anteriores, y existen otras tipologías como la subasta de sobre cerrado a primer precio o la subasta de sobre cerrado a segundo precio.

En el caso de las subastas del Portal BOE, para realizar una puja, deberás entrar en el sistema utilizando tus credenciales (Certificado Electrónico o identificador y contraseña), localizar la subasta en la que deseas pujar e ir a la solapa "Pujas". Si la subasta tiene varios lotes de adjudicación separada, el siguiente paso será seleccionar el lote y, si ya has constituido el depósito correspondiente (el siguiente concepto que veremos), el sistema le ofrecerá la posibilidad de pujar.

En el momento del envío de la puja, como medida adicional de seguridad, el portal te enviará un SMS o un correo electrónico con un código de verificación. Además, por cada puja realizada y confirmada, recibirás por correo un documento que acredite tu puja: en todo momento podrás comprobar cuál es el importe de tu puja máxima y de la puja máxima para la subasta.

Ten en cuenta, por último, que la aplicación no permite pujar por debajo de un precio inferior a otro marcado por el mismo postor previamente, ni tampoco se puede anular la puja realizada. Por eso, hay que estar bien seguro antes de realizar la puja, ya que tu decisión es irrevocable.

8. Depósito

Otro concepto clave es el de depósito. Tal y como explicamos en nuestra área de Ayuda el depósito es el importe que dejas en concepto de fianza para poder participar en una subasta. Normalmente en las subastas públicas el importe del depósito asciende al 5 por ciento de la valoración, exceptuando el caso de las subastas de la Seguridad Social, donde esta suma se mueve hasta el 25 por ciento. El importe se te devolverá si finalmente no se te adjudica el bien. En caso de que se te adjudique y no abones el precio restante, es probable que pierdas el depósito.

En las subastas desarrolladas en el portal BOE (las más habituales), para realizar un depósito deberás entrar en el sistema utilizando tu Certificado Electrónico o tu usuario y contraseña, localizar tu subasta y acceder al área de ‘Pujas’. Selecciona a continuación el lote en el que estás interesado y elige la opción ‘Constituir Depósito’. El sistema te indicará el importe establecido por la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos y te solicitará el IBAN de una cuenta bancaria de la que seas titular.

Para la constitución de los depósitos, el Portal de Subastas utilizará la pasarela de pagos que la Agencia Estatal de Administración Tributaria pone disponible para ello. Por este motivo, no olvides que la cuenta bancaria que les facilites debe ser de una de las entidades colaboradoras de la Agencia Tributaria.

9. Reserva de postura

En cuanto al concepto de reserva de postura o reserva de puja, se trata de un mecanismo previsto por la ley para el caso de que el mejor postor no pague el precio que ha ofrecido por el bien subastado. Este instrumento te permite pujar por debajo de ese precio y quedar a la espera de que, si el mejor postor no lo paga, se te pueda adjudicar, si eres el siguiente mejor postor, por el precio que hayas ofrecido.

En el caso del portal de subastas del BOE, cuando estés realizando tu primera puja en una subasta (o en un lote, si la subasta se compone de lotes de adjudicación separada), el Portal te solicitará que indiques si deseas realizar reserva de tu puja máxima: si indicas que no, el depósito correspondiente te será devuelto en el momento de conclusión de la subasta en el Portal de Subastas, si no has resultado ganador. Por el contrario, si indicas que sí, el depósito será retenido, aunque su puja máxima haya sido superada por otro postor, hasta que la subasta sea adjudicada y finalizada por la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos.

Ten en cuenta que el Portal te preguntará una única vez si deseas reservar tu puja máxima. Será en el momento de tu primera puja en la subasta. Una vez realices una puja con reserva, todas las pujas sucesivas de la misma subasta se realizarán con reserva de puja. Del mismo modo, una vez que hagas una puja indicando que no quieres realizar reserva, todas las pujas sucesivas de la misma subasta se realizarán sin reserva de puja.

10. Remate

Dos conceptos que suelen confundirse a menudo son los de subasta y remate y, aunque parezcan lo mismo, la realidad es que no lo son. Si la subasta es un mecanismo de venta de bienes embargados para obtener liquidez y hacer frente a las deudas del acreedor, el remate consiste en la aprobación judicial de la mejor postura de las admisibles realizada en una subasta de un bien mueble o inmueble.

Para llegar a este punto, en el caso de la subasta judicial, deben cumplirse determinadas condiciones. Por ejemplo, que la mejor postura sea igual o superior al 50 por ciento (bienes muebles) o al 70 por ciento (bienes inmuebles) del valor del bien subastado, aunque existen excepciones que tienen que ver con el desarrollo de la subasta y que pueden implicar una reducción de estos porcentajes.

La casuística es muy amplia y compleja pero, en el peor escenario posible, si en el acto de la subasta no hubiera ningún postor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por ciento del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Sin embargo, estos aspectos quedan fuera del ámbito de la subasta y se mueven más en el plano judicial.

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