Para que no te pierdas con tanta casuística, hemos organizado la información por tipo de procedimiento. Selecciona el que te interese para ver las reglas específicas de precio de adjudicación.
Índice por tipo de procedimiento
Es el procedimiento genérico para viviendas, locales, garajes, oficinas, terrenos... Sus reglas se aplican de forma supletoria en otros procedimientos (concurso, notarial, división de cosa común).
| Escenario | Precio de adjudicación |
|---|---|
| Caso general | La mejor postura debe ser igual o superior al 70 % del tipo de subasta. Se aprueba el remate en favor del mejor postor. |
| Mejor postura inferior al 70 % | El deudor tiene 10 días para presentar a un tercero que ofrezca más del 70 % o una cantidad suficiente para cubrir toda la deuda del acreedor ejecutante. |
| Si el deudor no presenta tercero | El acreedor ejecutante puede pedir la adjudicación por el 70 % del valor o por la cantidad que se le deba, siempre que sea superior al 60 % del tipo y supere la mejor postura. |
| Si el ejecutante no ejerce su derecho | Se aprueba el remate en favor del mejor postor si su oferta supera el 50 % del tipo o cubre la deuda (principal + intereses + costas). Si no cumple estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia resolverá según las circunstancias del caso. |
| Sin postores (subasta desierta) | El acreedor puede pedir la adjudicación en 20 días por el 50 % del tipo o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. |
La adjudicación al ejecutante (sin postores) será por el 70 % del tipo, o por el 60 % si la deuda es inferior al 70 %. Mayor protección para el deudor.
Los cambios principales son el aumento del depósito (del 5 % al 20 %, con un mínimo de 1.000 euros), los plazos de la subasta pasan a ser improrrogables y el plazo para pagar se reduce de 40 días (desde notificación del decreto) a 20 días (desde el cierre de la subasta). Las reglas de precio de adjudicación se mantienen sustancialmente iguales, con el añadido de que la postura que cubra la deuda debe superar además el 40 % del tipo.
Vehículos, maquinaria, joyas, equipos... Reglas más simples que para inmuebles.
| Escenario | Precio de adjudicación |
|---|---|
| Caso general | La mejor postura debe ser igual o superior al 50 % del avalúo. |
| Solo posturas superiores al 50 % a plazos | El acreedor ejecutante puede adjudicarse el bien por el 50 % del avalúo en un plazo de 5 días. |
| Mejor postura inferior al 50 % | El ejecutante puede pedir la adjudicación por el 50 % del avalúo o por la cantidad de la deuda, siempre que supere la mejor postura. |
El depósito sube del 5 % al 10 % (mínimo 1.000 euros). Los plazos pasan a ser improrrogables. El plazo para pagar es de 10 días desde el cierre de la subasta (antes era desde la notificación del decreto).
Para bienes sujetos a hipoteca o prenda. Ofrece mayores garantías al deudor. En lo no regulado específicamente, se aplican las reglas de apremio de inmuebles.
| Escenario | Precio de adjudicación |
|---|---|
| Caso general | La mejor postura debe ser igual o superior al 70 % del tipo de subasta. Se aprueba el remate. |
| Mejor postura inferior al 70 % | El deudor tiene 10 días para presentar a un tercero que ofrezca más del 70 % o una cantidad que cubra toda la deuda. |
| Si el deudor no presenta tercero | El acreedor ejecutante puede pedir la adjudicación por el 70 % o por la deuda total, siempre que sea superior al 60 % del tipo y supere la mejor postura. |
| Si el ejecutante no ejerce su derecho | Se aprueba el remate al mejor postor si supera el 50 % del tipo o cubre la deuda (principal + intereses + costas). |
| Sin postores | El acreedor puede adjudicarse en 20 días por el 50 % del tipo o por la cantidad de la deuda. |
Sin postores, la adjudicación será por el 70 %, o por el 60 % si la deuda es inferior al 70 %. Además, el deudor puede cancelar la subasta pagando cuotas pendientes + intereses hasta el cierre de la subasta.
El deudor puede oponerse a la subasta alegando cláusulas abusivas hasta la finalización del procedimiento (entrega de posesión al adjudicatario), tal y como determinó el Tribunal Constitucional en 2019.
Deudas con la Agencia Tributaria, reguladas por el Reglamento General de Recaudación. Se celebran en el Portal de Subastas del BOE. Una Mesa controla la adjudicación.
| Escenario | Precio de adjudicación |
|---|---|
| Mejor oferta ≥ 50 % del tipo | La Mesa adjudica al licitador que presente la mejor postura. |
| Mejor oferta < 50 % del tipo | La Mesa decide si la oferta es suficiente atendiendo al interés público. No existe un precio mínimo legal: puede aceptar la oferta o declarar desierta la subasta. |
La gran excepción: subastas presenciales que no se celebran en el portal del BOE. Depósito del 25 %. Reglas propias muy diferentes al resto.
| Escenario | Precio de adjudicación |
|---|---|
| Caso general | Se aprueba el remate si la mejor postura supera el 60 % del tipo de subasta o cubre la deuda. |
| Postura < 60 % pero > 25 % | El Director Provincial puede aprobar la adjudicación mediante resolución motivada. Es excepcional. |
| Postura < 75 % y no cubre deuda | El deudor puede presentar un tercero que mejore la postura hasta al menos el 75 %, acreditando el pago en 3 días hábiles. |
Cuando el deudor está en concurso (empresa o persona física). Es quizás el tipo de subasta en el que más tendrás que investigar las reglas específicas, ya que el juez del concurso tiene amplio margen para diseñar un plan de liquidación propio.
| Regla | Detalle |
|---|---|
| Regla principal | Los bienes se enajenan según las previsiones del plan de liquidación aprobado por el juez del concurso. Cada subasta puede tener reglas propias. |
| Si el plan no lo regula | Se aplican las reglas de la LEC para el procedimiento de apremio: las de inmuebles si el bien es un inmueble (> 70 % / 50 %) o las de muebles si se trata de un bien mueble (> 50 %). |
No existe acreedor ni deuda. Los propietarios definen las reglas a través de un pliego de condiciones. Reguladas por la Ley de Jurisdicción Voluntaria, con la LEC como norma supletoria.
| Regla | Detalle |
|---|---|
| Regla principal | Según el pliego de condiciones. Los propietarios definen libremente el precio mínimo, el depósito y las condiciones. Pueden incluso reservarse el derecho a rechazar la puja más alta. |
| Si el pliego no lo regula | Se aplican las reglas de la LEC para el procedimiento de apremio (muebles o inmuebles según el caso). |
Falta de acuerdo entre copropietarios (divorcio, herencia...). No hay acreedor ni deuda. Se fuerza la venta para repartir la liquidez según las cuotas de participación de cada propietario.
| Regla | Detalle |
|---|---|
| Con pliego de condiciones | Los copropietarios pueden acordar las reglas de la subasta (precio mínimo, condiciones, etc.) en un pliego de condiciones. |
| Sin pliego / regla supletoria | Se aplican las reglas de la LEC para el procedimiento de apremio (muebles o inmuebles). También pueden aplicarse las reglas de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. |
Aunque se trata de una subasta judicial, las partes pueden proponer un pliego de condiciones cuando exista acuerdo. Si no hay acuerdo, el juez aplicará las reglas generales de la LEC.
