[lec 2025] Guía de subastas BOE en ejecución hipotecaria

Las subastas en ejecución hipotecaria tienen reglas especiales más garantistas para el deudor, pero comparten muchos requisitos con el procedimiento de apremio genérico de bienes inmuebles. Si la finca subastada es una finca rústica, un solar, una plaza de garaje o un trastero, te recomendamos consultar también la guía específica para entender bien el bien que vas a pujar.

Qué es la subasta de bienes hipotecados o pignorados

La subasta de bienes pignorados o hipotecados consiste sencillamente en una subasta de bienes que se inicia precisamente por la activación de este tipo de garantías.

Cuando un bien está hipotecado (el caso más frecuente) significa que sirve como garantía de pago de la deuda contraída. Por eso, en caso de impago (el caso más habitual es el de una compra de vivienda financiada por el banco), el acreedor podrá pedir la venta forzosa o subasta del bien que sirve como garantía para saldar su deuda gracias a la liquidez obtenida de dicha venta o subasta.

Aunque lo más común es que nos encontremos con una subasta en ejecución hipotecaria de bienes inmuebles, hay que recordar que este tipo de garantía también puede aplicarse a bienes muebles.

Por otro lado, desde el punto de vista normativo, las reglas especiales sobre la subasta de bienes hipotecados o pignorados las encontramos principalmente en el Libro III (De la ejecución forzosa y de las medidas cautelares), Título IV (De la ejecución dineraria), Capítulo V (De las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados) de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Se trata de los artículos 681 a 698.

A continuación te contamos cómo funciona, en general, el procedimiento de subasta de bienes inmuebles en ejecución hipotecaria. Ten en cuenta que, en general, las particularidades de este procedimiento están pensadas para proteger al deudor, especialmente cuando pueda perder su vivienda habitual.

Comunicación y publicidad de la subasta en la ejecución hipotecaria

El primer punto clave tiene que ver con la comunicación y publicidad de la subasta y, en este sentido, la norma remite a la regla general cuando se trate de bienes inmuebles.

Así, el Portal de Subastas se comunicará con el Registro de la Propiedad correspondiente para que éste expida una información registral electrónica sobre la finca o fincas subastadas, que “se mantendrá permanentemente actualizada hasta el término de la subasta, y será servida a través del Portal de Subastas”.

Entre otras cosas, debe constar en el Portal de Subastas del BOE una certificación emitida por el Registro de la Propiedad en la que consten la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado, así como los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado (en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se encuentra libre de cargas).

Desde la reforma de la LEC de 2025 se incide especialmente en la necesidad de aportar toda la información necesaria sobre el bien o bienes subastados, especialmente en materia de bienes inmuebles:

• Si la petición de subasta del inmueble se retrasa más de 6 meses desde la fecha de expedición de la certificación de cargas, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, previamente a dictar el decreto de convocatoria de subasta, podrá solicitar, de oficio, nota simple registral actualizada a efectos de comprobar si su estado registral actual concuerda con el que resulta de la certificación de cargas obrante en el expediente.
• Se comprobará la vigencia actual de las cargas preferentes que fueron tenidas en cuenta para valorar el bien a efectos de subasta, por si fuera necesario liquidarlas nuevamente.
• Esta nota simple registral se pondrá a disposición de los interesados en participar en la subasta, incorporándose a la documentación publicada en el Portal de Subastas del BOE.
• Desde el inicio de la subasta que haya de celebrarse, y hasta su finalización, el registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al letrado o letrada de la Administración de Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a efectos de la convocatoria de la subasta.
• El letrado o letrada de la Administración de Justicia también incorporará el código registral único de la finca a subastar, si se dispone de él, a la información que transmita al Portal de Subastas y éste, a su vez, comunicará electrónicamente la publicación, cancelación o cierre de la subasta al Registro correspondiente. El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.

En cuanto a la publicidad, debe incorporarse en el Portal de Subastas el edicto de la subasta, que exprese la identificación de la finca o fincas que van a subastarse, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuvieran), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”.

También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente para facilitar y ordenar la información.

Desde la reforma de la LEC de 2025, en el caso de la subasta de bienes inmuebles (incluyendo los hipotecados o pignorados), se introducen algunas obligaciones más en cuanto a la información que debe aportarse en el edicto de la subasta.

• Se debe incluir el código registral único.
• Es necesario aportar la certificación de dominio y cargas que se hubiera expedido al inicio de la ejecución.
• Sobre el avalúo o valoración que sirve de tipo para la subasta y la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, esta minoración de cargas se justificará “mediante la incorporación de las comunicaciones donde conste la situación actualizada de esos créditos”. Además, de cara a justificar la valoración o avalúo, la reforma introduce la necesidad de aportar el informe de tasación extrajudicial, “cuyo certificado conste en el título ejecutivo, y que hubiera servido como referencia para determinar el valor de subasta.”
• Desde el Registro de la Propiedad se debe facilitar la certificación que se hubiera expedido para comenzar el procedimiento, así como información registral actualizada, la referencia catastral (si estuviera incorporada a la finca) e información gráfica, urbanística o medioambiental asociada a ella, cuando sea posible.

Reglas de subasta más garantistas para el deudor

La subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realiza siguiendo lo indicado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para la subasta de bienes inmuebles. Esto quiere decir, entre otras cosas, que los porcentajes mínimos y tiempos que se aplican a las subastas en ejecución hipotecaria serán en todo caso los referidos a la subasta de bienes inmuebles, más garantistas que los que se aplican a los bienes muebles.

• Depósito del 20% del valor de subasta con un mínimo de 1.000 euros, con el fin de penalizar adecuadamente el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido. Además, “se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes”, tanto al alza como a la baja.
• El inicio del cómputo del plazo para pago del resto del precio comenzará a correr desde la fecha de cierre de la subasta y será de 20 días en el caso de los bienes inmuebles. Si no efectuara el pago en el plazo de 10 días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente depósito exigido a los demás postores para participar en la subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.

Además, es importante saber que la subasta se desarrollará tomando como referencia el valor de tasación definido en la escritura de la hipoteca.

En concreto, en cuanto a la aprobación del remate, pago y adjudicación de los bienes al acreedor, el artículo 670 de la LEC establece que:

• El porcentaje mínimo de adjudicación para bienes inmuebles es del 70 % del valor de subasta y, para los casos en que no se alcance este porcentaje, se establece un mínimo del 50 % de su valor, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40 % del valor de subasta.
• Tratándose de la vivienda habitual del deudor, no se aprobará el remate por cantidad inferior al 70 % de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos. En este caso, no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 % de ese valor. Cuando el ejecutante haya sido el mejor postor ofreciendo un precio que no cumple esas condiciones, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, si el ejecutado no hace uso de su facultad de mejora, procederá a aprobar el remate de la vivienda por el 70 % del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos si fuera inferior a ese porcentaje, con un mínimo del 60 % de su valor de subasta.
• Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigirá, en todo caso, la decisión favorable del letrado o letrada de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes.
• En cuanto a los casos en que la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 %, el ejecutado podrá presentar en un plazo de 10 días “escrito indicando que otra persona está dispuesta a mejorar el precio de la subasta ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 % del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.”
• No es posible, desde la reforma de 2025, hacer una propuesta de pago aplazado.

Posibilidad de cancelar la subasta pagando las cuotas pendientes

Otro aspecto clave es que, como medida para proteger al deudor, la subasta de vivienda habitual se cancelará si, en algún momento previo a su cierre, el deudor paga la deuda vencida (es decir, solo las cuotas dejadas de abonar) más sus intereses correspondientes.

En concreto, la Ley establece que el acreedor podrá solicitar que se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviera vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte.

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de estas cantidades.

Posibilidad de oponerse a la subasta por la existencia de cláusulas abusivas

Además, hay que tener en cuenta que en este tipo de subasta es posible la oposición del deudor por determinadas causas, que están definidas y son las siguientes:

• Por extinción de la garantía o de la obligación garantizada
• Por error en la determinación de la cantidad exigible
• Por la sujeción de los bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento
• O por el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

Si hablamos de un procedimiento de ejecución hipotecaria, es posible e incluso probable (porque ganará tiempo) que el deudor cargue contra la entidad alegando la existencia de alguna cláusula abusiva (cláusulas suelo, IRPH…). En estos casos, la ejecución se detendrá hasta que se resuelva el extremo alegado y, en función de lo que se resuelva, puede que se cancele la subasta, que la deuda pendiente se reduzca o que todo quede igual.

Además, el Tribunal Constitucional dejó claro en 2019 que el incidente de abusividad puede iniciarse hasta la finalización del procedimiento de ejecución hipotecaria, que se produce con la entrega de la posesión del bien al adjudicatario.

En este tipo de procedimientos, también el propio juez, de oficio (es decir, sin que lo solicite ninguna de las partes), puede y debe entrar a analizar el posible carácter abusivo de alguna o varias cláusulas del contrato que dé derecho a la ejecución de bien. Existen, además, tribunales que admiten que el avalista, cuando exista, intervenga en este proceso.