Para que lo sepas todo sobre este tipo de procedimiento, en este artículo repasamos los puntos clave sobre la subasta de plazas de garaje en vía de apremio en procedimientos que aplican la LEC 2025:
En este artículo encontrarás:
Cuáles son las reglas de publicidad de la subasta de plazas de garaje por vía de apremio
Cuáles son las reglas para pujar en la subasta de plazas de garaje en el procedimiento de apremio
¿Qué ocurre en caso de que la plaza de garaje subastada se encuentre arrendada?
Checklist antes de pujar en una subasta de plaza de garaje en procedimiento de apremio
La subasta de bienes sirve para saldar una deuda pendiente por reclamación de uno o varios acreedores y, en función de la naturaleza de la deuda y de quiénes sean deudor y acreedor, se aplicarán unas normas u otras. Por ejemplo, es posible que encuentres subastas de plazas de garaje en ejecución hipotecaria, en procedimientos iniciados por Hacienda, por la Seguridad Social, por concurso de acreedores… y por la vía de procedimiento de apremio, que es una de las más frecuentes.
El procedimiento de apremio es el procedimiento genérico que se utiliza cuando un acreedor (es decir, una persona o empresa a la que se le debe un dinero) quiere reclamar el pago de una deuda. Su regulación la encontramos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), a la que deberás acudir en caso de duda.
Cuando el acreedor demanda al deudor para reclamar el pago de su deuda, siempre que no funcionen otras vías de cobro menos gravosas para este último, el juez podrá decidir que se subasten uno o varios bienes de su propiedad para hacerle frente a esa deuda. Uno de los bienes que pueden subastarse es una plaza de garaje.
Puedes saber más sobre la vía de apremio en este artículo.
Lo primero que debes saber es que las subastas de plaza de garaje en procedimiento de apremio se publicitan y celebran siempre en el Portal de Subastas del BOE. Para poder consultar de forma rápida y sencilla todas las subastas anunciadas en tu provincia o ciudad, puedes beneficiarte de las herramientas de búsqueda y filtrado que te ofrecemos en AlertaSubastas.
Un paso previo imprescindible para participar en este tipo de subasta consiste en registrarte previamente como usuario del Portal de Subastas del BOE. También deberás consignar un porcentaje del valor que se haya dado a la plaza de garaje. Es lo que se conoce como depósito de una subasta: se trata del importe que se entrega en concepto de fianza para poder participar en ella.
Este porcentaje ha variado considerablemente tras la reforma de la LEC de 2025: si hasta entonces ascendía al 5% del valor de subasta, en la actualidad, se trata del 20 %, con un mínimo de 1.000 euros, "con el fin de penalizar adecuadamente el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido”.
Además, el letrado o letrada de la Administración de Justicia tiene capacidad para modificar, tanto al alza como a la baja, estos importes, siempre “atendiendo a las circunstancias concurrentes”.
Es muy importante saber que, si tu puja es ganadora y te conviertes en adjudicatario, deberás abonar el resto del precio en plazo para no perder tu consignación o depósito.
En cuanto a la información sobre la subasta de plaza de garaje, podrás acceder desde el Portal de Subastas al edicto que contenga la identificación sobre el bien que va a subastarse, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuviera), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el valor de subasta que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”.
Con la reforma de 2025, en el caso de la subasta de bienes inmuebles se introducen algunas novedades en cuanto a la información que debe aportarse en el edicto de la subasta: código registral único, certificación de dominio y cargas expedida al inicio de la ejecución, justificación de la minoración de cargas “mediante la incorporación de las comunicaciones donde conste la situación actualizada de esos créditos”, informe de tasación extrajudicial utilizado como referencia para determinar el valor de subasta…
Recuerda que en AlertaSubastas puedes consultar otros datos que te facilitarán la labor de pujar con la máxima garantía e información: localización, mapa, vista de calle, datos catastrales (si están disponibles)... También puedes ampliar información accediendo el edicto de la subasta desde la propia plataforma.
Además, el anuncio de la subasta hará referencia, en su caso, a la posibilidad de visitar la plaza de garaje. De este modo, durante el periodo que dure la subasta, podrás solicitar al juez inspeccionar la plaza de garaje. Sin embargo, ten en cuenta que no es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre.
Por último, el edicto también debe recoger las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del acreedor que continuarán subsistentes. También una mención expresa que aclare que, por el solo hecho de participar en la subasta, admites y aceptas quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicase a tu favor. Para más información, puedes leer este artículo.
Un aspecto clave para poder participar con seguridad en cualquier subasta, es conocer las reglas del juego a la hora de pujar. En el caso de la subasta de plazas, de garaje, en procedimiento de apremio, las pujas se enviarán telemáticamente a través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal de Subastas. Una vez hayas pujado, se te devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía.
Siempre y en cualquier caso, deberás indicar, en el momento de empujar, si deseas o no realizar reserva de postura. Este punto es de máxima importancia ya que, si realizas reserva de postura, podrás convertirte en adjudicatario en caso de que el ganador de la subasta no abone el resto del precio y tú seas el siguiente en la lista.
En contra de lo que ocurría antes de la reforma de la ley de 2025, tan solo es posible optar a convertirte en adjudicatario si te encuentras en segundo lugar en la lista de mejores pujas: anteriormente era posible descender en la lista sin límite, con la consecuente prolongación del procedimiento y retención de largo tiempo de los depósitos De las personas que decidieron pujar con reserva de postura.
A raíz de la reforma se agiliza, por tanto, la recuperación del depósito y la finalización de la subasta en caso de que el mejor postor no pague el resto del precio en tiempo y forma.
Así, en caso de impago del ganador, una vez se comunique la identidad del siguiente postor cuya reserva de postura cumpla las condiciones exigidas se devolverán los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura. Si el segundo adjudicatario con reserva de postura tampoco paga, se deberá convocar una nueva subasta y los depósitos de ambos se aplicarán “a los fines de la ejecución”.
Por último, recuerda que tanto las plazas de garaje como cualquier bien inmueble saldrá a subasta por la suma de dinero que resulte de deducir de su valor el importe de todas las cargas y derechos anteriores a la carga que dio lugar a la subasta.
En cuanto al periodo de admisión de posturas, la duración de la subasta en procedimiento de apremio es de 20 días naturales, improrrogables, que comienzan a correr desde la fecha de apertura.
Además, la subasta no podrá finalizar en sábados, domingos ni en los días de fiesta nacional. Tampoco podrá finalizar en los días que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos inclusive, ni en el mes de agosto.
El efecto de la suspensión de la subasta varía en función del caso. Si se suspende la subasta por un periodo superior a 15 días, se cancelará, con devolución de los depósitos a los postores, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio. En cambio, si la suspensión no supera los 15 días naturales, quedará paralizada la celebración de la subasta, que se reanudará por el tiempo que reste para su conclusión.
El cierre de la subasta se producirá cuando el Portal de Subastas informe al Letrado de la Administración de Justicia de cuál ha sido la puja vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.
En el caso de que el ganador no abone el precio ofrecido, el Portal de Subastas remitirá al Letrado de la Administración de Justicia información sobre el importe de la siguiente puja con reserva de postura por orden decreciente, y la identidad del postor que la realizó.
Como ya sabes, en la actualidad solo se puede derivar una vez, al segundo mejor postor, la adjudicación en caso de impago por parte del primero, si es que éste no paga el resto del precio.
Por otro lado, es importante que tengas en cuenta las reglas en cuanto a la cuantía de la puja. Estas son las reglas aplicables tras la reforma de la LEC:
El porcentaje mínimo de adjudicación para bienes inmuebles es del 70 % del valor de subasta y, para los casos en que no se alcance este porcentaje, se establece un mínimo del 50 % de su valor, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40 % del valor de subasta.
Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigiría, en todo caso, la decisión favorable del letrado o letrada de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes. De este modo, “se evita que por deudas de escasa cuantía se tengan que adjudicar obligatoriamente inmuebles de un valor muy superior, como ha ocurrido hasta la fecha”.
En cuanto a los casos en que la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 %, el ejecutado podrá presentar en un plazo de 10 días “escrito indicando que otra persona está dispuesta a mejorar el precio de la subasta ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 % del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.” Actualmente la mejora debe superar el 70%. Por tanto, acreedor y deudor estarán en igualdad de condiciones a la hora de superar la mejor postura.
En la actualidad ya no existe la posibilidad de hacer una propuesta de pago aplazado
En todos los casos, si tu puja te permite adjudicarte la plaza de garaje, el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, bastará para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por último, podrás pedir que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. Del mismo modo, el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Antes de cerrar este artículo es importante hacer referencia a un punto clave relacionado con la subasta de plaza de garaje: su estado posesorio. Aunque esto no es relevante cuando la plaza se alquila por separado, sí lo es en caso de que su arrendamiento se encuentre vinculado a un alquiler de vivienda habitual.
Ten en cuenta que, si la plaza de garaje se considera parte de la vivienda habitual, deberás respetar el contrato de arrendamiento en todo caso.
Por tanto, si la plaza de garaje subastada se encuentra arrendada, puede que te veas obligado a respetar este contrato, especialmente si existe un contrato de arrendamiento de vivienda inscrito en el Registro de la Propiedad o si el inquilino ha facilitado esta información al juzgado durante el proceso de subasta, lo que implica que conocerás su existencia antes de pujar.
Solo si demuestras que has adquirido la plaza de garaje sin conocer que estaba alquilada, tendrás más probabilidades de poder rescindir este contrato de arrendamiento.
En concreto, la ley asegura que, cuando conste la existencia e identidad de personas distintas del ejecutado que ocupen el inmueble, “se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de 10 días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.”
Además, en la publicidad de la subasta se debe expresar la situación posesoria del inmueble (o el hecho de que se encuentre desocupado, cuando sea el caso). En realidad, muchas veces no se menciona el estado posesorio del inmueble en el edicto de la subasta. Por eso recomendamos que investigues por tu cuenta antes de pujar contactando, por ejemplo, con la administración de fincas.
Si estás decidido a participar en una subasta de plaza de garaje en procedimiento de apremio, te recomendamos revisar este checklist antes de pujar:
Asegúrate del tipo de procedimiento que origina la subasta de la plaza de garaje y ten muy en cuenta cuál es la normativa aplicable
Analiza con detalle el edicto de la subasta en busca de cualquier particularidad
Analiza las cargas del inmueble
Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta
Comprueba que el inmueble existe (puede ocurrir que existan errores registrales y que la plaza de garaje no exista o no se encuentre donde indica el edicto)
Comprueba el estado posesorio de la plaza de garaje y cómo y cuándo podrás recuperar su posesión
Valora el inmueble de forma realista y haz números para asegurar la viabilidad de tu inversión
Consulta siempre a un abogado especialista en subastas cualquier duda que pueda surgir antes de pujar
Si no lo ves claro, no pujes. Evita también bloquear tu dinero realizando reservas de postura en distintas subastas.
