En este artículo encontrarás:
Claves para pujar en una subasta de finca rústica en procedimiento de apremio
Checklist antes de pujar en una subasta de finca rústica en procedimiento de apremio
Existe una tendencia al alza en la compra de fincas rústicas que se mantiene inalterable desde la pandemia por coronavirus. No solo nos interesa cada vez más la vida en el campo, sino que también existe una constante revalorización de este tipo de terreno relacionada con su posible destino tanto a la alimentación como a la ganadería o a la instalación de energías renovables, como es el caso de las placas solares.
En definitiva, la versatilidad de este tipo de terreno, su precio -más reducido del habitual en el sector inmobiliario- y su creciente atractivo como valor refugio son factores que determinan este nuevo interés por los bienes inmuebles de naturaleza rústica.
Estas son algunas de las principales razones para comprar una finca rústica:
Se trata de un valor seguro en tiempos de volatilidad.
La demanda de este tipo de finca va en aumento, lo que abre la puerta a su posterior venta a mejor precio y con una alta rentabilidad.
En general existen menos personas interesadas en este tipo de mercado, lo que facilita participar en él con éxito y sin mucha competencia.
España es un país con un gran potencial agroalimentario. De hecho, ocupamos el cuarto lugar en Europa y el octavo a nivel mundial. Esto también te garantiza una demanda elevada.
Cada vez se utilizan más este tipo de terrenos para la instalación de plantas de energías renovables.
Sin embargo, es importante no perder de vista que una finca rústica es la superficie de terreno que se destina a la explotación agraria, pecuaria o forestal. En principio, al no tratarse de suelo urbano, no podrás construir legalmente en él. Sin embargo, es posible que, con el tiempo, tu terreno se convierta en urbanizable, especialmente si se encuentra en una zona de interés o con tendencia al crecimiento.
Además, en algunas comunidades autónomas es posible rehabilitar las antiguas construcciones que se encuentren en el terreno, incluso con fines culturales, deportivos, científicos… Por eso es importante informarte sobre las posibilidades presentes y futuras de cada suelo antes de pujar.
Muchas subastas de finca rústica se llevan a cabo en el marco del procedimiento de apremio, que es el que analizamos en este artículo, pero ya sabemos que existen distintos tipos de procedimiento legal en función de quién sea el deudor y/o el acreedor.
Por ejemplo, nos encontramos con subastas de finca rústica en procedimientos iniciados por Hacienda, por la Seguridad Social, por concurso de acreedores… Existen otras vías posibles, como las subastas notariales. En cualquier caso, siempre se da el caso de que existe un terreno rústico embargado que va a subastarse para satisfacer una deuda.
Este tipo de subasta se anuncia y se celebra casi siempre (salvo en el caso de las subastas de la Seguridad Social) en el Portal de Subastas del BOE. Basta con darte de alta para poder participar.
En cuanto al contenido del anuncio de la subasta de un terreno rústico, en él encontrarás datos necesarios, como la ubicación de la parcela, la descripción de la habitabilidad, su inscripción en el Registro de la Propiedad, el identificador del inmueble, la fecha de inicio y fin de la subasta, la pertenencia a un lote o no, su valor de tasación, la puja mínima, el importe de depósito, los datos de la autoridad gestora (en este caso, el juzgado o tribunal correspondiente)…
Es recomendable que investigues por tu cuenta todo lo necesario antes de pujar. Por ejemplo, un aspecto clave consiste en conocer los usos que puedes hacer del suelo, así como la existencia de posibles proyectos de urbanización en el futuro.
Si estás pensando en participar en una subasta de finca rústica en procedimiento de apremio, debes conocer las reglas por las que se rige, que aparecen recogidas en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC 2025). Este tipo de subasta de finca rústica es el más frecuente, y por eso en este post nos centramos en él.
De forma esquemática, el procedimiento de apremio consiste en una vía que permite la subasta de bienes de cualquier tipo para que el deudor haga frente, gracias a la liquidez obtenida, a sus deudas pendientes, que son las que han provocado esta venta forzosa.
Un factor importante que debes tener en cuenta es la reforma de la LEC de 2025, que afecta, entre otras, a todas las subastas en procedimiento de apremio. Por eso en este artículo te hablamos de las reglas actualizadas para este tipo de subastas. En cualquier caso, consulta siempre el contenido del edicto de la subasta.
Estas son algunas de las claves de la subasta de finca rústica en procedimiento de apremio:
La subasta tendrá lugar siempre en el Portal del BOE y también se anunciará previamente en este espacio.
La subasta se abrirá transcurridas, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, cuando haya sido remitida al Portal de Subastas la información necesaria para el comienzo.
Para poder participar en esta subasta deberás darte de alta como usuario del sistema.
En caso de participar en nombre de terceros, total o parcialmente, así como en los casos en que se actúe en representación de varias personas, se deberá informar sobre el porcentaje de adjudicación que corresponda a cada uno.
Además, una vez concluida la subasta, “quien resultara ser el mejor postor deberá acreditar su representación ante la Oficina judicial que haya intervenido como autoridad gestora de la subasta, salvo que ya constara previamente.” En caso de no hacerlo, y si no lo hiciera en el plazo de tres días, se perderá el depósito, que “se aplicará a los fines de la ejecución”, pasando la finca al siguiente mejor postor con reserva de postura.
Ten cuidado porque la falta de acreditación de la representación no interrumpirá los plazos establecidos para el pago del resto del precio o de traslado al deudor para mejora de postura.
Las pujas se enviarán telemáticamente: se te devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía.
Además, desde la reforma de la LEC de 2025 las pujas son secretas. Por tanto, durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía y no sabrás nada acerca de la concurrencia o no de otros interesados.
Al finalizar la subasta, el portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o el hecho de que la subasta ha concluido sin postores.
Se trata de una importante novedad dado que, con la normativa previa a la reforma, era posible ver a tiempo real cada nueva puja, lo que sin duda condicionaba el procedimiento. Con el sistema actual se evitan prácticas poco éticas y se impulsan pujas más elevadas gracias a esta medida.
Es imprescindible indicar antes de pujar si consientes o no la reserva de la cantidad consignada para que, si el rematante no entrega en plazo el resto del precio, pueda aprobarse el remate en favor del siguiente mejor postor.
Desde la reforma de la LEC de 2025 solo se podrá derivar una vez, al segundo mejor postor, la adjudicación en caso de impago por parte del primero, si es que éste no paga el resto del precio.
Una vez se comunique la identidad del siguiente postor cuya reserva de postura cumpla las condiciones exigidas se devolverán los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.
Si el segundo adjudicatario con reserva de postura tampoco paga, se deberá convocar una nueva subasta y los depósitos de ambos se aplicarán “a los fines de la ejecución”.
Teniendo en cuenta que las pujas son secretas, un mismo postor podrá efectuar nuevas posturas por importe superior o inferior a la que ya hubiera realizado, en cuyo caso solo será tenida en cuenta la última efectuada antes del cierre de la subasta.
Al finalizar la subasta, el portal publicará el importe del mejor precio ofrecido, en su caso.
La subasta admite posturas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura, plazo que tiene carácter improrrogable.
Además, la subasta no podrá finalizar en sábados, domingos ni en los días de fiesta nacional. Tampoco podrá finalizar en los días que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos inclusive, ni en el mes de agosto.
En la fecha del cierre de la subasta, y a continuación de este cierre, el Portal de Subastas remitirá al letrado de la Administración de Justicia información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.
Además, el Portal de Subastas comunicará a la Oficina judicial las incidencias que se produzcan en el desarrollo de la subasta y facilitará toda la información que pueda serle solicitada para comprobar que la subasta se ha celebrado con la máxima publicidad, seguridad, confidencialidad y disponibilidad, sin resultar afectados los derechos de los postores y cumpliendo el resto de prescripciones legales.”
En caso contrario, “el letrado o la letrada de la Administración de Justicia podrá no aprobar el resultado de la subasta y ordenar una nueva celebración.”
Debe constar en el Portal de Subastas del BOE una certificación emitida por el Registro de la Propiedad en la que consten la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado, así como los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado (en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se encuentra libre de cargas).
También es necesario aportar la siguiente documentación:
Si la petición de subasta del inmueble se retrasa más de 6 meses desde la fecha de expedición de la certificación de cargas, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, antes de dictar el decreto de convocatoria de subasta, podrá solicitar nota simple registral actualizada para comprobar si su estado registral actual concuerda con el que resulta de la certificación de cargas que consta en el expediente. Esta nota simple registral se incorporará a la documentación publicada en el Portal de Subastas del BOE.
Se comprobará la vigencia actual de las cargas preferentes que fueron tenidas en cuenta para valorar el bien a efectos de subasta, por si fuera necesario liquidarlas nuevamente.
Desde el inicio de la subasta que haya de celebrarse, y hasta su finalización, el registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al letrado o letrada de la Administración de Justicia y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a efectos de la convocatoria de la subasta.
El letrado o letrada de la Administración de Justicia también incorporará el código registral único de la finca, si se dispone de él, a la información que transmita al Portal de Subastas.
Debe incorporarse en el Portal de Subastas el edicto que exprese la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuvieran), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”.
También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente para facilitar y ordenar la información.
Además, desde la reforma de 2025 también es necesario incluir el código registral único, la certificación de dominio y cargas que se hubiera expedido al inicio de la ejecución, justificación de la minoración de cargas (si la hubiera) mediante las comunicaciones donde conste la situación actualizada de esos créditos y el informe de tasación extrajudicial utilizado para fijar el valor de subasta.
Por último, el Registro de la Propiedad debe facilitar la certificación que se hubiera expedido para comenzar el procedimiento, así como información registral actualizada, la referencia catastral (si estuviera incorporada a la finca) e información gráfica, urbanística o medioambiental asociada a ella, cuando sea posible.
En el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicara a su favor.
Para más información, te recomendamos leer este post.
Además, desde la reforma de 2025 el edicto también debe informar de que el traslado para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta “comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación, haciéndose constar este extremo en el decreto acordando la subasta.”
Se trata de una de las novedades más importantes de la reforma: con el fin de agilizar el proceso y evitar largas esperas, se establece que el inicio del cómputo del plazo para pago del resto del precio comenzará a correr desde la fecha de cierre de la subasta, y no desde la fecha de notificación del decreto de adjudicación de remate.
Lo mismo se aplica a aquellos casos en que entre en juego la posibilidad de que el deudor presente mejora de postura (cuando las pujas ofrecidas no cubran los porcentajes mínimos de adjudicación), que es a lo que se refiere este añadido en la información del edicto de la subasta.
Con la reforma de la LEC de 2025 los porcentajes de depósito aumentaron y, en el caso de los bienes inmuebles (como es el caso de una finca rústica) el alza es elevada.
En concreto, para los bienes inmuebles, el depósito asciende al 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros, "con el fin de penalizar adecuadamente el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido”.
En ambos casos “se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes”, tanto al alza como a la baja.
Durante el periodo de licitación podrás solicitar al Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviera en la posesión, solicitando su consentimiento. Sin embargo, no es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre, si bien hacerlo puede suponer una rebaja de la deuda.
Desde la reforma de la LEC de 2025 el deudor cuya finca rústica va a ser subastada puede, en el plazo de 10 días desde la notificación del decreto de convocatoria de la subasta, “comunicar al tribunal su deseo de facilitar el mejor desarrollo de la subasta, pudiendo consentir la inspección del bien por los interesados.”
En concreto, “deberá facilitar, dentro de ese plazo, sus datos de contacto, así como fotografías y cuanta información disponga respecto al estado actual del bien y su situación posesoria”. La ventaja de hacerlo es que podrá “beneficiarse de una reducción de la deuda que puede alcanzar hasta un 2 % del importe por el que se adjudicara.”
Conocer estas reglas es básico para planificar tus pujas en una subasta de inmueble en procedimiento de apremio. Estas son las reglas aplicables tras la reforma de la LEC:
El porcentaje mínimo de adjudicación para bienes inmuebles es del 70 % del valor de subasta y, para los casos en que no se alcance este porcentaje, se establece un mínimo del 50 % de su valor, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40 % del valor de subasta.
Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigiría, en todo caso, la decisión favorable del letrado o letrada de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes.
En cuanto a los casos en que la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 %, el ejecutado podrá presentar en un plazo de 10 días “escrito indicando que otra persona está dispuesta a mejorar el precio de la subasta ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 % del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.”
La reforma suprimió la posibilidad de hacer una propuesta de pago aplazado.
Si tu puja te permite adjudicarte el bien inmueble, el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adjudicación.
Podrás solicitar que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. También el Letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Para cerrar este artículo, y a modo de resumen, ten en cuenta este checklist antes de pujar en una subasta de finca rústica en procedimiento de apremio:
Asegúrate del tipo de procedimiento que origina la subasta de la finca y ten muy en cuenta cuál es la normativa aplicable
Analiza con detalle el edicto de la subasta en busca de cualquier particularidad
Analiza las cargas del inmueble
Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta
Comprueba que la finca existe (puede ocurrir que existan errores registrales y que el inmueble no exista o no se encuentre donde indica el edicto)
Valora la finca de forma realista y haz números para asegurar la viabilidad de tu inversión
Consulta siempre a un especialista en subastas cualquier duda que pueda surgir antes de pujar
Si no lo ves claro, no pujes. Evita también bloquear tu dinero realizando reservas de postura en distintas subastas.
