Para que conozcas todas las ventajas y las reglas del juego de este tipo de subasta, en este artículo te contamos todos los detalles esenciales para adquirir un trastero en vía de apremio.
En este post te encontrarás:
Características de las subastas de trasteros en vía de apremio
Reglas de adjudicación en la subasta de trastero en vía de apremio
La importancia del estado posesorio del trastero en la subasta en vía de apremio
Checklist antes de pujar en una subasta de trastero en procedimiento de apremio
La compra de un trastero puede resultar poco atractiva a simple vista, pero se trata de un tipo de bien perfecto para iniciarte en el mundo de las subastas. Suele tratarse de inmuebles baratos que puedes vender posteriormente a precio de mercado, obteniendo una elevada rentabilidad. Gracias a este tipo de inversión podrás hacer crecer tu dinero poco a poco y de forma segura hasta participar en otro tipo de subastas más complejas.
En este artículo te contamos cómo funcionan las subastas de trasteros en procedimiento de apremio. Ya sabes que existen subastas procedentes de diferentes tipos de deudor y de acreedor: el procedimiento de apremio sería algo así como la fórmula estándar para subastar bienes cuando existe una deuda que saldar, por lo que es uno de los más utilizados.
En cualquier caso, no olvides consultar el pliego de la subasta para saber de dónde procede el inmueble por el que estás pensando pujar.
Estas son algunas reglas generales que debes conocer:
La subasta se celebra de forma telemática a través del Portal del BOE. Cada subasta estará dotada con un número de identificación único.
La subasta se inicia transcurridas al menos 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE.
Para poder participar en la subasta, deberás estar dado de alta como usuario del sistema.
Deberá estar disponible en el Portal de Subastas el edicto que exprese la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuvieran), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”. También deberá constar el código registral único, la certificación de dominio y cargas expedida al inicio de la ejecución, justificación de la minoración del valor del bien por cargas preferentes, informe de tasación extrajudicial en el que se basa el valor de subasta… Te recomendamos leer este artículo sobre la reforma de 2025 para que conozcas toda la información extra que debe contener el edicto de la subasta desde su entrada en vigor.
El Registro de la Propiedad informará acerca de la titularidad del dominio y demás derechos reales relativos al trastero, así como los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre él (en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se encuentra libre de cargas). La idea es que, gracias a toda esta información, puedas pujar con mayor seguridad.
El trastero saldrá a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución. Este valor determinará las pujas que realices.
En la información de la subasta se deberá indicar, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble. En concreto, durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviera en la posesión, solicitando su consentimiento. No es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre, si bien hacerlo puede suponer una rebaja de la deuda. Con la reforma de 2025 se aclara este punto al introducirse una posible rebaja de hasta el 2 % sobre el importe por el que se adjudique el inmueble si el deudor consiente su inspección y facilita sus datos de contacto, fotografías y demás información sobre el bien, su estado y su situación posesoria.
Se hará constar en el edicto y en el Portal de Subastas que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, admites y aceptas quedar subrogado en la responsabilidad derivada de ellos si resultas adjudicatario.
La cantidad que deberás aportar como depósito para participar en este tipo de subasta es del 20 % del valor dado al bien inmueble. Se trata de un porcentaje elevado si tenemos en cuenta que antes de la reforma de la LEC de 2025 se trataba de un 5 %. En la actualidad existe también un importe mínimo de 1.000 euros, "con el fin de penalizar adecuadamente el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido”. Sin embargo, “se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes”, tanto al alza como a la baja.
Los acreedores que dieron lugar al procedimiento de subasta podrán participar como postores en las subastas del procedimiento de ejecución iniciado por ellos sin necesidad de realizar consignación e independientemente de que existan o no otros licitadores. Eso sí, existen algunos límites:
El acreedor necesariamente deberá tomar parte en la subasta cuando pretenda adjudicarse los bienes.
Finalizada la subasta, no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor. Si no hubiera habido pujas, tampoco podrá solicitar la adjudicación de los bienes.
Ahora que ya tienes claras las reglas esenciales sobre la subasta de trasteros en vía de apremio, toma nota de cómo participar activamente en ellas:
La duración de la subasta es de 20 días naturales desde su apertura, un plazo que tiene carácter improrrogable. Ten en cuenta que la subasta no podrá finalizar en sábados, domingos ni en los días de fiesta nacional. Tampoco podrá finalizar en los días que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos inclusive, ni en el mes de agosto.
Las pujas se enviarán telemáticamente y de forma segura. Recibirás un acuse de recibo que especificará tanto la cuantía de tu puja como el momento exacto de la puja, algo importante teniendo en cuenta que, en caso de pujas idénticas, primará la que se realizara primero.
Las pujas han sido tradicionalmente públicas y era posible ver a tiempo real cada nueva oferta, algo que condicionaba el procedimiento y daba lugar a prácticas poco éticas. Sin embargo, desde la reforma de la LEC de 2025, éstas han pasado a tener carácter secreto. Por tanto, durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía.
Al finalizar la subasta, el portal sólo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o que la subasta haya concluido sin postores.
Es imprescindible indicar, en el momento de llevar a cabo tu puja, si deseas o no realizar reserva de postura. En caso de que el adjudicatario no pague en plazo el resto del precio del trastero subastado, podrá aprobarse el remate a favor del siguiente mejor postor, siempre que haya optado por hacer reserva de postura. También se debe indicar si se puja en nombre propio o en nombre de un tercero.
Desde la reforma de la LEC de 2025 solo se podrá derivar una vez, al segundo mejor postor, la adjudicación del bien en caso de impago por parte del primero, si es que éste no paga el resto del precio. Una vez se comunique la identidad del siguiente postor cuya reserva de postura cumpla las condiciones exigidas se devolverán los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.
Si el segundo adjudicatario con reserva de postura tampoco paga, se deberá convocar una nueva subasta y los depósitos de ambos se aplicarán “a los fines de la ejecución”.
Desde la reforma de 2025 el Portal del BOE no informa de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que éstas tienen carácter secreto. Por tanto, no podrás saber cuántas pujas hay, ni su importe. En este marco, un mismo postor podrá efectuar nuevas posturas por importe “superior o inferior a la que ya hubiera realizado”, en cuyo caso sólo será tenida en cuenta la última efectuada antes del cierre de la subasta.
En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo. Al finalizar la subasta, el portal sólo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o bien el hecho de que la subasta ha concluido sin postores, en su caso.
Si se suspende la subasta por un periodo superior a 15 días, esto supondrá la cancelación de la subasta, con devolución de los depósitos a los postores, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
Sin embargo, si la suspensión no supera los 15 días naturales, quedará paralizada la celebración de la subasta, que se reanudará por el tiempo que reste para su conclusión.
Quizás el punto más importante que debes tener claro antes de pujar en una subasta es el relacionado con las reglas de adjudicación. Toma nota de las que se aplican en este caso:
El porcentaje mínimo de adjudicación para bienes inmuebles es del 70 % del valor de subasta y, para los casos en que no se alcance este porcentaje, se establece un mínimo del 50 % de su valor, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40 % del valor de subasta.
Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigiría, en todo caso, la decisión favorable del letrado o letrada de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes.
En cuanto a los casos en que la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 %, el ejecutado podrá presentar en un plazo de 10 días “escrito indicando que otra persona está dispuesta a mejorar el precio de la subasta ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 % del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.” Actualmente la mejora debe superar el 70%.
Por último, desde la reforma de la LEC de 2025 no es posible hacer una propuesta de pago aplazado.
En la fecha del cierre de la subasta el Portal de Subastas remitirá al Juzgado información sobre la postura ganadora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador. También comunicará a la Oficina judicial las incidencias que se produzcan en el desarrollo de la subasta y facilitará toda la información que pueda serle solicitada para comprobar que la subasta se ha celebrado con la máxima publicidad, seguridad, confidencialidad y disponibilidad, sin resultar afectados los derechos de los postores y cumpliendo el resto de prescripciones legales.”
En caso contrario, “el letrado o la letrada de la Administración de Justicia podrá no aprobar el resultado de la subasta y ordenar una nueva celebración.”
No queremos cerrar este artículo sin dejar de incidir en un aspecto clave: el Estado posesorio del trastero y, en particular, la posibilidad de que se encuentre vinculado a un contrato de alquiler de vivienda habitual.
Debes saber que, si esto ocurre -se trata de algo muy frecuente cuando hablamos de trasteros y de plazas de garaje en edificios residenciales-, es probable que debas respetar los términos y duración de este contrato, especialmente si se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad o si el inquilino ha facilitado esta información al juzgado durante el proceso de subasta, lo que implica que conocerás su existencia antes de pujar.
La ley asegura que, cuando conste la existencia e identidad de personas distintas del ejecutado que ocupen el inmueble, “se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de 10 días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.” Además, en la publicidad de la subasta se debe expresar la situación posesoria del inmueble (o el hecho de que se encuentre desocupado, cuando sea el caso).
En realidad, muchas veces no se menciona el estado posesorio del inmueble en el edicto de la subasta. Por eso recomendamos que investigues por tu cuenta antes de pujar contactando, por ejemplo, con la administración de fincas.
Solo si demuestras que has adquirido el trastero sin conocer que estaba alquilado, tendrás más probabilidades de poder rescindir un contrato de arrendamiento vigente. Ten en cuenta que, si el trastero se considera parte de la vivienda habitual, deberás respetar el contrato de arrendamiento en todo caso.
Si estás decidido a participar en una subasta de trastero en procedimiento de apremio, te recomendamos revisar este checklist antes de realizar tu puja:
Asegúrate del tipo de procedimiento que origina la subasta del trastero y ten muy en cuenta cuál es la normativa aplicable
Analiza con detalle el edicto de la subasta en busca de cualquier particularidad
Analiza las cargas del inmueble
Estudia el Expediente judicial e investiga por tu cuenta
Comprueba que el inmueble existe (no es raro que existan errores registrales y que el trastero no exista o no se encuentre donde indica el edicto)
Comprueba el estado posesorio del trastero y cómo y cuándo podrás recuperar su posesión
Valora el inmueble de forma realista y haz números para asegurar la viabilidad de tu inversión
Consulta siempre a un abogado especialista en subastas cualquier duda que pueda surgir antes de pujar
Si no lo ves claro, no pujes. Evita también bloquear tu dinero realizando reservas de postura en distintas subastas.
