Para que salgas de dudas, te contamos qué es el derecho de tanteo y retracto de la Administración en subastas públicas y cómo puede afectarte.
En realidad, cuando hablamos de derechos de tanteo y retracto estamos hablando de dos derechos distintos. De un lado, el derecho de tanteo y, de otro, el derecho de retracto. Ambos son similares pero existen importantes diferencias entre ellos. Además, normalmente tanteo y retracto son derechos excluyentes o alternativos: si ejercito mi derecho a tanteo, pierdo el derecho a retracto.
El retracto consiste en un derecho de adquisición preferente que permite dejar sin efecto una venta hecha a favor de otro, de forma que se recupera o se adquiere para sí ese bien por el mismo precio pagado.
Este derecho se aplica a distintas relaciones jurídicas, incluyendo las subastas públicas. El resultado es que quien ostente este derecho puede subrogarse, con las mismas condiciones pactadas en la adjudicación, en el lugar del adjudicatario.
Lógicamente, no todo el mundo puede ejercer esta facultad: existen ciertos casos en que la ley reconoce este derecho, y también puede pactarse en un contrato.
El tanteo derecho parecido al retracto, pero que se ejercita en una fase previa: permite a quien cuenta con esta facultad optar o tantear en el proceso de venta antes de que ésta se produzca, pudiendo comprar el bien con preferencia sobre el resto y en las mismas condiciones en que un tercero lo compraría.
Es frecuente encontrarnos con casos de derecho de tanteo y retracto a favor de cotitulares. Por ejemplo, cuando el titular de un bien vende a un tercero y parte de ese bien pertenece a otros, existiendo un derecho de retracto en el porcentaje en que este último participe en la propiedad de dicho bien.
Lo mismo se aplica a colindantes (derecho de un vecino a subrogarse en la venta a un tercero de una tierra colindante) o entre herederos o socios (por ejemplo, en el caso de bienes de coherederos, cuando uno de ellos vende a un tercero).
También existe el retracto de los arrendatarios urbanos o rústicos: el retracto arrendaticio es un derecho de adquisición preferente del arrendatario sobre el inmueble en caso de que se venda, y también en caso de que se subaste. De hecho, a la hora de inscribir en el registro de la propiedad un inmueble a tu nombre como adjudicatario en una subasta, deberás aportar al registro de la propiedad
Todas estas circunstancias pueden complicar una subasta en curso, al existir derechos a favor de terceros que pueden ralentizar el proceso o truncar su resultado. Ten en cuenta que este derecho puede venir definido por ley, pero también en un contrato.
En determinadas circunstancias existe un derecho de tanteo y retracto a favor de alguna de las distintas administraciones públicas, ya sea a nivel estatal, autonómico o incluso local. Un ejemplo lo encontramos en la Ley del Patrimonio Histórico Español.
Esta norma dispone en su artículo 38 que la subasta (o la venta en general) de un bien declarado de interés cultural deberá notificarse “con suficiente antelación” a los organismos autonómicos y estatales encargados de la protección del patrimonio histórico.
Dentro de los dos meses siguientes a la notificación, la Administración “podrá hacer uso del derecho de tanteo para sí, para una entidad benéfica o para cualquier entidad de derecho público, obligándose al pago del precio convenido, o, en su caso, el de remate en un período no superior a dos ejercicios económicos, salvo acuerdo con el interesado en otra forma de pago.”
Además, si no se hubiera notificado correctamente, la Administración del Estado podrá ejercer, en los mismos términos previstos para el derecho de tanteo, el de retracto en el plazo de seis meses a partir de la fecha en que tenga conocimiento de la enajenación.
Para más seguridad, el mismo artículo dispone qué “los Registradores de la Propiedad y Mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita la propiedad o cualquier otro derecho real sobre los bienes a que hace referencia este artículo sin que se acredite haber cumplido cuantos requisitos en él se recogen.”
Tal y como veremos en el siguiente apartado, la problemática relacionada con el acceso a la vivienda también puede ser motivo por el que las administraciones se reserven un derecho de tanteo y retracto, que puede llegar a ser muy amplio. Todo apunta a que, durante los próximos meses y años, veremos aparecer normativas cada vez más tendentes a permitir a la Administración ampliar su parque de vivienda pública a través de este derecho en el marco de las subastas públicas.
Precisamente la Generalitat de Catalunya acaba de aprobar el Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo, en el que se amplía considerablemente el derecho de tanteo y retracto de esta Administración.
La exposición de motivos de la norma asegura que “la problemática del acceso a la vivienda, considerada un derecho fundamental, requiere que se adopten con urgencia medidas que permitan garantizarlo”. Y para ello propone, entre otras cosas, lo siguiente:
"Hay que ampliar los ámbitos en que la Administración puede ejercer los derechos de tanteo y retracto con el fin de favorecer la existencia de una oferta de vivienda suficiente y adecuada, que dé respuesta a la demanda existente y permita un equilibrio del mercado, y que asegure la transparencia y un correcto funcionamiento de este mercado.”
Este es el contenido de la norma:
La Administración de la Generalitat puede ejercer el derecho de tanteo y retracto en la transmisión de viviendas, incluyendo las subastas, en zonas declaradas mercado residencial tensionado.
En el caso de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, queda sujeta al derecho de tanteo y retracto de la Generalitat “la adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial.” Existen excepciones: la Administración de la Generalitat de Catalunya “no ejerce el derecho de tanteo en el caso de adquisiciones de viviendas por parte de personas físicas que cumplan los siguientes requisitos y que declaren acogerse a esta excepción”:
Estar inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial.
Comprometerse a solicitar, en el plazo de un mes desde la fecha de adquisición de la vivienda, la calificación de la vivienda como vivienda con protección oficial de régimen general o figura equivalente existente y con carácter permanente.
Comprometerse a destinar la vivienda que adquieran a vivienda habitual y permanente durante un periodo mínimo de 10 años, a contar desde la fecha de adquisición.
También está sujeta al derecho de tanteo y retracto de la Administración de la Generalitat la transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda. Quedan fuera las transmisiones de viviendas de nueva construcción que se hagan a personas físicas para su uso propio.
En cuanto al destino de estas viviendas, una vez adquiridas por la Generalitat, el Decreto ley indica que todas ellas se tendrán que calificar de forma permanente como viviendas con protección oficial (aunque no superen los precios máximos establecidos por la correspondiente tipología de viviendas con protección oficial), “como medida para incrementar el parque específico de viviendas con protección oficial de régimen general o figura equivalente.”
Es posible que otras autonomías cuenten con disposiciones similares que, con mayor o menor amplitud, favorezcan el derecho de tanteo y retracto de la administración. Te recomendamos informarte a través de un abogado especializado si esta posibilidad te preocupa.
El derecho de tanteo y retracto de la Administración puede resultar más o menos lesivo para el inversor en función de las competencias de las distintas administraciones en este sentido, así como de hasta qué punto decidan ejercer este tipo de derecho.
En otras palabras, es posible que una administración tenga capacidad para adjudicarse viviendas en subasta o para adquirirlas antes de que salgan a subastar, pero que no haga uso de este derecho, o que lo haga de forma muy minoritaria. La experiencia de otros inversores y tu propia labor de investigación pueden ayudarte a despejar esta duda.
En cualquier caso, es importante conocer la existencia de este derecho y cómo funciona a nivel autonómico y estatal para que puedas poner en valor este posible riesgo.
Ten en cuenta que el derecho de tanteo y retracto puede afectar de dos maneras distintas:
De un lado, el derecho de tanteo de la Administración puede reducir la oferta de subastas disponibles, ya que le permite adquirirlo antes de iniciar este tipo de procedimiento.
De otro, el derecho de retracto puede truncar la inversión de un adjudicatario en el último minuto si la administración decide hacer uso de este derecho y quedarse con la propiedad del bien en las mismas condiciones.
En cualquier caso, nunca perderás dinero: en caso de que la Administración se quede con el inmueble que te has adjudicado, podrás recuperar tu depósito y el precio que hayas podido pagar.
