Para que salgas de dudas, te traemos un checklist de una subasta que te ayudará a invertir sin riesgos.
Antes de entrar en materia queremos hacer hincapié en la necesidad de informarte con todo lujo de detalles acerca del bien subastado, así como del propio procedimiento de subasta. Ten en cuenta lo siguiente:
Debes informarte en la medida de lo posible acerca del estado en que se encuentra. Esto es especialmente importante en el caso de bienes inmuebles, pero puede aplicar a cualquier tipo de bien. Por ejemplo, un vehículo: de poco puede servir si, una vez comprado, descubres un defecto que impide su uso o que encarece considerablemente su precio total.
Ten especial cuidado con las cargas que puedan pensar sobre el bien o lote de bienes y, ante la duda, consulta a un profesional para interpretar los documentos que acrediten su existencia.
Además, recuerda que existen cargas que no constan en el registro correspondiente. En el caso de los inmuebles, el IBI y las cuotas pendientes de la comunidad de propietarios deben ser tu principal preocupación.
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Si sigues nuestro blog ya estarás familiarizado con todos los tipos de subasta que existen. En este sentido, es importante que filtres, en primer lugar, el procedimiento del que emana la subasta del bien o lote de bienes. No es lo mismo una ejecución hipotecaria que un concurso de acreedores, y las reglas pueden ser muy distintas en algunos aspectos, en especial en lo que a la protección del deudor en cuanto a su vivienda habitual se refiere.
Además, existen subastas con un pliego de condiciones específicas para dicho procedimiento concreto. Esto puede ocurrir, por ejemplo, con las subastas notariales, y también como las subastas procedentes de concursos de acreedores. Por eso, además de consultar la normativa vigente desde el punto de vista legislativo, no olvides leer con todo lujo de detalles las condiciones de la subasta para mantener bajo control cualquier especificidad distinta de las que marcan las leyes.
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Una vez tengas claros todos los detalles acerca de la subasta, si estás decidido a participar en ella, estos son los pasos que deberás seguir.
Vamos a partir de la premisa de que te convertirás en el adjudicatario del bien o lote de bienes que deseas. Por eso es necesario que, en primer lugar, realices la mejor postura de todas. El Portal de Subastas del BOE publica siempre el precio ofrecido por el mejor postor, lo que te permitirá, por tanto, mejorar la postura más elevada hasta ese momento.
Es importante que lo tengas claro antes de ofrecer un precio determinado en una subasta: es muy fácil adjudicarse algo si tiramos por lo alto, pero debemos tener en cuenta todos los gastos y costes asociados a la operación para saber cuál es el precio límite que estamos dispuestos a ofrecer. Calcula, entre otras cosas, cuánto gastarás en impuestos, en trámites burocráticos, en arreglos y reparaciones… para conocer el precio real del bien. No es importante conocer su valor de mercado en caso de que desees venderlo posteriormente.
Conocer los porcentajes mínimos de adjudicación para la subasta en la que vas a participar es elemental. Ten en cuenta que, en función de cuántas personas participen y de la cuantía de sus pujas (entre otras cosas) entrarán en juego reglas supletorias. A modo de ejemplo, estas son las reglas que se aplican a día de hoy en la subasta en procedimiento de apremio de bienes inmuebles:
La mejor postura debe ser igual o superior al 70% del avalúo.
Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 %, el deudor podrá, en el plazo de 10 días, presentar a un tercero que mejore la postura, siempre que ofrezca una cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del acreedor ejecutante.
Si transcurre ese plazo sin que el ejecutado presente a un tercero que cumpla estos requisitos, el ejecutante podrá, en el plazo de 5 días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 % de su valor de tasación y a la mejor postura.
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
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Por último, recuerda que el 3 de abril de 2025 entra en vigor una nueva regulación para las subastas judiciales que, entre otras cosas, modifica algunos porcentajes mínimos de adjudicación. Esta reforma comenzará a aplicarse únicamente a aquellos procedimientos que arranquen tras su entrada en vigor, por lo que asistiremos a un periodo de meses o incluso años de coexistencia de procedimientos de subasta sujetos a la normativa anterior, de un lado, y a la nueva normativa, de otro. Tenlo en cuenta a la hora de valorar la normativa aplicable.
El cierre de la subasta tiene lugar en un momento en que se cumple la duración máxima de este procedimiento que establezca la normativa. El cierre no depende, por tanto, de cuántas pujas se hayan recibido, o de su cuantía. De hecho, es relativamente frecuente que una subasta quede desierta y que se cierre, por tanto, sin que se haya realizado puja alguna.
Si has participado en una subasta, el momento del cierre será aquel en el que se conozca cuál ha sido la puja ganadora. Por tanto, poco puedes hacer llegado este punto más que asumir el resultado de las pujas realizadas.
Existe una excepción: en caso de que participaras con reserva de postura, todavía quedará una posibilidad de adjudicarte el bien en caso de que no resultaras el primer postor. si el ganador de la subasta no paga en tiempo el resto del precio. En estos casos, lo más habitual será que el ganador de la subasta pierda su depósito y que la adjudicación pase al siguiente mejor postor.
Es importante que sepas que, con la entrada en vigor de la reforma de la subastas en 2025, el momento en que comenzará a correr el plazo para pagar el remate o resto de precio pasará a ser la fecha de cierre de la subasta, y no la fecha de notificación del decreto de aprobación de remate. También comenzará a correr el plazo de 10 días para mejorar postura por parte del deudor o ejecutado.
El objetivo del legislador ha sido ‘atar’ el inicio del plazo de pago a un hecho que no dependa de la emisión de ningún documento por parte del personal relacionado con la gestión de la subasta.
El decreto de aprobación del remate supone la adjudicación oficial del bien o lote de bienes a favor del mejor postor. Hasta ese momento sigue siendo posible que el ejecutado se libre de la subasta pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.
Esto significa que es necesario, en principio, que el secretario judicial apruebe de forma oficial el remate a través de este documento para que el deudor pueda proceder a pagar el resto del precio y obtener así el decreto de adjudicación de la subasta, en su caso, que le permitirá inscribir el bien a su nombre.
Tal y como hemos visto, con la reforma de las subastas de 2025 el decreto de aprobación del remate dejará de ser el momento de referencia para pagar el remate o resto del precio.
Cuando te adjudicas un bien en subasta debes tener en cuenta cuál es el plazo para pagar el resto del precio y poder formalizar la adquisición del bien o lote de bienes. Dicho plazo dependerá de la normativa que se aplique a dicha subasta, así como del tipo de bien.
Con la nueva regulación para las subastas judiciales se modifica el plazo de pago en el caso de los bienes inmuebles. En concreto, este plazo pasa de 40 a 20 días hábiles. Ten en cuenta que esta reforma no afecta a todos los tipos de subasta: en concreto, afecta a todas las subastas en procedimiento de apremio, tanto de bienes muebles como inmuebles, así como a la subastas en ejecución hipotecaria y subastas concursales. Tanto las subastas de Hacienda y demás administraciones tributarias como las de la Seguridad Social permanecen inalteradas.
Además, recuerda que, con la normativa antigua, estos plazos comienzan a correr a partir del decreto de adjudicación de la subasta, pero aquellas subastas relativas a procedimientos iniciados a partir del 3 de abril de 2025, el plazo de pago del remate comenzará a correr el día del cierre de la subasta.
Por último, la administración competente deberá verificar el importe consignado. Entonces se procederá al siguiente paso, que te permitirá adjudicarte oficialmente el bien.
Una vez ganada la subasta y consignado el precio del bien (que se corresponderá con el importe de tu puja), la administración responsable de la subasta (por ejemplo, un juzgado) deberá dictar el decreto de adjudicación , así como expedir mandamiento de cancelación de cargas.
El decreto de adjudicación determinará la transmisión del bien y te permitirá su inscripción a tu nombre en el registro correspondiente. En cuanto al mandamiento de cancelación de cargas, este documento certifica que se han cancelado todas las cargas que sea posible cancelar (normalmente, las posteriores a la subasta), así como la carga que dio origen al procedimiento. Lo normal es que las cargas previas a la que originó la subasta subsistan tras ella.
Para poder inscribir un bien a tu nombre y convertirte en su propietario es necesario abonar la factura fiscal correspondiente, cuyo importe dependerá de factores como el tipo de bien y su valor. Ejemplo, en el caso de bienes inmuebles, es necesario abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales en la mayoría de los casos, aunque existen supuestos en los que es de aplicación el IVA (o IGIC, en el caso de Canarias).
Es importante que analices antes de pujar cuánto te costará adquirir un bien en subasta desde el punto de vista fiscal. Además, si se trata de una inversión y procederás a la venta del bien posteriormente, también deberás valorar el coste de dicha compraventa para restarlo a tu posible ganancia.
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Es posible que, de cara a la inscripción registral de una vivienda, debas aportar un documento que certifique que la vivienda se encuentra libre de arrendatarios y ocupantes.
Este documento tiene su razón de ser en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que nos dice que “el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales (…).” Se trata de una especie de derecho de adquisición preferente.
El mismo artículo indica que, para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos.” Cuando la vivienda no estuviese arrendada, para que pueda inscribirse la transmisión, el adjudicatario deberá declararlo así en la escritura.
La ausencia de este documento supondrá que te expongas a la suspensión de la inscripción por no haber constancia de la situación arrendaticia de las fincas en el momento del remate y adjudicación.
Una vez contemos con el decreto de adjudicación del inmueble subastado, el siguiente paso consiste en la inscripción del inmueble a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad. El decreto de adjudicación es el documento que te permite esta inscripción, aunque deberás aportar otros documentos.
Antes de proceder a la inscripción del inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad es necesario haber abonado los impuestos a los que se encuentra sujeta la operación. Deberás exhibir los documentos que acrediten dicho pago en el momento de la inscripción. En caso contrario, ésta no será posible.
Se trata de una obligación legal establecida por Hacienda para evitar que se realicen transmisiones o se constituyan, modifiquen o extingan derechos sin pagar los impuestos correspondientes.
Lo más normal es que debas pagar ITP o IVA/IGIC, así como AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) por la generación de determinados documentos, siempre que tú seas la parte interesada o que así lo hayas acordado. En concreto, el sujeto pasivo del AJD es el adquirente del bien o del derecho y, en su defecto, quien solicite los documentos notariales o aquellos en cuyo interés se expidan.
En cuanto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), su pago corresponde (siempre que efectivamente exista incremento de valor) al transmisor del bien, que en este caso es el deudor o ejecutado. Sin embargo, para la inscripción del inmueble a tu nombre es necesario justificar, declarar o comunicar la liquidación de la plusvalía municipal.
Por último, tal y como hemos visto, deberás aportar el certificado de que la vivienda se encuentra libre de arrendatarios. Cuando la vivienda no estuviese arrendada, para que pueda inscribirse la transmisión, el adjudicatario deberá declararlo así en la escritura. También deberás aportar el mandamiento de cancelación de cargas emitido por la autoridad gestora de la subasta.
Una vez el inmueble se encuentre a tu nombre deberás llevar a cabo otros trámites administrativos, como el cambio de titularidad en el IBI. De esta forma, pasarás a ser el responsable de su pago, teniendo en cuenta que la fecha de devengo es el 1 de enero de cada ejercicio fiscal y que, en principio, su abono corresponde íntegramente al titular del inmueble en dicha fecha.
Esperemos que este checklist te sirva de ayuda a la hora de participar en tu primera subasta y en las posteriores. Si tienes cualquier duda adicional, ponte en contacto con el equipo de AlertaSubastas y, si aún no lo has hecho, te invitamos a darte de alta de forma gratuita y comenzar a utilizar nuestras herramientas de inversión. Recibirás cada día en tu correo alertas con cada nueva subasta de tu interés.
