El depósito de una subasta es el importe que se entrega en concepto de fianza para poder participar en una subasta. La cantidad consignada por el mejor postor se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta.
Tradicionalmente el depósito ha ascendido al 5 % del valor de subasta del bien o lote de bienes en la mayoría de las subastas (en concreto, en aquellas regidas por la Ley de Enjuiciamiento Civil o LEC), aunque no siempre es así. Por ejemplo, en las subastas de la Seguridad Social, el depósito es el 25 % del tipo de enajenación.
Tras la reforma de la LEC operada en 2025 se han introducido importantes novedades que, en principio, afectan a todas las subastas fruto de procedimientos iniciados con posterioridad al 3 de abril de dicho año, fecha en la que entró en vigor el nuevo texto legal. Estos son los detalles que debes conocer:
- Se produce un aumento generalizado de los porcentajes de depósito que es necesario aportar para poder participar en una subasta judicial. La LEC distingue entre bienes muebles e inmuebles y, con la reforma, estos porcentajes aumentan de forma distinta en cada caso.
- En el caso de los bienes muebles, el depósito pasa del 5 % al 10 % del valor de los bienes, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultaría de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior.
- En el caso de los bienes inmuebles, el depósito aumenta desde el 5 % hasta el 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros, "con el fin de penalizar adecuadamente el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido”.
En ambos casos “se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes”, tanto al alza como a la baja. Con esta reforma se busca que las pujas realizadas sean ‘serias’, así como terminar con posibles quiebras de la subasta.
Por otro lado, una vez que se aprueba el remate de una subasta, el letrado de la Administración de Justicia devolverá los depósitos o consignaciones a quienes no hubiesen resultado adjudicatarios, salvo que ellos mismos soliciten que esta suma no se devuelva hasta que el adjudicatario cumpla en plazo su obligación de pagar el precio del remate (reserva de postura).
Así, en caso de que el adjudicatario incumpliera con su obligación, podría aprobarse el remate en favor de los que le sigan.
Si antes de la reforma de la LEC de 2025 era posible adjudicar el bien subastado por orden de postura de forma indefinida y sin límite numérico (lo que, en la práctica, podía eternizar la duración de la subasta y la devolución del resto de depósitos), con la reforma se agiliza profundamente la devolución de depósitos, recordando que el sistema de subastas con reserva de postura previsto en la ley solo puede funcionar adecuadamente “si los postores participantes realizan reserva de postura.”
Así, tal y como explica la Ley, con la regulación actual “este trámite puede prolongarse mientras haya sucesivos impagos y otros postores con reserva, cuyos precios serían, a su vez, mucho más bajos”. Por eso la reforma fija que, en caso de impago del precio por el primer postor, tan solo se tendrá en cuenta la siguiente puja más alta y se devolverán los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.
Si el segundo postor tampoco pagara el precio ofrecido, ya no se tendrían en cuenta las siguientes posturas y habría de procederse inmediatamente a la celebración de nueva subasta. Así, la reforma tiene muy en cuenta que, dado que la reserva implica la retención del depósito del postor hasta el pago del precio, "toda demora en su devolución desanima a realizar nuevas reservas.”
“Puede haber muchos postores interesados en adquirir el bien, pero que no reserven postura, por lo que su puja no será tenida en cuenta ante la falta de pago del primer postor, pudiendo adjudicarse el bien a otro por debajo del precio que ofrecieron. Esto ha de evitarse si se pretende obtener el mejor precio en la subasta”, asegura el texto.
Ten en cuenta que, en las subastas celebradas en el portal BOE, se aplica lo siguiente:
- Cuando el postor esté realizando su primera puja en una subasta (o en un lote, si la subasta se compone de lotes de adjudicación separada), el Portal le solicitará que indique si desea realizar reserva de su puja máxima.
- Si indica que no, el depósito correspondiente le será devuelto en el momento de conclusión de la subasta en el Portal de Subastas, si no ha resultado ganador.
- Si indica que sí, el depósito será retenido, aunque su puja máxima haya sido superada por otro postor, hasta que la subasta sea adjudicada y finalizada, para contemplar el caso de que los postores con pujas más altas no resulten finalmente adjudicatarios y pueda ser este postor el nuevo ganador. En este caso, se nombrará como nuevo adjudicatario al segundo o sucesivo mejor postor (en función de la versión de la LEC que se aplique a la subasta) que hubiera solicitado la reserva de su puja.
Por último, debes tener en cuenta que, en caso de que consignes la cantidad exigida, pujes y resultes adjudicatario (ya sea en primera instancia o por haber hecho reserva de postura), si no pagas el resto del precio, perderás tu depósito.
Además, es posible que se te reclamen daños y perjuicios, o incluso que se te fuerce a formalizar la compra. Por eso es muy importante estudiar con detalle las condiciones de cada subasta.
