El retracto se define como un derecho de adquisición preferente que permite dejar sin efecto una venta hecha a favor de otro, de forma que se recupera o se adquiere para sí ese bien por el mismo precio pagado.
Este derecho se aplica a distintas relaciones jurídicas, incluyendo las subastas públicas. Así, quien ostente este derecho puede subrogarse, con las mismas condiciones pactadas en la adjudicación, en el lugar del adjudicatario. Lógicamente, no todo el mundo puede ejercer esta facultad: existen ciertos casos en que la ley reconoce este derecho, y también puede pactarse en un contrato.
En cuanto al tanteo, consiste en un derecho similar pero que se ejercita en una fase previa: permite a quien cuenta con esta facultad optar o tantear en el proceso de venta antes de que ésta se produzca, pudiendo comprar el bien con preferencia sobre el resto y en las mismas condiciones en que un tercero lo compraría. Normalmente tanteo y retracto son derechos excluyentes o alternativos: si ejercito mi derecho a tanteo, pierdo el derecho a retracto.
Es frecuente encontrarnos con casos de derecho de tanteo y retracto a favor de cotitulares. Por ejemplo, cuando el titular de un bien vende a un tercero y parte de ese bien pertenece a otros, existiendo un derecho de retracto en el porcentaje en que este último participe en la propiedad de dicho bien.
Lo mismo se aplica a colindantes (derecho de un vecino a subrogarse en la venta a un tercero de una tierra colindante) o entre herederos o socios (por ejemplo, en el caso de bienes de coherederos, cuando uno de ellos vende a un tercero).
También existe el retracto de los arrendatarios urbanos o rústicos: el retracto arrendaticio es un derecho de adquisición preferente del arrendatario sobre el inmueble en caso de que se venda.
Todas estas circunstancias pueden complicar una subasta en curso, al existir derechos a favor de terceros que pueden ralentizar el proceso o truncar su resultado. Ten en cuenta que este derecho puede venir definido por ley, pero también en un contrato.
