Podemos decir que el procedimiento de apremio es el más genérico de todos los que encontramos en nuestras leyes, y sus reglas se aplican de forma supletoria cuando la subasta procede de un procedimiento más específico y hay ‘lagunas’ que cubrir. De hecho, muchas normas específicas remiten directamente a este procedimiento, que se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Así, en esta norma se definen las reglas generales para la subasta de bienes muebles o inmuebles, que no son idénticas.
Además del procedimiento de apremio, encontramos otros procedimientos específicos que presentan reglas especiales. Por ejemplo, a la subasta de bienes inmuebles en ejecución hipotecaria se le aplican normas especiales con respecto a las de la subasta de bienes inmuebles en procedimiento de apremio, si bien algunas de ellas son comunes, ya que la ‘base’ normativa la encontramos en las reglas del procedimiento de apremio.
También nos encontramos con subastas que proceden de concursos de acreedores (normalmente de la liquidación de empresas), subastas notariales (voluntarias o no), subastas por deudas con Hacienda , subastas por deudas con la Seguridad Social…
En este artículo encontrarás:
Reglas generales sobre la subasta en procedimiento de apremio
Reglas de la subasta de bienes inmuebles en procedimiento de apremio
Las subastas que se celebran en el Portal de Subastas BOE en procedimiento de apremio están sujetas a determinadas reglas que recoge la LEC, y que se aplican tanto a la subasta de bienes muebles como inmuebles.
La subasta tendrá lugar en el Portal dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado para la celebración electrónica de subastas, a cuyo sistema de gestión tendrán acceso todas las Oficinas judiciales.
Todos los intercambios de información que deban realizarse entre las Oficinas judiciales y el Portal de Subastas se realizarán de manera telemática, y cada subasta estará dotada con un número de identificación único.
La subasta se abrirá transcurridas, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE, cuando haya sido remitida al Portal de Subastas la información necesaria para el comienzo.
Una vez abierta la subasta, solamente se podrán realizar pujas electrónicas con sujeción a las normas de esta Ley en cuanto a tipos de subasta, consignaciones y demás reglas que le fueren aplicables.
En todo caso, el Portal de Subastas informará durante su celebración de la existencia y cuantía de las pujas.
Para poder participar en la subasta electrónica, los interesados deberán estar dados de alta como usuarios del sistema , accediendo mediante mecanismos seguros de identificación y firma electrónicos, de forma que en todo caso exista una plena identificación de los licitadores.
Además, a los ejecutantes (es decir, a los acreedores que propiciaron el inicio del procedimiento) se les identificará de forma que se les permita participar como postores en las subastas del procedimiento de ejecución iniciado por ellos sin necesidad de realizar consignación.
El ejecutante, el ejecutado o el tercer poseedor, si lo hubiera, podrán, bajo su responsabilidad y, en todo caso, a través de la oficina judicial ante la que se siga el procedimiento, enviar al Portal de Subastas toda la información de la que dispongan sobre el bien objeto de licitación, procedente de informes de tasación u otra documentación oficial, obtenida directamente por los órganos judiciales o mediante Notario y que, a su juicio, pueda considerarse de interés para los posibles licitadores.
También podrá hacerlo el letrado de la Administración de Justicia por su propia iniciativa, si lo considera conveniente.
Las pujas se enviarán telemáticamente a través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal de Subastas, que devolverá un acuse técnico, con inclusión de un sello de tiempo, del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía.
El postor deberá también indicar si consiente o no la reserva de la cantidad consignada para que, si el rematante no entregara en plazo el resto del precio, pueda aprobarse el remate en favor de los que le sigan. También se debe indicar si se puja en nombre propio o en nombre de un tercero.
Serán admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose en los dos últimos supuestos que consienten desde ese momento la reserva de consignación y que serán tenidas en cuenta para el supuesto de que el licitador que haya realizado la puja igual o más alta no consigne finalmente el resto del precio de adquisición.
En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo. El portal de subastas solo publicará la puja más alta entre las realizadas hasta ese momento.
La subasta admitirá posturas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura, y no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que esta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de 20 días por un máximo de 24 horas.
La suspensión de la subasta por cualquier motivo, por un periodo superior a 15 días, llevará consigo la devolución de las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, si el deudor encuentra la forma de satisfacer el pago de la deuda. Si la subasta se reanuda, se realizará mediante una nueva publicación del anuncio, como si de una nueva subasta se tratase.
En la fecha del cierre de la subasta, y a continuación de este cierre, el Portal de Subastas remitirá al letrado de la Administración de Justicia información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.
En el caso de que el mejor licitador no complete el precio ofrecido, a solicitud del letrado de la Administración de Justicia, el Portal de Subastas le remitirá información certificada sobre el importe de la siguiente puja por orden decreciente y la identidad del postor que la realizó, siempre que este hubiera optado por la reserva de postura.
Terminada la subasta y recibida la información, el letrado de la Administración de Justicia dejará constancia de ella, expresando el nombre del mejor postor y de la postura que formuló.
Una vez vistas las reglas genéricas que se aplican a cualquier procedimiento de apremio, nos adentramos en las reglas de la subasta de bienes inmuebles en procedimiento de apremio, que aparecen recogidas en la LEC y son distintas a las que existen para el caso de los bienes muebles. Por ejemplo, la información que debe aportarse en la publicidad de la subasta de bienes inmuebles es más extensa que en caso de bienes muebles, los plazos suelen ser más largos y las exigencias, un poco más garantistas.
Estas son las reglas que debes conocer para pujar en una subasta de bienes inmuebles en procedimiento de apremio.
El letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución debe solicitar al Registro de la Propiedad que remita al juzgado certificación en la que consten la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado, así como los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado (en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se encuentra libre de cargas).
Se trata de que puedas acceder a toda esta información para pujar con mayor seguridad.
Esta certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado. El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.
Además, el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución se deberá dirigir a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución y al ejecutado, para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía.
Aquellos a quienes se reclame esta información deberán indicar con la mayor precisión si el crédito subsiste o se ha extinguido por cualquier causa y, en caso de subsistir, qué cantidad resta pendiente de pago, la fecha de vencimiento y, en su caso, los plazos y condiciones en que el pago deba efectuarse. Esto no nos influye a la hora de pujar, afectando simplemente al destino de la liquidez obtenida de la venta forzosa del bien.
Más debe preocuparnos el estado posesorio del bien inmueble. Por ejemplo, el artículo 661 de la LEC habla de la comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho, así como de la publicidad de la situación posesoria.
En concreto, la ley asegura que, “cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de 10 días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.
Del mismo modo, en la publicidad de la subasta que se realice en el Portal de Subastas, así como en los medios públicos o privados en su caso, se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución.
En la práctica, la mayoría de las veces no se menciona el estado posesorio del inmueble, lo que arroja incertidumbre a cualquier decisión de inversión en un bien inmueble subastado.
En cuanto a la valoración de inmuebles para su subasta, el artículo 666 de la LEC nos indica que los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución. Este valor determinará las pujas que realicemos.
Otro punto importante lo encontramos en el artículo 668, sobre el contenido del anuncio y publicidad de la subasta: debe incorporarse en el Portal de Subastas el edicto que exprese la identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuvieran), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”.
También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta. Estos datos deberán remitirse al Portal de Subastas de forma que puedan ser tratados electrónicamente para facilitar y ordenar la información.
Además (y este punto es importante), en el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor. Para más información, te recomendamos leer este artículo.
En las subastas de bienes inmuebles se deberá consignar una cantidad equivalente al 5 % del valor que se haya dado a los bienes. Por el mero hecho de participar en la subasta se entenderá que los postores aceptan como suficiente la titulación que consta en autos o que no exista titulación y que aceptan, además, subrogarse en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, en caso de que el remate se adjudique a su favor.
Durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviera en la posesión, solicitando su consentimiento.
Sin embargo, no es obligatorio que quien estuviera en la posesión del inmueble colabore y lo muestre, si bien hacerlo puede suponer una rebaja de la deuda.
En cuanto a la aprobación del remate, pago y adjudicación de los bienes al acreedor, el artículo 670 establece que, si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta (frente al 50 de los bienes muebles), el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor.
En el plazo de 40 días (frente a los 10 de los bienes muebles), el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
En estos casos, cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Si transcurre ese plazo sin que el ejecutado presente a un tercero que cumpla estos requisitos, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 % de su valor de tasación y a la mejor postura.
Además, cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación (frente al 30 de los bienes muebles) o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso
En caso de subasta de bien inmueble sin ningún postor, el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien. Si no se trata de la vivienda habitual del deudor, podrá pedir la adjudicación por el 50 % del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 % del valor o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 %.
Si tu puja te permite adjudicarte el bien inmueble, el testimonio, expedido por el letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adjudicación.
Como adquirente, podrás pedir que se expida mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. Del mismo modo, el letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.
Un último aspecto clave en relación con la posesión del inmueble en caso de que se encuentre ocupado es que, en estos casos, “el letrado de la Administración de Justicia acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él.
Por último, y como cierre de este artículo, ten en cuenta que lo más importante es restar incertidumbre a cualquier decisión de inversión, especialmente si estás pujando para adquirir un bien necesario. Saber si un inmueble está o no ocupado y de qué manera, conocer el estado real del bien… te llevará necesariamente a investigar, utilizando para ello todos los medios a tu alcance.
No está de más consultar posibles deudas pendientes, analizar con detalle las cargas existentes, hablar con la administración de fincas correspondiente para saber más sobre el contexto de la subasta… Toda información es poca antes de pujar.
